매스터 리스

부동산 시장에서 이익을 보려면 건물에 대한 전적인 컨트롤이 있어야 하고, 가장 흔한 방법이 바로 매매를 통한 그 건물의 소유권을 갖는 것이다. 하지만 어떤 투자가들은 그 건물의 소유권을 매매를 통하여 바로 사지 않고 매스터 리스라는 방법을 이용하여 건물에 대한 소유권을 또는 컨트롤을 얻어낸 후에 나중에 건물을 매매할수 있는 방법을 이용하기도 한다.

 

만약에 투자가가 12유닛짜리 아파트 건물을 보았는데 그 빌딩은 개량, 보수공사도 필요하고 현재 주인이 관리도 소홀히 한다고 가정했을 때, 투자가가 그 건물을 사서 소유권을 완전히 이어받고 그 후에 개량, 보수공사를 하여서 건물을 살릴 수도 있겠지만, 만약에 새로 건물을 구입할 시에는 융자도 새로 해야하는데, 현재 빌딩의 상태로는 새로운 융자가 힘들때도 있고 또는 투자가가 그 빌딩에 대한 재정적인 예산이 부족할 때 또는 현재의 주인 팔기를 거부할 때 등 이런 경우에는 매스터 리스를 통한 건물에 대한 컨트롤을 생각해보는 것도 한가지 방법이 될 수가 있다.  또한 현재 빌딩의 현금 흐름 자체가 겨우 세금, 융자 페이먼트, 그리고 비용 등만을 낼 수 있는 정도이고, 현재의 건물 주인이 건물에서 나오는 수입을 상승시키고 싶지만 그에 대한 투자를 한다든지 시간과 노력을 투자할 의도가 없을경우에도 이 매스터 리스를 이용해 볼만하다.

 

우선 매스터 리스를 하면 현재 건물주에게 건물주가 자신의 건물에 대해 신경을 전혀 쓰지않고도 안정적인 수입을 보장받게 된다. 그에 상응하여 투자가는 건물에 대한 개량, 보수공사를 할 수 있고 그 건물을 직접 관리하여 건물에서 나오는 수입을 증가시키게 되는 것이다. 일반적으로 매스터 리스는 기간이 5년에서 15년사이가 보편적이고 차후에 이미 리스초기에 약정된 가격으로 그 건물을 살 수 있는 옵션이 있는 것이 대부분이다. 리스기간 동안은 투자가의 수입은 상승시킨 렌트수입에서 건물주에게 주는 리스 페이먼트를 제외한 나머지 부분이 되는 것이다.

 

그렇다면 개량, 보수공사를 한 빌딩이지만 어떻게 투자가가 수입을 올리고 동시에 건물주도 안정적인 수입을 기대할 수 있을까? 그것은 보수, 개량공사를 통하여 건물을 좋은 상태로 만들었기 때문에 예전보다는 건물에 들어가는 보수비용이나 관리비용이 많이 절약이 되고, 개선된 관리체계와 시스템을 통하여 입주자들에 대한 관리는 서비스의 질이 향상이되고, 빌딩을 개선했으니 입주자들을 많이 끌어들일 수 있는 조건이 되고, 입주자들에게 보다 좋은 조건이 제공이 되니 자연 입주자들의 거주기간이 늘어날수 있는 확률이 높아지고, 마지막으로 위의 여러가지를 통한 전체의 비용절감이 바로 늘어난 렌트수입과 맞물려 투자가에게는 수입을 안겨다 주고 건물주에게도 건물에 대한 관리 등 전반적인 사항들에 대해서 신경을 쓰지 않고도 안정적인 수입원을 만들어 줄 수가 있다. 더불어 렌트 수입이 늘어나고 개선됐으므로 그에 따라서 그 건물에 대한 가치는 자연히 상승을 하게 될 것이다. 그것은 바로 투자가가 건물주에게 리스 옵션을 행사하여 그 건물을 구입할 때 융자를 쉽게 받을 수 있는 조건도 될 수가 있다는 점이다.

 

이렇듯이 차후의 구입 옵션이 있는 매스터 리스를 이용한 투자는 투자가에게 건물의 상태가 허술한 빌딩과 그 건물의 관리가 소홀한 빌딩들에 투자를 하여서 개선된 관리와 보수, 개량공사를 통한 빌딩의 개선 등으로 투자가들에게 좋은 수익을 올릴수 있는 기회를 제공할 수 있다.