상업용 부동산 개발

지난 몇 년 동안의 부동산 시장의 활황은 한인 부동산 투자가들에게 많은 이익을 안겨다 주었고 또한 많은 한인들을 부동산 투자에 한층 더 관심을 갖게하는 계기가 되었다. 또한 같은 기간동안 부동산 투자를 제외한 다른 투자대상이나 방법들의 부진으로 인하여 더더욱 투자가들을 발길을 부동산 투자쪽으로 돌리게 한 것도 사실이다. 그리고 무엇보다도 투자가들이 항상 들어왔던 장기적인 투자의 성적을 지금까지 본다면 단연코 부동산 투자가 그 어떤 투자 방법보다도 투자가들에게 좋은 수익률을 보여주었다는 것이 현실이기도 하다. 그런 이유들에서 이제 한인 투자가들이 단순히 건물을 샀다 팔아서 거래차익을 보는 투자 수단에서 이제는 본격적인 부동산 개발에 대한 계획을 실행하려고 많은 투자가들이 부단히도 움직이고 있는 실정이다. 그리고 한인 신문들에도 심심치 않게 타운 안이나 타운 주변의 개발 계획들이 계속 기사화 되고있는 실정이다. 그렇다면 누구든지 부동산에 투자를 하고있는 투자가라면 부동산 개발을 할 수 있고 그런 계획을 세워야 할까?

 

우선 부동산 개발이란 단계는 단순히 좋은 위치의 땅을 사는 것만으로 끝나지는 않는다. 거기에 따른 다른 모든 제반 사항들을 검토하고 계획하고 하여야 하는데 사실 개인 투자가가 혼자서 이런 과정들을 추진하고 검토하고 무엇보다 투자가치가 또는 투자수익이 어느정도 예상이 되는지를 예상하기에는 개인 투자가로서는 역부족일 경우가 많다는 얘기이다. 그래서 부동산 개발에는 무엇보다도 이런 모든 과정들을 검토하고 계획하고 추진하여 그들이 예상하는 수익율이나 투자가치를 판단할수 있는 인적 자원이 절실히 필요하다. 즉 일을 할 사람들이 필요하다는 얘기이다. 이런 인적자원 없이는 올바로 된 그리고 제대로 수익을 올릴수 있는 개발을 할 수가 없다.

 

예를 들어서 부지를 선택하고 그 부지를 구입하는 것은 전문 부동산 브로커에게 맡길수 있다고 하여도 부지구입 이전부터 그 부지가 투자가가 개발하려고 하는 용도에 맞는 죠닝에 있는지 맞는 죠닝이 아니어도 시정부와 협상하여 죠닝에 대한 변경을 할수있는지 등의 여부를 판단해야 한다. 그리고는 그 부지위에 그림(?)을 그리기 시작을 하여야 하는데 이  과정에서는 설계 단계에서부터 마무리 공사까지의 과정을 잘 그려(?)야만 좋은 계획을 세울 수 있는데, 무엇보다 이런 공사를 할 때 잘 알고 예전부터 관계가 있는 인적 자원이 없다면 좋은 개발 계획과 좋은 위치에 부지를 구입하였다 하더라도 공사비에 대한 과다 지출이나 예상보다 길어지는 완공 시기 등등 시작을 할 때 예상했던 비용보다, 기간보다, 또는 계획과는 다른 결과를 볼 수 있는 경우가 생기기 때문에 주위를 기울여 준비하고 추진을 하여야 한다. 실제로 대부분의 개발 계획들의 추진과정을 보면 시작 단계에서 예상했던 예산을 초과하는 일은 비일비재하고 완공시기가 늦춰지는 일도 흔한 일이다. 그런데 만약에 그런 예산에 대한 여분의 자금이라든지 완공시기가 늦어지는데 따른 자금흐름 등을 예상하지 못하고 개발을 추진하였다가는 여유자금이 없는 상태에서는 그 개발을 끝낼 수 없는 경우도 생기고 아니면 중간에 개발을 중단하고 그 개발권을 다른 투자가에게 양도해야하는 경우도 생길 수가 있다. 심한 경우에는 개발 투자가가 파산을 하는 경우도 가끔 있는 일이다.

 

위의 조건들이 즉, 시공회사나 설계회사 등이 선정이 되고 계획을 추진을 하고 있다면 그 다음으로는 시공을 시작한 후에는 그 건물에 대한 분양이나 리스를 마케팅을 하는 전문 인력들을 필요로 하고 이런 과정은 부동산 전문가들의 도움을 받을 수가 있다. 그렇게 완공될 건물에 대한 마케팅이 끝난 후에는 이제 제 시간에 공사를 진행시키면 되고, 그 후에는 그건물에 대한 방향 결정을 하게 되는데 그것은 바로, 그렇게 입주자가 어느정도는 입주해서 인컴이 발생이 되는 그 건물을 계속해서 매달 발생되는 인컴을 보고 소유를 할 것인지 아니면 개발이 완성된 단계 이후에 다른 투자가를 찾아서 매매를 하여 매매차익을 볼 것인지를 결정을 하는 것이다. 이렇듯이 개발이란 계획은 모든 여건이 갖추어진 상황에서 해야지만 더욱 빛을 볼 수 있을 것이다.