상가 구입

현재의 상업용 부동산 시장에서, 특히 한국 분들이 가장 선호하고 계시는 것이 아마 상가 건물이 아닌가 싶다. 그 이유는 우선 아파트나 다른 상업용 건물들에 비해서 비교적으로 빌딩 매니지먼트에 신경을 덜 쓰셔도 된다는 점이고, 아파트와 비교를 하자면 아파트는 입주자들 위주로 법과 시의 코드들이 이루어져 있지만 상가는 상당부분이 건물주들에게 유리한 상황들이 많고, 또한 아파트처럼 렌트 컨트롤이 있거나 입주자들을 위해서 수리를 해주어야 하는 경우들이 없기 때문이고, 또한 입주자들의 리스계약 기간이 상대적으로 길며 입주자로부터 리스에 대한 보장을 받아내기 때문에 가장 선호를 하게되는 점이 아닌가 싶다. 그리고 실제로 현재에 거래되는 LA, Orange County의 많은 상가들을 한국분들이 구입을 하고 계시고 아파트를 소유하고 계시다가 상가 건물로 1031 교환을 하는 분들도 늘어나시는 실정이다. 하지만 상가들을 구입시에는 여러가지의 조건을 살피셔야 하는데, 특히 처음으로 구입하시는 분들 중에는 여러가지의 중요한 요건들을 고려하지 않는 경우가 가끔 있다.

 

우선 상가 건물을 구입하시는데 물론 아파트의 경우도 마찬가지지만 빌딩의 외모(?)만 보시는 경우가 있다. 물론 사람도 그렇고 빌딩의 경우에도 외모가 번듯한(?) 경우이면 금상첨화이겠지만 그 외모 때문에 그 뒤에 숨겨져있는 가능성을 보지 못하시는 경우가 종종 있다. 아무리 빌딩의 겉모습이 새 건물이고 또는 오래된 건물이라 하더라도 그 상가가 가지고 있는 발전 가능성과 또 다른 모든 여건들을 생각해 보셔야 한다. 실질적으로 상가 건물에 투자를 하셔서 성공을 하시는 분들을 보면, 그 분들이 전부 새 건물을 가지고 투자에 성공하신 것은 아니다. 대부분의 경우에는 보통 투자가들이 보기에는 어두워 보이고 상권 형성이 안되어있는 것처럼 보이는 상가일지라도 그 상가 건물이 가지고 있는 발전 가능성을 가늠하실 수 있다면 그보다 좋은 투자가 될수는 없을 것이다. 그렇다면 어떤 점들이 중점적으로 고려되어야 하는 것일까? 가장 중요한 것은 바로 입주자들에 대한 관리이다. 무엇보다 그 상가가 어떠한 위치에 있든지 또는 위치가 조금 안 좋아도 입주자 중에 그 상가를 살리고 많은 손님을 끌 수 있는 입주자를 유치할 수 있다면 상권이 안 좋은 상가를 살릴 수 있는 방법이고, 또는 그 건물의 위치에 상관없이 입주자들의 선정과 유치를 통해서 그 나름대로의 특이한 상권을 형성할 수 있다면 그 또한 그 상가를 살리고 상권을 조성할 수 있는 여건이 되는데 그 예로는 한인들이 거주하는 외곽지역에서 한인들을 상대하는 입주자들을 모아 작은 한인 상권을 형성하는 것이 가장 쉬운 예가 될 수 있을 것이다. 그렇게 되려면 건물주가 직접 나서서 입주자들의 유치나 관리를 할 수 있는 시간적인 여유와 능력이 필요하고, 만약에 여의치 않는다면 그 지역의 유능한 리스전문 에이전트를 고용하여서 그 에이전트와 입주자에 관리 및 유치를 진행시키는 방법도 한 방편이 될 수가 있다.

 

입주자 관리 이외에도 중요한 점은 건물관리를 들 수가 있는데 이는 무조건 건물에 비용을 많이 들여서 하는 관리를 말하는 것은 아니고, 쉬운 예로 그 상가의 싸인판들만 바꾸어 준다든지, 앞의 나무나 잔디 등을 관리 또는 제거한다든지만 하여도 그 상가 건물이 외관상 많이 달라보일 수 있는 경우가 대부분이고 그런 점들까지 고려하여서, 즉 훗날의 변화될 수있는 상가건물을 예상해보면서 구입대상에 대한 조건들을 살펴보는 것이 현명한 방법들일 것이다. 그렇게 입주자들에 대한 관리나 건물에 대한 관리 등을 고려하고 상가건물을 구입하실 수 있다면 그냥 보기 좋은 건물에 대한 투자보다는 돌아오는 투자수익이 훨씬 극대화 될 수 있을 것이다.

 

그리고 또한 중요한 요소로는 바로 Demographic을 들 수 있는데 이는 그 상가 건물을 기준으로 하여 1,3, 그리고 5마일 안에 인구(종)분포도와 수입수준의 상태, 연령별 분포, 직업의 분포, 교육수준, 주거환경의 상태 등등을 고려해서 그에 맞는 또는 현재의 상가가 그에 맞추어진 입주자들을 가지고 있는지 등을 알아볼 수 있는 중요한 요소 및 참고자료가 될 수 있다. 평상적인 크기의 상가구입에도 중요한 점으로 작용을 하지만 상가의 규모가 커질수록 이 Demographic의 중요성은 높아간다고 할 수 있다. 그러므로 상가 건물을 구입할 시에는 위의 참고 사항들을 중점적으로 고려하시고, 외관상으로 죽어가는(?) 상가로 보인다 하더라도 그 상가를 다른 관리 방법으로 살릴 수 있는 이이디어가 있다면 일반적인 상가 투자보다는 좋은 수익율을 기대할 수 있을 것이다.