상업용 건물의 개조

상업용 건물들은 그 지역의 인구 분포도(Demographic)와 지역 상권의 변화에 따라서 현재나 과거의 용도에서 바뀌어 다른 용도로 쓰이는 경우를 종종 보게 된다.  아파트 건물을 개조하여 콘도미니엄으로 개조한다든지, 개스 스테이션을 세븐 일레븐과 합쳐 복합적으로 운영한다든지, 일반 주택을 상업용 용도나 오피스로 쓴다든지 등등 여러가지의 개조의 방법과 변화가 있다.  이런 상업용 빌딩들의 개조는 독창적이고 앞서가는 투자가들에게는 무한한 투자의 가치를 안겨주고, 더불어 아주 만족할만한 투자 수익을 안겨다 준다.  현재에도 LA 다운타운을 중심으로 하여 많은 개조, 보수공사들이 한참 진행 중이고, 개중에는 바닷가의 집들을 집중적으로 구입하여 렌탈 하우스로 개조하는 전문적인 투자가들도 있다. 하지만 아마 가장 보편적이고 특히 한인 투자가들이 접할 수 있는 개조의 기회는 아파트를 콘도로 개조하는 방법일 것이다.

 

아파트를 콘도미니엄으로 개조하는데는 우선 아파트를 구입하는 가격과 나중에 개조공사 이후에 판매할 수 있는 가격을 비교하여 투자의 가능성을 계산하고 결정을 하여야 한다. 우선 가장 우선적인 규칙은 1.5배에서 2배의 규칙인데 이는 예를 들어서 유닛당 10만불에 구입을 한 아파트는 콘도미니엄으로 개조한 후에는 그 구입 가격인 10만불에 1.5배나 2배인 15만불이나 20만불을 받고 판매를 할 수 있어야 한다는 얘기다.  왜냐하면 아파트를 콘도로 개조하는데에는 많은 시간과 법적인 절차와 개조공사 비용, 콘도의 분양을 위한 마케팅 비용 등 많은 비용들이 들어가기 때문에 그런 비용들을 제외하고 투자수익까지 감안한다면 1.5배나 2배는 되어야 한다는 계산이 나온다.

 

그 절차를 간단히 알아보면, 우선 아파트를 구입한 후에 시정부에 콘도로 개조한다는 허가를 받아야 하는데 이때에 어떻게 개조를 할 것인지에 대한 구체적인 계획을 제출하여야 한다. 그 계획서에 따라서 시정부가 개조공사 허가를 내줄 수도 있고 또는 부수적인 개조공사의 사항들을 요구할 수가 있다. 이를테면 파킹장의 숫자를 더 늘려야 한다든지, 혹은 화장실을 더 만들어야 한다든지 하는 사항들이 있을 수가 있다. 그리고 어느 지역은 시정부에서 정책적으로 아파트들을 렌트가 필요한 입주자들을 위하여 제한적인 개조나 콘도의 건립들을 억제하고 있는 지역도 있으니 항상 개조 공사 전이 아닌 아파트를 구입하기 전에 그 지역에 대한 조닝 문제와 그 지역의 다른 콘도들이 얼마 정도의 가격으로 거래가 되는지를 항상 사전조사를 하여 투자를 결정하여야 한다.

 

실제적인 예로 한 투자가가 20 유닛짜리 아파트를 400만불에 구입하였다고 가정하면 유닛당 20만불에 구입을 한 셈이고, 개조공사를 하는데 유닛당 4만불의 개조공사 비용이 들어간다고 가정한 총 80만불이고, 법적인 절차를 위한 변호사 비용등이 16만불 정도이고, 콘도로 개조 후에 분양을 위한 선전, 마케팅 비용이 18만불이라고 하고, 아파트 구입 후에 콘도로 개조공사를 하는 동안 지불해야 할 융자비용이 12개월의 공사 기간을 잡아서 24만불이라고 하고, 그 외에 설계비용, 인테리어 디자인 비용, 가드닝 비용등이 14만불 정도로 계산을 한다면 콘도로 개조하기 위한 총 비용은 552만불이라는 계산이 나온다. 이는 곧 유닛당 원가가 27만 6천불이 된다는 얘기이고, 거기서 투자수익을 더해야 한다. 즉, 유닛당 20만불에 구입하였으니 위의 규칙대로 한다면 1.5배나 2배가 되는 가격인 유닛당 30만불이나 40만불에 콘도가 분양이 되어야 한다는 얘기다. 여기서 나온 숫자들은 현실적이라고는 할 수는 없지만, 특히 판매가격은 그 지역의 특성과 개발 또는 발전 상황에 따라서 많은 차이를 보일 수가 있다.