건물주들의 직접거래 (2)

지난주에 실제 예를 드렸듯이 한 건물주가 현재에 직접거래를 하는데 발생한 문제들을 알아 보았고, 그 문제를 야기시켰던 에이전트에 대한 커미션 문제를 알아 보도록 하자. 우선 전화를 하셨던 그 분의 건물의 거래 가격은 바이어와의 협상을 통해서 140만불에 책정이 되었었다. 만약에 그 분이 에이전트를 통해서 그 건물을 리스팅을 하였다고 가정하고 커미션을 거래금액의 6%라고 가정했을때, 만약에 에이전트를 통하셨다면 전체 커미션은 (건물주의 리스팅 에이전트와 바이어의 에이전트에게 지불하는 전체 커미션) 약 8만 4천불정도가 되었을 것이다. 물론 적지 않은 금액이다. 하지만 위의 경우를 당하신 건물주의 경우에는 이 커미션을 내셨더라면 훨씬 제반비용들과 건물의 가격을 제대로 받고 팔 수가 있었고 무엇보다 현재 딜을 진행중인 바이어와 발생된 문제들을 미연에 방지를 할 수가 있었을 것이다. 상업용 부동산 거래에 있어서 법적인 문제가 발생이 되면 우선 건물주가 골치 아픈 것도 있겠지만 무엇보다 과외로 들어가야하는 법적인 비용들과 시간들 그리고 무엇보다 현재의 건물을 팔지도 못하고 그 문제들을 먼저 해결해야하는 현실에 당면하므로 그리 바람직한 일은 절대 아니라고 할 수가 있다.

 

우선 위의 건물주가 당면한 문제는 첫째로 바이어가 제대로 계약을 이행하고 있지 못한다는 점이고 둘째로는 이미 가격을 정해버린 건물의 가격이 더 올라갔다고 건물주가 생각을 하고 있고 아마 그 부분은 사실일 확률이 높을 것이다. 그렇다면 실제적인 숫자로 과연 건물주가 에이전트에게 지불을 했었어야 할 8만 4천불을 아끼는(?) 대신 손해를 본 숫자나 금액이 어떻게 되는지를 한번 알아보자. 우선은 건물의 가격이 8~10만불이 올랐으니 그 오른 가격에 대한 손해가 있고 바이어를 계약대로 이행을 시킬려면 혹은 바이어와의 계약을 파기를 하려면 아마 법적으로 소요되는 비용또한 생각을 하셔야하는데 여기서 법적인 비용은 진행상황에 따라서 많이 비용과 시간이 들어갈 수도 있지만 여기서는 그냥 간단하게 과정을 거친다고 가정해서 만불 정도라고 가정을 하자. 그리고 대부분 계산을 안 하는 부분은 건물주로서 이 딜을 진행시키는데 들어간 시간에 대한 기회비용을 생각하셔야 하는데 많은 분들이 거기까지는 감안을 하시지는 못한다.

지난 6개월에 대한 기회비용을 감안한다면 적어도 건물주가 평소에 버는 인컴의 2~3달치 정도는 감안을 하셔야 할 것이다. 위의 계산대로 한다면 우선 가격에 대한 손해 10만불과 법적인 비용 만불, 그리고 기회비용을 3만불로 잡는다고 해도 벌써 14만불정도를 손해를 보게되는 것이다. 만약에 에이전트에게 8만4천불을 커미션으로 지불을 했다면 이정도의 손해는 막을 수 있는 확률이 더 많았다. 우선 에이전트는 바이어측과 협의해서 딜의 시작부터 바이어와 셀러가 거쳐가야할 조건부 과정들을 거쳐갈 것이고 만약에 바이어가 중간에 거쳐가야할 조건부 과정들을 이행하지 못했을 경우에는 바이어에게 이행을 하라고 강력한 요구를 할 수 있었을 것이고 만약에 바이어가 이 과정들을 이행을 못했을 경우에는  그 계약 자체를 정식으로 파기하고 다른 바이어를 찾을 수 있는 가능성도 훨씬 많았을 것이다.

그 과정에서 바이어가 혼자 건물주에게 직접 찾아온 경우에는 흔히 에이전트를 통해서 마케팅을 한다면 가격을 더 좋은 조건으로 받을 수 있는 확률도 더 많으니 가격 또한 이전 가격보다 좋은 조건으로 거래를 성사시킬 수도 있었을 것이다. 그리고 무엇보다 건물주가 직접 여러가지 서류나 그 진행 사항들을 챙기고 시간을 허비하는 것보다는 좀 더 효율적으로 딜을 진행시킬 수가 있었을 것이다. 이렇듯이 건물주들이 능력과 시간과 인력만 겸비한다면 딜을 직접 진행시키는 것도 나쁜 생각은 아니지만 만약에 그런 능력과 지식과 인력이 없다면 에이전트나 전문가를 통하여 거래를 하는 것이 바람직하다고 볼 수가 있다.