독립 상가 건물

40년만의 최저 이자율과 주식시장의 긴 불황으로 인한 투자대상의 빈곤 등으로 인한 부동산 시장의 활황은 현재 건물을 소유하고 계신 분들에게는 지난 15년만에 최고의 소유가치를 제공하고 있는 실정이다. 그리고 무엇보다 지난번에 기재한 1031 Exchange를 하시려고 해도 현재의 건물은 지난 15년만에 최고의 가치로 파실 수 있지만 다시 구입(교환)하셔야 하는 대상 또한 가치가 많이 올라가 있는 실정이니 현재에 건물을 가지고 계신 분들이 울며 겨자먹기로 건물을 계속 가지고 계실수 밖에 없는 실정이다. 이런 경우에 1031 Exchange를 하실때 꼭 아파트에서 아파트 건물로 또는 상가 건물에서 상가 건물로 옮기실 필요는 없고, 현재의 인컴 프라퍼티들을 1031 Exchange 하실때 다른 종류의 상업용 부동산 건물들로 옮기실 수가 있고, 이런 경우에 여러가지 건물 종류중에 한가지 선택이 될수 있는 것이 바로 독립 상가 건물, 즉 Single Tenant Net Leased Property 이라고 하고 NNN(트리플 넷)이라고도 불린다.

 

이 독립 상가 건물들의 가장 흔한 예로는 맥도날드, 버거킹, 타코벨, 홈디포 등의 전국적인 프랜차이즈 비지니스 건물들이 대부분이고, 대개는 이건물들을 그 건물에서 프랜차이즈를 하는 사람들이 소유하는 것으로 알고계신 분들이 많은데 사실은 건물 주인은 대부분 프랜차이즈 오너들이 아닌 다른 사람이 경우일 때가 많다. 그래서 독립 상가 건물들은 대부분 세종류의 다른 회사나 개인들이 관련이 되어있다. 쉽게 맥도날드 건물을 예로 들면, 우선 프랜차이즈를 주는 맥도날드 본사와 그 건물을 소유한 사람이나 회사 그리고 그 건물안에서 프랜차이즈를 운영하는 개인이나 회사 이렇게 이루어져 있는 것이다.

 

독립 상가 건물이 생기는 과정을 살펴본다면, 우선 맥도날드 본사가 프랜차이즈 오너들을 위해서 위치 선정, 시장 조사 등을 걸쳐 장소를 결정해서 독립 상가 건물을 짓고 거기에 들어가는 공사비용은 맥도날드 본사가 일단 부담을 한다. 그 건물을 다 짓고나서는 프랜차이즈 오너에게 비지니스를 넘겨주고 그 독립 상가 건물에 대해서는 공사비용을 충당하기 위하여 개인이나 회사에게 건물을 매각한다. 그 독립 상가 건물을 소유하는 건물주는 프랜차이즈 오너와 그 비지니스와는 연관이 전혀 없고 그냥 그 건물만 소유하는 것이다.

 

그 건물을 소유하는 건물주는 그 건물안에서 프랜차이즈를 경영하는 오너들에게 건물을 리스해준것이니 프랜차이즈를 하고 있는 오너들이 매달 렌트비를 지불하게 되고, 그 리스 계약에 대한 책임은 맥도날드 본사에서 보장을 해준다. 즉, 만약의 사태에 그 건물 안에서 프랜차이즈를 하는 오너들이 문제가 생겨 비지니스를 못 하게 되는 상황이나 어떠한 상황이 발생하여 매달 렌트비를 지불을 못한다면, 맥도날드 본사가 그 리스와 렌트에 대한 책임을 지게된다. 즉 맥도날드 본사가 리스를 게런티 해주는 것이다. 대부분의 리스의 기간은 각 회사마다 다르지만 대개의 전국적인 체인점을 가지고 있는 회사들의 경우에는 대부분 10년에서 20년 정도의 리스를 싸인하고, 매 5년마다 옵션이 있는 경우가 대부분이다.

 

이 독립 상가 건물에 투자를 할때의 장점과 단점을 본다면, 우선 트리플 넷이기 때문에 건물주가 사실 하는 일이 하나도 없다는 것이다. 즉, 아파트의 건물주라면 매니지먼트를 해야 하지만, 이 경우에는 실제로 매달 우편으로나 은행계좌로 들어오는 렌트비를 받으면 되고 그 건물을 관리를 해야하거나 청소를 해주거나 전기, 수도세를 내야하는 것 등이 전혀 없다는 사실이다. 실제로 그 건물에 대한 프라퍼티 텍스, 보험료, 관리비 등을 모두 입주자인 프랜차이즈 오너가 지불을 하게된다. 그러니 만약에 은퇴를 하시려고 계획하시는 상업용 부동산 소유자나 은퇴를 이미 하신 소유자들은 이 방법이 한 가지의 방편이 될 수가 있다. 그러면 단점은 무엇인가? 모든 사업들도 그렇고 상업용 부동산 투자또한 위험요소는 항상 있다. 가장 쉬운 단점의 예가 바로 K-Mart 의 건물 소유주들이다. 즉, 리스를 게런티 해준 본사가 파산을 한다면 그 리스 자체가 파산법정에서 보호 받을 수가 없다고 할 수 있다. 그래서 이런 투자 방법을 생각하실 때는 리스를 게런티 해주는 본사의 재정상태와 경영상태를 항상 주시하고 투자 전에 알아보셔야 한다는 것이다.

모든 상업용 부동산 투자가 그렇듯이 항상 본인의 변호사, CPA, 그리고 부동산 전문가에게 상담을 하시는 것이 가장 현명한 방법이다.