매매시의 이익 창출 포인트

대부분의 투자가들은 상업용 건물을 구입하거나 그 건물에 대한 융자를 받는 방법 등은 이미 숙지를 하고있지만, 그 상업용 부동산 건물을 구입 시부터 투자 수익을 올릴 수 있는 방법을 숙지하기 위해서는 그 건물에 대한 가치를 이해할 수 있어야 한다. 즉, 구입 시부터 이익을 창출할 수 있는 방법을 터득하여야 하는데 그것은 바로 그 건물이 가지고 있는 가치를 계산이 아닌 이해를 할 줄 알아야만 구입시부터 이익을 창출할 수 있는 올바른 방법이 된다.

 

물론 부동산을 장기적으로 보유할 경우에는 지금까지의 예로 본다면 항상 가치상승의 효과를 투자가들에게 안겨 주었다. 대부분의 경우에 투자가가 안고 있는 투자대상에 대한 위험성을 줄이고 투자수익을 극대화 할 수 있는 방법은 현재의 거래되는 시가에서 많은 차이를 보일 수가 있다. 그러므로 현재에 거래되는 또는 구입 시에 지불할 가격에 대해서 충분히 이해하고 분석할 수 있는 지식과 경험을 쌓아야 한다. 무조건 특정 건물을 리스팅 가격보다 싸게 산다고 다 좋은 투자가 될 수는 없다. 무엇보다 감정가, 매매가, 그리고 현 시세가를 이해하여야 하는데 다 같은 가격으로 보이지만 사실은 많은 차이가 있다.

 

우선 감정가는 대부분 융자기관에서 융자를 받을 때 쓰이는 가격이 대부분인데 위의 세가격중에 가장 낮다고 보면 무방할 것이다. 현재에 특정지역에 거래되는 건물의 평균가격이 백만불이라 하더라도 어느 건물은 감정가가 70만불일 수도 있고 어느 건물은 백만불이 넘어갈 수도 있다. 그리고, 매매가는 실제로 거래가 성사되고 공공기관에 기록이되는 가격이라고 보면 되고 현실적으로 리스팅되는 가격과 거래가 완전히 끝난 매매가와는 많은 차이를 보일 때가 많고, 특히 투자가들이 많이 선호하는 지역의 새 건물들은 리스팅이 되는 가격과 실제로 기록이 되는 매매가와는 차이를 보일 때가 종종 있고 어떤 경우에는 가장 선호하는 지역에 새 건물이라 하더라도 오랜 기간이 지나서도 매매가 안되는 경우도 있다. 바로 가장 선호하는 지역에 위치하고 새 건물이라 하더라도 그 건물이 가지고 있는 특징과 여러가지 조건을 살펴보았을 때 아무리 부동산 시장이 뜨겁다하더라도 현실을 무시한 가격의 책정이라는 결론일 수 밖에 없다. 물론 건물주의 기대감이 리스팅 가격에 많이 작용을 하였을 수도 있지만, 그 건물에 투자할 투자가들이 보기에도 구입 시부터 손실을 볼 수 있는 가능성이 있기 때문에 이런 뜨거운 시장에서도 매매가 되지않는 것이다. 마지막으로 현 시세가는 실제로 매매가 이루어지기 바로 전 단계의 가격형성대라고 보면 된다. 그리고 이 현 시세가는 많은 부분이 현 건물주들의 기대치를 반영하는 가격이라고 생각해도 무방할 것이다. 그래서 소위 부동산 시장에서 서로 주고받는 현 시세가에 대한 정보는 실제적으로 뚜껑을 열어보기 전까지는 알 수가 없고 현실적이 아닐 수도 있다. 실제로 한 건물주가 자신의 현 시세가에 대한 기대감만으로 리스팅을 하였으나 현실에서 들어오는 구입 희망가격들을 보고 실망을 한 경우도 있다. 왜냐하면 그저 자신의 기대치에 준해서 근간의 실제 매매가를 무시하고 리스팅 가격을 정했기 때문이다.

 

그렇듯이 투자가들이 특정 건물에 대한 여러가지의 가격들을 이해하고 비교 분석을 할수있는 능력이 필요하고, 무엇보다 현재에 거래되는 가격보다는 그 건물이 가지고 있는 가치를 알아내어(?) 과연 그 가격이 감정가나 매매가, 또는 현 시세가 보다 높다 한다해도 그 가격으로 구입 시부터 이익을 낼 수 있는 가능성이 보인다면 좋은 투자가 될 수 있을 것이다. 하지만 결론적으로는 위의 세가지 가격들을 무시하고 현 건물을 판다든지 또는 구입을 한다면 판매 시에는 원하는 투자가들의 반응을 받을 수가 없고, 구입 시에는 바로 손실을 입을 수 있는 경우가 많다. 그런 경우들을 최대한 피하기 위해서는 투자가 자신이 특정 건물에 대한 가치를 여러가지 자료들과 경험을 통해서 비교 분석을 할 수 밖에 없다.