독립 상가건물 (2)

이번주에는 다시 한번 독립 상가건물에 대한 보충 설명과 자세한 세부 사항들을 알아보도록 하자.

 

우선 필자가 전화로 상담을 해드리면서 느낀 점은 그 당시에도 한인 투자가 들에게는 조금은 생소한 투자 대상이라고 생각은 했지만, 많은 분들이 아직까지도 이 독립 상가건물에 대해서 정확한 지식을 갖고계시지 않다는 점이었다. 일화지만 세계 최대의 패스트 푸드 체인점인 맥도날드의 회장이 한 대학에서 강연을 할 때의 일이다. 그는 학생들에게 질문을 했는데 “과연 내가 무슨 사업을 하는 사람입니까?”라고 물었다. 학생들이 웅성거리며 했던 대답은 독자 분들도 생각하시고 있다시피 “햄버거와 그외의 패스트 푸드 사업을 하고 계시지 않습니까?”라고 반문을 했다. 그러자 그 회장은 미소를 지으며 답하기를 “우리회사는 부동산 사업을 하는 회사입니다.”라고 대답을 하였다. 의아해하는 것은 독자분들이나 그 학생들도 마찬가지일 것이다. 왜 그렇게 대답을 했을까? 실제로 맥도날드 사의 많은 부분의 수익이 그들이 소유하고 있는 부동산들에서 들어온다고 한다. 맥도날드사의 프랜차이즈 비지니스를 하고있는 식당들은 대부분 맥도날드 사가 소유하고 있는 독립 상가건물들에 세를 들어 비지니스를 하고있기 때문에 그에 대한 렌트를 받음으로써 그들의 수익을 더 올리고 있다. 맥도날드의 경우는 대부분의 그들의 독립 상가건물을 회사가 소유하고 있지만 다른 프랜차이즈의 경우에는 독립 상가건물의 주인들은 다르다.

 

기본적인 독립 상가건물의 개념들은 이전에 기고를 했기 때문에 이번에는 투자가로서 어떠한 방법으로 접근을 하여야 하는지에 대해서 알아보도록 하자. 우선 이 독립 상가건물에 모든 종류의 투자가들이 다 투자를 할 수 있는 것은 아니다. 개인적으로 생각하기에는 가장 적합한 투자가들은 기존의 상업용 건물을 소유하고 계신데 은퇴를 계획하고 계시거나 은퇴를 하시고 정기적인 안정된 인컴이 필요하시고 건물관리를 원치 않으시는 분들, 현재의 건물을 지금 많이 상승된 가격으로 파시고 싶으시나 별다른 1031 Exchange 를 할 대상을 찾지 못하시고 계신분들, 처음으로 상업용 부동산에 투자를 원하시지만 현재 대부분의 건물들이 가격이 많이 오른 상태라 적합한 투자대상을 찾지 못하실 때, 타주에 상업용 건물을 관리하지 않고도 투자를 하고 싶을 때, 현재의 건물을 파시고 부동산 경기가 떨어지기를 기다려 그 때의 가격으로 다시 건물을 구입하고 싶으시나 그 기간 동안 별다른 투자 대체 방안이 없을 때 등이다.

 

독립 상가건물들은 장기간의 리스계약이 되어있기 때문에 그 기간 동안은 어느 정도의 안정적인 인컴을 예상할 수 있고 은퇴하신 후에 건물관리에 묶이지 않은 여유로운 생활을 원하시는 분들에게는 가장 적격이라고 할 수 있다. 그리고 현재에 아파트라든지, 상가건물이라든지, 상업용 건물을 파신분들이나 파시려고 생각하시는 분들 중에는 많은 분들이 교환대상으로 상가를 선호하시는 경향이 있는데 같은 상가건물이지만 건물관리에 지치신(?) 분들이 건물의 모든 경비와 관리비용을 입주자가 부담을 하는 독립 상가야 말로 그 분들이 한번 관심을 가지실 만한 투자대상이라고 생각이 된다. 독립 상가건물은 상대적으로 다른 상업용 부동산에 비해서 가격의 변동이 심하지가 않기 때문에 그런 점이 투자가에게는 장점이자 단점이 될 수가 있다. 우선은 초보 투자가가 투자대상을 찾을 때 다른 상업용 부동산에 비해 덜 가격이 올라있는(?) 독립 상가건물은 지금 상업용 건물에 투자를 하고 싶은 투자가들에게 어느정도 위험부담이 덜한 투자대상이 될  수가 있다. 그리고 만약에 이 것을 구입한다고 결정을 했을 때는 구태여 이 독립 상가건물을 가서 보시고, 인스펙션을 하셔야 하는 번거로움이 없을 수가 있다. 왜냐하면 그 건물안의 상태는 프랜챠이즈 본사에서 요구하는 대로 관리하고 운영을 하기 때문에 건물의 구조 안의 상태를 구태여 점검하실 필요는 없다는 얘기다. 물론 건물을 구입 하실 때 가서 직접 확인을 하면 더욱 좋으시겠지만 만약에 타주에 있는 것을 투자하실 때는 관리를 직접 하시지 않기 때문에 아마 구입하시기 전에 한번 보시고 나서는 왠만해서는 자주 다시 그 건물을 보러 가실 필요는 없을 것이다. 입주자가 무엇을 요구하는 것도 아니고 어떠한 관리도 해주실 의무가 없기 때문이다. 마지막으로 위에서 잠깐 설명을 드렸다시피 이 건물은 다른 상업용 부동산에 비해서 가격의 변동이 심하지 않기 때문에 만약에 현재의 건물을 현 시세에 파시고 독립 상가건물을 구입하셔서 어느정도 보장이된 인컴을 향후 5~10년동안 받으시고 만약에 부동산 경기가 향후에 침체가 되어있을때 그 침체된 가격으로 다시 구입을 하고 싶으시다면 이 독립 상가건물에 대한 투자 또한 고려해 보실만 하다.

 

하지만 가장 큰 두가지 단점은 바로 K-Mart 같은 독립 상가의 건물주들이고 또 한가지는 이자율이 현재보다 많이 상승을 했을 경우에는 이 독립 상가의 가치 또한 하락한다. 하지만 다른 상업용 건물들에 비교해서는 상대적으로 덜 하락한다고 할 수 있다. 대부분 이 건물들의 가격대가 한인 분들이 많이 투자하시는 백만불에서 3백만불사이이고 Cap Rate (가격 대비 수익율)이 7~10% 정도이므로 관심을 갖고 알아볼만한 투자대상이라고 할 수 있다. 하지만 위의 모든 설명들은 투자대상이 갖고있는 모든 위험성들을 내포하고 있으므로 항상 전문가들의 조언과 도움이 필요할 것이다.