매매시기 (3)

상업용 부동산을 소유하고 계시는 분들의 대부분은 현재 자신들이 소유하고 있는 부동산들의 가치가 많이 올라있는지는 알고 계신다. 하지만 그 상승된 가치를 이용하시는 방법에 대해서는 상당히 보수적(?)이라고 할 수가 있다. 보수적이란 얘기는 항상 투자시장에서는 안정이라는 의미로 쓰일 수가 있고, 대부분의 경우에는 보수적인 투자방법이 꾸준한 이익을 줄 수도 있지만 시장 상황에 따라서는 많은 손해를 볼 수도 있고, 좋은 기회를 잃어버릴 수도 있는 계기가 된다.

 

그중의 한 예가 되는 것이 바로 현재 입주자들에게 받고있는 렌트의 수준이다. 대부분의 건물주들은 그 건물이 렌트 컨트롤에 묶여있는지 또는 안 묶여있다 할지라도 렌트비를 매년 3% 또는 그 해당 연도의 소비자 물가지수(CPI)에 의거하여 인상하는 경우가 드물다. 그렇다 보니 만약에 그 소유건물을 팔거나 다른 건물로 바꾸려 할때에 불이익을 당하는 경우가 종종있다. 흔히들 상업용 부동산 건물들을 거래할 때 많이 사용하는 말이 그 건물은 몇 배에 리스팅이 되었고 몇 배에 팔렸는가 하는 말이 있다.  그 얘기는 바로 현재에 그 상업용 부동산 건물에서 매년 나오는 렌트 인컴이 20만불이라고 가정하고 그 건물이 240만불에 리스팅이 되었다면 그 건물은 12배에 리스팅이 되었다고 얘기하는 것이다. 그래서 바로 매달 입주자들에게 받는 렌트 인컴이 그 건물을 파는 가격에 직접적으로 영향을 주는 가장 큰 요인으로 작용한다.

 

실제의 예이지만 어느 아파트 건물 소유주가 얼마전에 자신의 건물을 시장에 매물로 내놓았다. 건물은 1 베드룸이 10 유닛이 있는 아파트이고 1930년생이었다. 그 건물에서 매달 나오는 렌트 수입은 1만불이었으니 연 렌트수입은 12만불인 셈이다. 그 건물의 리스팅 가격은 120만불이 조금 넘는 수준이었고 여러군데서 구입을 희망하는 오퍼가 들어왔다. 하지만 이 건물주는 갑자기 시장에서 자기 건물을 거두어(?) 들였다. 그 이유는 현재 그 건물에서 받는 렌트 수입이 매달 1만불이니 매 유닛마다 한달에 1000불 정도의 렌트를 받는데 주위의 다른 아파트에서는 같은 1 베드룸을 매달 1500불 정도를 받고 있다고 알고 나서는 생각이 바뀌었다. 그 건물주는 현재의 입주자들이 나가기를 기다리거나 혹은 입주자가 나가지 않으면 매년 3%씩 렌트를 상승하여 모든 유닛이 1500불 정도까지 받을 때를 기다려 다시 시장에 내놓겠다는 야무진(?) 꿈을 안고 있는 상황이다. 그 상황까지는 2~3년 정도를 계산을 하고 있었다. 하지만 현실로 돌아오면 어떠한가?

 

그 건물주가 원하는 대로 매 유닛마다 1500불을 받는 날이 온다면 매달 그 건물의 렌트 수입은 15,000불이 되겠고, 연 18만불까지 올라간다. 그리고 그 후에 그 건물을 10배 조금 넘어가는 190만불에 리스팅을 하여 팔겠다는 계산이다. 아주 계산상으로는 그림같은 얘기이다. 그럼 다시 현실로 돌아와서, 일단 매 유닛의 렌트를 올리는 일이 입주자들이 제 발로 걸어나가는 상황이 생기지 않는다면 오로지 연 3% 밖에 올릴 수가 없는 상황이고 현재의 1,000불에서 1,500불까지 매년 3%씩 올린다면 14년이 걸린다. 물론 그 전에 현재에 매달 1,000불을 내고있는 입주자들이 제 발로 걸어나간다면 그보다 기간은 줄어들 수가 있다. 하지만 주위의 다른 아파트보다 싼 렌트비를 내고있다면 제발로 걸어 나가겠는가? 그리고, 무엇보다 현재 45년만의 최저를 달리고 있는 이자율이 앞으로 2~3년 후에는 지금보다 더 떨어질까? 그리고 그 이자율 덕분에 15년만에 최고의 가치를 보이고 있는 부동산 가격이 더 상승할 수 있을까? 현재의 이자율은 전문가들에 의하면 이제는 올라갈 일밖에 남지가 않았다고 한다. 그리고 이자율이 올라가면 부동산 가격은 어떻게 변화될까? 물론 부동산 가격은 하락할 수 밖에 없다.

 

그렇다면 위의 건물주는 과연 그가 택한 보수적인 방법이 지금의 시장 상황과 맞는 것인지를 한번 심각하게 고려해야할 것이다. 투자가들이 현재에 상업용 부동산을 구입할 때는 중점적으로 보는 것이 과연 이 건물에 투자를 해서 과연 앞으로 얼마만큼의 렌트 수입을 더 올릴 수 있는지는 많이 따지는 상황이다. 하지만 이미 현재의 시장에서 받을만큼 렌트를 받고있는 건물이라면 그 건물을 구입하려고 하는 투자가가 무슨 매력으로 구입을 하겠는가?