1031 Exchange

상업용 부동산 투자에서 가장 흔히 쓰이고 불리우는 용어중에 하나가 바로 1031 Exchange(이하 1031) 가 아닌가 싶다. 그리고, 현재의 시장 상황에서 아마 가장 많이 활용하고있는 투자 방법의 일종이라 할수있겠다.

 

1031은 IRS 의 Code 를 그대로 인용하여 부르는 용어이고, 현재 소유하고 있는 상업용 부동산을 처분하고 다른 상업용 부동산에 투자를 하지않는다면 IRS에 세금을 지불하여야 한다. 세금은 Capital Gain Tax 와 Recapture Tax 두가지인데 여기서 중요한 점은 Recapture Tax까지 감안을 하셔야 하는데, 이 Recapture Tax는 그동안 감가상각으로 인하여 매년 받아왔던 세금혜택의 액수들을 다시 소급하여 개인 소득세율에 맞게 세금을 지불하셔야 한다는 결론이다.  예를 들어서, 지난 1996년도에 8 유닛짜리 아파트 건물을 $1,000,000에 구입을 했다고 가정하고 어떠한 이유에서 이든지 그 빌딩을 팔려고 한다면, 그리고 현재의 가격은 $3,500,000 이라고 예상을 했을때, 우선 Capital Gain Tax를 적용받는 부분이 $1,000,000이고 매년 감가상각을 $50,000씩 보고 하셨다면 17년이 지난 현재에는 17 X $50,000 = $850,000 이란 금액 부분에대한 Recapture Tax를 적용받으셔야 한다는 결론이다. 즉, 지금 소유하고 계신 상업용 부동산을 1031을 하지않고 그냥 처분을 하셨다면 17년동안 빌딩의 가치가 250만불이 올랐다 하더라도 세금을 부담하셔야 할 부분은 Capital Gain Tax 의 부분인 250만불과 Recapture Tax 부분인 85만불을 합친 335만불에 대한 세금부담이 생긴다는 얘기이다. 물론 위의 예는 개개인의 재정사정에 따라 다를수 있으니 항상 CPA들의 조언이 필요하다.

 

이런 병폐를 막기위한 한가지 방편이 바로 1031이다. 위의 예에서 경우처럼 그냥 아파트 건물을 팔아서 Cash-Out 하시기 보다는 다른 상업용 부동산으로 교환하는 방법이 바로 1031이다. 하지만 그경우에는 여러가지의 조건들을 충족시켜야만 IRS로부터 인정받아 세금유예 혜택을 볼수가 있다.

 

첫째로는 기간이다. 우선 법적으로는 1031을 하시려면 구입(교환)하실 대상을 45일안에 지정을 하셔야 하고, 그후 135일안에 에스크로를 끝내셔야 한다. 그래서 일반적으로는 1031을 하실때에는 180일정도의 기간이 있다고 볼수있지만 현실상으로는 그보다는 오랜기간을 가지며 구입(교환)대상을 찾으실수 있다. 그 이유는 현재 소유하고 계시는 부동산을 파시려고 리스팅에 올린후에 Contract Period로 20일정도의 시간이 있고, 그 후 21일정도의 Due Diligent Process를 거치고 난후에 60~75일정도의 에스크로를 끝내는 기간을 가지실 수 있고, 그후에는 셀러와의 협의를 통해서 30일 정도의 연장기간을 가질수 있다. 이런기간을 거치고난 후에 위의 법적인 180일이 시작이 될 수 있으니 종합해서 20일+21일+75일+30일+180일이 되니 최대한도로 326일라는 기간을 가지고 1031을 추진하실수 있다는 얘기다.

 

물론 여기서 숙지하셔야 할점은 개개인마다 사정이나 상황들이 다 다를수 있으니 항상 여러분들의 CPA와 부동산 전문가와의 상담이 필요하실 것이다. 그리고, 무엇보다 구입(교환)대상의 셀러가 연장기간이나 에스크로 기간등을 동의해 주어야 한다는 점을 명심하시기를 바란다.

 

둘째로 중요한것은 1031을 하실때의 구입(교환)대상의 가격과 현재 소유하고 계신 빌딩의 가격을 비교했을때 구입(교환)대상의 가격이 현재의 빌딩의 가격과 같거나 높아야 한다는 점이다. 예를 들어서 현재의 빌딩이 3백만불의 가치를 가지고 있다면 구입(교환)대상의 가치 또한 3백만불이나 그 이상이 되어야 한다. 그러나 꼭 한개의 빌딩에서 다른 한개의 빌딩으로 1031을 할 의무는 없고, 예를 들어 현재의 빌딩이 3백만불이라고 가정한다면 백만불짜리 빌딩 3개로 1031을 하실수 있다.

 

셋째로는 Debt(융자) 부분이다. 융자 부분 또한 현재 소유하신 빌딩의 잔여 융자금액과 구입(교환)대상이 지니게될 융자부분 또한 같거나 높아야 한다. 쉬운 예로, 현재 소유하고 계신 빌딩의 가치는 3백만불이지만 은행에 남아있는 융자금액이 백만불이라고 가정한다면, 1031을 하실때 구입(교환)대상의 융자금액도 백만불이나 그 이상이 되어야 한다는 애기다. 그렇다면 3백만불짜리나 그이상의 가치를 가지고 있는 구입(교환)대상을 1031하실때 현재 빌딩에 쌓여있는 에쿼티인 2백만불을 다운페이로 사용하실수 있다는 애기이고, 이경우에 1031을 극대화 시키시려면 현재 빌딩의 에쿼티 금액인 2백만불을 이용하여 최대 6백만불짜리 빌딩을 1031을 통해 구입(교환)하실수 있다는 결론이 나온다.

 

그외에도 여러가지 제반사항들이 있으나 개개인마다 사정이 다를 수 있으니 항시 CPA나 상업용 부동산 전문가들에게 자문을 구하시는 것이 바람직하다고 볼 수 있다.