부동산의 가치 계산 방법 (1)

상업용 부동산 투자에서나 다른 모든 투자대상에 대한 투자가치나 가능성을 따질 때는 무엇보다 그 투자 대상의 가치가 과연 얼마인지를 계산을 해본 후에 현재 리스팅 되어있는 가격과 비교해서 투자를 결정하셔야 한다.

 

시장에서 흔히 쓰는 용어중에는 “감정가격”, “매매가격”, 그리고 “시장가격”이 있는데, 과연 어떠한 차이점이 있을까? 개념상으로는 다들 똑같은 가격을 형성해야 하지만 현실은 그렇지가 않다. 현재의 부동산 시장 상황에서 실제 가격의 순서를 굳이 매긴다면 매매가격이 제일 높고 다음이 시장가격 그리고 마지막이 감정가격일 것이다. 물론 건물과 위치에 따라서 순서가 바뀔수도 있지만 대부분은 위의 순서대로이다.  투자가들이 가장 많이 관심을 갖는것은 아무래도 시장가격과 매매가격일 것이다. 시장가격과 매매가격은 다음의 조건에 맞는다면 같은경우가 생긴다. 첫째로, 바이어와 셀러가 둘다 자의적으로 매매를 원할때고, 둘째로는 쌍방이 현재의 시장에 대한 정보가 확실하여 서로의 순익점을 이해할때이고, 셋째로는 리스팅이 된 건물에 대한 충분한 마케팅 기간을 가져서 잠재 구매자들에게 알려질 때이고, 마지막으로는 별다른 융자 조건이나 특별한 요구사항들이 없는 상황이 될 때이다. 하지만 이것도 현실과는 많은 차이가 있다. 왜냐하면 셀러는 항상 셀러의 입장만을 고수할것이고, 바이어는 항상 바이어의 입장을 고수할 것이다. 실제로 한 건물주가 현재가지고 있는 빌딩은 5% Cap Rate 에 연 렌트수입의 12배 가까이 리스팅을 해놓고 1031 교환을 할 대상은 8%이상의 Cap Rate 에 9배 이상은 절대(?) 못주겠다고 버티고 있으니 그것이 현실이다.

 

또 한가지 생각하셔야 할 점은 바로 부동산 투자에 많은 부분을 차지하고 있는 융자금액과 시장가격 그리고 매매가격의 상관관계이다. 우선 금융기관들은 융자 가능금액을 산정할때 매매가격은 전혀 상관이 없고 시장가격에 의해서 이루어지고, 융자의 경우는 시장가격은 곧 감정가격을 의미한다. 그렇다면 과연 부동산의 가격을 계산할때 쓰는 방법들이 무엇이 있는지 알아보기로 하자. 우선 이번에는 비용을 이용한 가치 산정 방법을 알아보도록 하자.

 

비용을 이용한 가치 산정 방법은 그 특정 부동산에 대한 가치가 새로운 개량 또는 보수공사로 현재의 건물에 대한 최고의 이용가치가 있거나 색다르거나 특별한 개량 또는 보수공사로 근처의 다른 건물들과 비교분석이 안되는 경우에 많이 쓰이는 방법이다. 이 비용을 이용한 산정 방법은 가치를 계산할때 건물이 들어서있는 땅의 가격에 개량 또는 보수공사의 기여가치를 더하는 것이 이 방법이다.  그래서 이방법을 이용하는 가장 중요한 요건은 기여가치에 대한 정확한 가치 산정이 좌우하게 된다.

 

기여가치는 개량 또는 보수공사에 들어간 비용에서 빌딩의 건립연도, 자연손실, 그리고 외부와 기능적인 손실액을 뺀 가치가 바로 기여가치이고, 거기에 상업적인 가치는 더해져야 한다. 그리고, 비용들을 계산하는 방법은 전체의 면적으로 환산하는 방법과, 즉 각 스퀘어당 얼마의 비용이 들어갔는지를 계산하고, 비용들을 각각 분리하여 계산하는 방법이 있는데, 즉 바닥에는 얼마, 지붕에는 얼마, 천장에는 얼마, 등 각각 부분별로 분리하여 계산하는 방법이 있고, 물품들의 실제 비용들을 계산하는 제일 정확한 방법이 있지만 이 방법은 가장 시간이 많이 드는 방법이다.

 

위의 가치 산정 방법이 전문가들만이 쓰는 방법정도의 어려운 용어와 방법들이지만, 투자가들이 만약에 40~50년이전에 지어지고 보수공사를 많이한 빌딩을 구입하려고 하실 때는 이런 방법이 있다는 것만 아셔도 현재의 지식과 경험으로 알고계시는 계산 방법과 병행하여서 그 투자대상에 대한 가치 환산을 더 정확하게 할수있을 것이다.