구입시 투자수익의 산정방식

경험이 많은 상업용 부동산 투자가들은 투자대상에 대한 결정을 하기 전에 그 투자대상에 대한 가능한 최대한의 정보를 수집하고 그 정보들을 통해서 그 대상에 대한 가치를 판단하고 투자를 결정하게 된다. 하지만 항상 현재의 거래가격이나 현 시세가보다 낮은 가격으로 살 수 있다고 해서 투자를 결정하는 것은 무리가 따를 수 있다. 항상 구입에 대한 결정을 하기 전에 과연 그 투자대상에서 얼마만큼의 수익을 특히 현금 흐름을 기대할 수 있는지를 가늠해서 그로 인한 그 부동산의 가치상승의 기대치가 얼마가 될 수 있는지를 계산한 후에 결정을 하는 것이 바람직하다.

 

그런 현금흐름을 계산하기 위해서는 우선 그 투자대상이 가지고 있는 순수 운영수익 (Net Operating Income : NOI) 을 계산을 해야하는데 이는 매달 세입자들로 부터 받는 총 렌트수입에서 비용을 제외한 금액이다. 융자없이 현금으로 그 투자대상을 구입한 경우를 제외하고는 이 순수 운영수익 금액만 가지고는 정확한 현금흐름을 계산할 수는 없다. 그리고 아마 현금동원 능력이 된다 하더라도 융자를 이용한 Leverage 효과를 보기위해서 융자를 할 것이다. 그렇기 때문에 순수 운영수익의 계산 후에는 융자부분의 페이먼트가 어떻게 되는지를 계산하여 순수 운영수익에서 제외를 시킨다면 그것이 바로 투자가가 실제로 손에 쥘 수 있는 현금의 흐름이라고 할 수 있다.

예를 들어서 투자가가 200만불짜리의 상업용 부동산을 구입하려 한다고 가정했을 때, 그 빌딩의 총수입이 19만불이라고 하고 운영 비용이 5만 4천불이라면, 그 빌딩을 30% 다운페이를 하고 융자를 했을 경우에는 60만불의 다운페이먼트 후에 현재의 평균 이자율로 계산을 하여 매년 $100,728불의 융자 페이먼트가 생기니, 실제의 현금흐름은 $190,000 에서 $100,728 를 제외하고 운영비용인 $54,000 을 제외한 $35,272 이다. 그 현금 흐름을 구입시에 한 60만불의 다운 페이먼트에 비교를 한다면 이 특정 빌딩의 순수투자금액(다운페이)에 대한 실제 투자수익률은 6%가 된다. 그럼 과연 이 특정 건물의 순수한 실제 투자수익율인 6%가 과연 투자가 자신의 목적과 여러가지의 상황과 맞는 투자인지를 계산하여 투자를 결정하여야 한다. 투자가 자신이 위의 6%정도의 실제 수익률에 만족을 한다고 가정했을 때에도, 한번 다시 그 빌딩을 판매하는 에이전트나 셀러의 비용에 대한 숫자들도 다시 한번 검토를 해보아야 한다. 왜냐하면 셀러 측에서 내놓은 이 비용들 중에는 숨어있는 보물이나 폭탄(?)을 찾을 수 있기 때문이다. 쉬운 예로 바로 얼마 전에 보았던 상가 건물에 대한 비용 내역을 보니 그 셀링 에이전트가 주장을 한 세금 부분의 비용은 앞으로 구입을 할 투자가에게 맞춰져있지 않았다. 그러하니 그 쪽에서 주장하는 수익률은 실제로는 서류상에 나오는 것보다 훨씬 낮은 수익률이 나온다는 결론이다. 반대의 예로 어느 경우에는 셀러 측에서 적어낸 비용들은 새로운 구입자에게는 적용이 안되는 부분이 있을 수도 있는데, 쉬운 예로는 직접 상업용 부동산에 대한 관리를 한다면 셀러 측에서 적용시킨 위탁 관리비용이나 거주 관리자에 대한 비용 등이 실제로는 줄어들 수 있는 가능성이 있고 이런 점들은 투자가가 구입 후에 가질 수 있는 실제 수익금액을 상승시킬 수 있는 한가지 방법이 된다.

 

이렇듯이 투자가가 구입시에 그냥 리스팅 가격이나 그 쪽에서 주장하는 숫자들에만 신경을 쓰지 말고 그 숫자들 뒤에 숨어있는 보물이나 폭탄을 찾을 수 있는 계산 방법과 기본적이고 상투적인 계산 방식을 떠난 다른 각도에서 볼 수 있는 경험과 능력을 키워야 한다. 그리고 그런 계산 후에 실제적으로 투자가에게 돌아올 수 있는 숫자를 산정하여 그것을 다른 점들과 같이 파악하여 투자를 결정을 한다면 좋은 투자를 할 수 있는 확률을 높일 수 있을 것이다.