매매 시기 (4)

상업용 부동산 투자에 있어서 파는 시기가 중요한 것은 이전에 설명을 했고, 그리고 다음으로 중요한 시점이 구입시기이다.  현재의 호황을 누리고 있는 부동산 시장에서, 즉 부동산의 가격이 많이 올라있는 상황에서도 구입을 할 수 있는 시기인가가 아마 처음 투자하시는 분들에게도 현재 빌딩을 소유하신 분들에게도 같은 딜레마인 것같다. 그렇다면 지금이 상업용 부동산을 구입할 때인가?

 

부동산, 특히 상업용 부동산은 투자가들이 구입할 때는 목적과 목표에 따라서 구입을 하는 시기가 조금씩 다를 수 있지만, 결론부터 얘기하자면 지금도 구입을 하셔도 되지만 다운페이를 충분히 하실 것을 권해드리고 싶다. 그렇다면 구입을 할 당시에 투자가의 목적이 무엇인가를 생각을 해보셔야 하는데, 우선 투자가의 은퇴계획으로 장기적인 계획이 될 수도 있고 중장기적인 투자 목적도 될 수 있고 또한 단기적인 매매차액을 노리고 투자하는 경우도 현재는 심심치 않게 보게된다. 우선 장기적인 계획이라고 한다면 구입하시는 시기는 현재에 구입을 하셔도 용이하다고 볼 수가 있고 위에 설명드렸다시피 다운페이를 충분히 (40%이상) 하신다면 그분들의 목적과 알맞게 빌딩을 유지해 나가실 수 있을 것이다. 물론 부동산 경기는 항상 이자율과 경기의 흐름에 따서 그 상승과 하락을 반복하는 주기가 생기고 여기서부터 부동산 경기가 하락하는 시점은 반드시 생긴다고 볼 수 있는 상황에서도 다운페이를 많이 하면 구입을 하셔도 용이하다는 말은 바로 투자가가 은퇴를 목적으로 상업용 부동산을 구입하셨을 경우에는 상당히 장기적인 계획이기 때문에 지금 구입을 한 후에도 투자가의 나이에 따라서 2~3번의 부동산 경기의 주기를 거치게 된다. 쉬운 예로 지난 2000년도 말에 부동산을 최고치에서 구입하신 분들도 융자금에 대한 매달 페이먼트를 계속 지불하고 높은 공실율을 이겨낼수 있었던 이유는 25~30%만 다운페이를 하시고도 여유자금이 있으시거나 다운페이를 많이 하신 분들만이 현재까지 건물을 소유하고 계시고, 지금의 그 분들의 부동산 가치는 2000년도 말보다는 올라있는 상태이다. 그러므로 장기적인 계획을 세우셨을 경우에는 그 건물을 소유하는 기간동안 몇 번의 주기를 거치시기 때문에 구입시기는 그렇게 중요한 것은 아니고 중요한 점은 그 빌딩을 어떻게 관리, 운영하시는 지가 중요한 관건이 된다.

 

다음으로 중장기적인 계획이 있는데 이런 분들의 구입시기가 가장 민감한 시기이다. 왜냐하면 은퇴계획처럼 장기적인 계획이 아니기 때문에 구입시기가 조금 더 민감해 지기 때문이다. 중장기라면 지금 상황에서는 5년에서 10년을 보실 수가 있을 것이다. 그러나 지금 현재 이자율과 경기 상황을 살펴본다면 물론 어느곳의 어떤 빌딩을 구입하시는지에 따라서 많은 차이점이 생기게 되지만 그렇게 구입시기가 좋은 상황이라고는 볼 수가 없다. 하지만 시장 상황이 어떠하든지 항상 좋은 기회는 있기 마련이고 그런 기회가 있다면 중장기적인 계획을 가지고 계신 분이라도 투자를 해볼만은 하고 그런 이유에서 이런 분들은 구입하는 대상에 대해서 가장 많은 시간을 분석하고 조사를 해서 과연 현재의 시장 상황과 그 건물의 투자가치가 있는지를 판단하여 투자를 결정하셔야 할 것이다. 중장기의 계획을 가지고 계신분들도 만약의 경우를 대비해서 다운페이를 많이 하시는 것을 고려하시는 것이 좋은 방법일 것이다.

 

마지막으로 단기적인 계획을 갖고 계신 분들인데, 이런 분들의 구입하시는 시점은 항상 그당시의 부동산 경기에 달려있다고 볼 수 있다. 왜냐하면 부동산 경기가 하향곡선을 그리고 있을 때는 단기적인 계획을 절대로 세울 수가 없기 때문이다. 그렇다면 현재의 상황은 어떠한가? 현재는 아직까지 이자율이 근간에 상승할 기미는 보이지가 않기 때문에 아직까지는 용이하다고 볼 수가 있고 그 단기적인 계획을 끌고 가실 수 있는 시점은 이자율의 상승기미가 보이는 시점까지라고 할 수가 있다.

 

위의 설명대로 투자가 자신들의 목적과 목표를 정확히 세울 수 있다면 어느 시점에서 구입시기를 잡든지 좋은 투자 방법이 될 수가 있는 것이다.