융자의 중요성

부동산 투자에서 가장 매력적인 부분이 될 수 있는 것이 바로 융자부분이다. 즉, 투자대상에 대해서 Leverage-Out 을 할 수 있기 때문에 매력적인 면이 될 수가 있고, 이 뜻은 투자대상의 전체 금액이 실제적인 투자액수가 되기 보다는 다운페이먼트를 한 액수가 실제적인 투자액수가 되기 때문이다. 예를 들어 백만불을 주고 구입한 건물일 경우에는 다운페이먼트를 35만불에서 40만불정도 했을 것이고 이 건물을 나중에 150만불을 받고 팔았다 하면, 이 투자의 이익은 처음의 구입 금액인 백만불에서 150만불이 올라간 것이 아니라 처음의 실제 투자금액인 40만불의 다운페이먼트와 융자 금액을 제외한 판매 금액을 비교하는 것이 실제적인 투자이익이 될 것이다. 위의 예에서는 나중에 150만불을 받고 팔았다면 150만불에서 융자금액을 빼고 (기간에 따라서 융자의 잔액이 달라질수가 있으나 여기서는 계산하기 좋게 50만불 남았다고 가정을 하자) 남은 백만불이 매매를 통해서 만들어진 이익이고, 그 중에 40만불은 처음의 투자 금액이므로 제외시킨 후에 남은 60만불이 순이익이 된다는 얘기이다. 그러면 처음의 40만불을 다운페이먼트로 투자하여 어느 정도 기간이 지난  후에 60만불의 순이익을 만들었다면 그 투자의 이익율은 150%가 된다는 얘기이다. 그렇듯이 융자는 부동산 투자에서 많은 매력을 안겨주며 중요한 역할을 담당하고 중요한 부분일 수 밖에 없다.

 

대부분의 상업용 부동산 투자를 생각하고 현재 하고 계신분들은 기존에 거래 은행이나 관계가 있는 융자기관 (Lender) 이 있으시다. 그리고 처음으로 부동산을 구입하시는 분들도 기존에 하시는 비지니스를 통해서나 개인적인 친분으로 어느 융자기관이든지 관계를 가지고 계신다. 이런 경우에 대부분 듣는 얘기는 “나는 그 은행에서 나에게 돈을 못 빌려줘서 안달이야. 또는 어떤 조건의 융자라도 받을 수가 있어” 라고 하시는 분들을 많이 보았다. 실제적으로 그럴까? 여기서 많은 분들이 오해를 하시는 부분은 아무리 개인적인 크레딧이 좋다고 하더라도 상업용 부동산의 융자에서는 개인의 크레딧을 물론 보는 면도 있지만 많은 부분을 차지하는 것은 투자하려고 하는 상업용 건물이 과연 융자를 해 줄만한 요건들을 갖추었느냐가 가장 크게 작용을 한다. 그렇게 기존의 관계를 갖고 있는 은행만 믿고 계시다가 에스크로가 크로징되야하는 시점에서 은행으로부터 융자를 해줄  수가 없다는 연락을 받으신다면 그 것처럼 황당한 일은 없다. 그 시점에서 에스크로를 클로즈 못한다면 디파짓을 한 돈을 다 잃어버릴 수가 있기 때문이다. 실제적으로도 그런 케이스들을 많이 보아왔기 때문에 부동산에서 특히 상업용 건물 구입시에 융자는 절대적으로 중요한 부분을 차지한다. 바로 얼마전 일이다. 한 투자가가 샤핑 센터를 구입하려고 하였고 그 분은 기존의 한 교포은행과 20년이 넘게 거래하시면서 그 은행의 VIP 고객이셨다. 처음에 그 샤핑 센터를 구입한다고 은행 측에 말을 했을 때에도 은행 측에서는 “이 분은 저희 은행 최고의 고객이시고 그 융자는 틀림없이 해드릴 수 있습니다”라는 확답까지 받았다.

그런데 에스크로를 크로징 할 시점을 2주도 안 남겨두고 은행 측에서는 이런저런 이유를 대고 시간을 끌다가 결국은 융자가 안된다는 말을 전해왔다. 그 바이어는 이미 30만불의 디파짓을 셀러측에 릴리즈한 상태이어서 에스크로를 제 시간 안에 크로징을 못하면 디파짓 30만불을 날리게 되는 실정이었다. 더 어처구니 없는 것은 그 은행에서 다른 교포은행을 소개시켜 주었는데, 그 은행에서는 손님을 도와주기는 커녕 이 손님이 2주안에 크로징을 해야하고 시간이 없다고 생각하자 그 손님에게 예전의 처음 은행보다 더 높은 이자율과 론 비용, 그리고 터문이 없는 담보와 서류들까지 요구를 하는 것이었다. 정말 어처구니가 없었다. 그 시점까지는 그 분이 처음의 은행과 20년이 넘는 고객으로 관계가 있어서 가만히 계셨지만 무엇보다도 손님을 보호하고 서비스하는 차원에서 일을 해결해 주어야 겠다고 생각해서 그 전부터 잘 알고 융자를 많이 했었던 또 다른 한인은행을 소개시켜 드려서 겨우 제 시간안에 에스크로를 크로징 할 수가 있었다. 위의 실례처럼 은행들간에 경쟁이 심하니 처음에는 거의 모든 은행들이 융자를 장담하고 말을 하지만 결국은 은행들에 시니어 매니지먼트들로 구성된 융자 커미티가 승인을 하여야만 융자가 되고 그 융자가 되려면 론 오피서들이 융자 커미티에서 얼마만큼 프레젠테이션을 잘하는지 그리고 융자의 과정을 진행시키면서 얼마만큼의 능력을 발휘하는지는 실제적으로는 천지차이다. 그러므로 기존에 비지니스 구좌를 가지고 VIP 고객으로 대접을 받으셨다 하더라도 상업용 건물을 구입할 시에 상황은 전혀 딴 판이 된다는 점을 명심하셔야 할것이다. 이런 곤란한 경우를 피하시는 한가지 방법으로는 현재 어느 은행이 어떤 종류의 건물의 융자에 대해서는 잘하고 있는지 또는 어떤 은행이 현재 까다롭고 불필요한 과정들을 요구를 하는지를 알고 계신다면 좀더 효율적인 상업용 부동산 투자를 할 수가 있을 것이다.