투자가가 가야할 길

상업용 부동산 시장의 가격이 자고나면(?) 올라가 있을 정도로 가파른 길을 올라가고 있는 현재의 시장에서 과연 투자가로서의 전략과 방향 설정을 어떻게 하여야 하는지를 생각을 하고 계시는 투자가들이 많을 것으로 안다. 그렇다고 현재의 시장에서 시장의 변동 상황만 관망만을 할 수 없는 투자가들도 있고, 매일같이 주위에서 듣는 얘기로 인하여 약간은 급해진 초보(?) 투자가들도 주위에서 많이 볼 수가 있다. 그런 투자가들을 위하여 한번 시장 상황과 투자가들이 가야할 길을 한 번 짚어보도록 하자.

 

우선 현재의 시장에는 크게 네가지 유형의 투자가들이 있다고 할 수가 있다. 첫째로는 개발을 목적으로 투자를 하는 투자가들과 둘째로는 현재에 상업용 건물들을 많이 소유하고 있고 아직도 현재의 시장에서 활동적으로 건물을 계속해서 사고파는 투자가들이 있고 셋째로는 상업용 건물을 1~3, 4개 정도 소유를 하고있고 그 건물들에 쌓여있는 에쿼티나 그 외의 여유자금으로 더 건물을 구입하시려고 하는 투자가들이 있고, 마지막으로는 현재의 부동산 시장을 지난 몇 년간 지켜보다가 여유자금을 모아서 새로이 처음으로 상업용 건물에 투자를 하려고 하는 투자가들이 있다. 위의 투자가들의 종류에 따라서 각자가 갈 길을 굉장한 차이를 보인다. 현재의 시장에서 가장 안정적이고 좋은 위치에서 투자하는 투자가는 바로 개발 투자가라고 할 수가 있다. 그 이유는 개발을 하는 개발 투자가들은 대부분의 경우 장기적인 안목과 계획을 가지고 토지 선정과 개발 목적, 예상 이익 창출 포인트 등 대부분의 경우에는 충분한 인력과 사전 검토를 통하여 개발 결정을 하였기 때문에 무리가 없는 투자가 대부분이고, 개발을 한다는 것 자체가 시장을 형성 (Making the Market) 하는 것이므로 전체적인 시장 변화에 능동적으로 대처할수 있는 장점이 있다.

그리고 그 다음에 현재에 상업용 건물들을 많이 소유하고 있고 시장에서 아직도 활발하게 건물의 매매를 하고있는 투자가들 또한 조금은 다른 투자가들에 비해서 좋은 위치에서 투자를 하고있다고 할 수가 있다. 그들은 기존에 자신들이 소유한 건물들의 가치가 많이 상승했기 때문에 그 건물들에 쌓여있는 에쿼티를 이용하여 다른 지역이나 다른 종류의 건물들로 교환 투자를 하고있는 실정이고 그과정에서 교환투자하는 대상의 가격을 너무 무리를 하지않는 상태에서 교환투자를 한다면 지금같이 그들의 자산을 늘릴수 있는 좋은 기회는 없을 것이다. 하지만 그들이 현재의 시장에서 당면하고 있는 것은 바로 현재 소유한 건물을 좋은 가격에 팔 수는 있으나 교환을 해야할 대상 건물을 찾기가 그렇게 쉽지만은 않다는 것이다. 그리고 현재에 상업용 건물들을 1~3 ,4개를 소유하고 있고 현재의 건물들은 팔지않는 상태에서 상업용 건물들을 더 구입하려고 하는 투자가들은 현재의 시장에서 구입대상을 물색하고는 있지만 그리 용이한 일이 아니다. 그들이 당면한 가장 큰 문제는 바로 현재에 하늘 높은줄 모르고 올라있는 건물들의 가격들인데, 그들은 현재에 소유하고있는 건물들을 팔지를 않기 때문에 그들이 현재의 시장을 이용한 이익은 그다지 없다고 할수가 있고 그런 이유에서 자신들이 소유하고 있는 건물들의 예전 구입가격과 현재의 인컴 등을 비교하기 때문에 그리 쉽게 투자를 결정할 수가 없는 상황이다. 사실 이런 투자가들은 아직까지 건물을 구입을 하지않은 상태이면 차라리 더 시간을 가지고 시장 상황을 지켜보는 것도 한 가지 방법이 되실 것이다.

그렇지가 않고 현재의 시장에서도 건물을 구입하려고 하신다면 많은 시간을 투자하여 구입대상 건물을 물색을 해보고, 이런 시장에서도 좋은 딜은 항상 있게 마련이므로 그런 딜을 찾았을 경우에는 셀러가 원하는 조건들을 파악하여 발 빠르게 움직이셔야 좋은 딜을 자신의 것으로 만드실 수가 있다. 마지막으로는 아직까지 상업용 부동산을 구입한 적이 없는 새로이 투자를 시작하는 초보 투자가들이 있는데, 시장의 가격이 극을 달리고 꼭대기에 다 달았을 때에 이런 초보 투자가들이 가장 많이 생기는 현상을 볼 수가 있다. 이런 분들은 현재의 시장에서 좋은 건물을 발견하셔셔 딜을 하실때는 위의 경우와 마찬가지로 발 빠르게 움직이셔야 하는 점 이외에도 그 건물에 대한 다운페이먼트를 보통 경험이 있고 현재 건물을 소유한 투자가들 보다도 더 많이 생각을 하시고 예산을 세우셔야 할 것이다. 그래야만 부동산 경기가 하락세에 접어들고 공실율이 생긴다 하더라도 그런 어려운 상황을 이겨나가실 수 있기 때문이다. 그런 준비가 되지 않으셨다면 차라리 시간을 더두시고 시장을 관망해 보는 것도 좋은 방법이 되실 수가 있다.