투자수익과 융자의 관계

상업용 부동산 투자에 있어서 가장 매력적인 점 중에 하나가 바로 융자금액과 가치상승의 상관 관계를 갖고있는 Leverage 이다. 즉, 백만불짜리 건물을 구입할 시에 현금을 주고 구입하는 사람들도 있지만 대부분의 투자가들은 30%정도만 다운페이를 하고 나머지는 융자를 통하여 건물을 구입하고 있다. 그렇다면 현금구입 시와 융자를 통한 Leverage를 하였을 경우에는 어떻게 투자가에게 돌아가는 이익이 달라질 수 있는지 알아보자.

 

한 투자가가 백만불짜리 건물을 구입하려고 한다고 가정하자, 예를 들어 그가 만약에 현금으로 구입할 때와 50%를 다운하고 구입했을 때 그리고 30%정도 다운을 했을 때를 비교해 보자. 그리고 그 건물에서 나오는 순수 운영 이익금(세금과 비용등을 제외한 후의 이익)이 10만불이라고 가정을 하고 먼저 현금으로 구입했을 경우를 예로 보면, 그 사람은 백만불이란 순수한 자기자본을 투자하여 10만불이라는 이익을 보기때문에 그의 투자수익율은 10%라고 할 수 있다. 그렇다면 그 사람이 50%만 다운을 하고 건물을 구입하였을 때는 어떻게 투자수익율이 변하는 가를 보자. 그리고 계산하기 편하게 융자 조건은 연 이자율을 5%라고 가정을 하겠다. 50%만 다운을 했다면 그 투자가에게서 나온 투자금액은 50만불이다. 그 50만불을 투자하여서 매년 10만불의 이익을 보고 있다는 얘기이고, 매달 융자 불입액수가 $2,500 이라고 한다면 매년 들어가는 융자 불입액수는 3만불이다. 그러므로 10만불의 이익에서 융자 불입액인 3만불을 제외한 7만불이 순이익이 되는 셈이다. 그러므로 순수 투자금액인 50만불에 비례한 투자수익률은 14%정도가 된다는 얘기이다. 마지막으로 30%정도만 다운을 했을 경우에는 어떠한가? 투자가의 주머니에서 나온 순수 투자금액은 30만불 정도이다. 그리고 순수 이익금액이 10만불이고 년 융자 불입액은 매달 $3,800이니 년 4만5천6백불이니 그것을 제외한 5만4천4백불만이 순수이익이 되지만 순수 투자금액이 30만불이니 그에 비례한 순수 투자 이익율은 18%이 된다. 결론적으로는 같은 10만불의 순이익을 가지고 있는 건물이지만 현금으로 구입을 하는지 또는 다운페이를 얼마하는지에 따라서 투자수익율에 많은 차이를 가지고 올 수가 있다.

 

현재와 같은 시장에서는 다운페이를 얼마하느냐에도 달렸지만 부동산의 가치가 상승을 하고있는 시점이라면 거기에 따른 투자수익율에 많은 차이점을 보일 수가 있다. 위의 예를 바탕으로 여전히 연 순수 수익금액이 10만불이고 건물의 가치가 20% 올랐다면 백만불짜리 건물이니 20만불이 올랐다고 가정을 해본다면, 현금으로 구입하였을 경우에는 20만불의 가치상승과 10만불의 수익이니 총 30만불의 수익이 생겼고 백만불의 투자금액에 비교한다면 30%의 투자수익율이 된다. 그렇다면 50%를 다운하였을 경우는 어떠한가? 순이익은 여전히 10만불이고 가치 상승이 20만불이지만 연 융자 불입액이 3만불이니 그 후의 순수익은 27만불이되고 순수투자 금액이 50만불이니 투자 수익률은 54%가 된다. 그리고 30%를 다운했을 경우에는 10만불의 순수익과 20만불의 가치 상승을 연 융자불입액인 4만5천6백불을 제외하고 나면 2십5만4천4백불이 되니 순수 투자금액인 30만불에 대한 투자 수익율은 85%로 늘어나게 된다. 그러면 현금으로 투자했을 때의 30% 투자 수익률과 30% 다운했을 때의 85%의 투자 수익율은 많은 차이를 보일 수가 있다. 이렇듯이 투자가가 투자시에 Leverage를 잘 이용한다면  그들의 순수 투자금액에 비교하여 보다 높은 투자수익율을 올릴수 있다는 얘기다.

 

하지만 위의 예는, 즉 융자의 장점을 한껏(?) 살리려고 한다면 부동산 시장이 상승 무드에 있어야 하고 더불어 이자율도 낮은 상황이어야 한다. 현재의 상황이 그렇다 하더라도 부동산시장의 가치가 하락하는 시기가 온다면 융자금액처럼 부담스러운 것이 없다. 융자금액을 잘 이용하면 투자금액에 비해서 두, 세배로 더 상승을 할수있으나 부동산 시장이 하락세로 돌아선다면 투자금액에 비해서 네, 다섯배로 떨어질수 있다는 것을 명심하셔야 한다. 그러므로 결론적으로는 이제부터는 융자금액을 무리하게 많이하는 방법은 현명하지 않다고 할 수 있다.