매매시기 (2)

언제나 투자를 할 때 중요한 시기는 바로 “사는 때”가 아닌 “파는 때”이다. 그 투자대상을 구입하는 시기는 언제이고 좋은 시기가 될 수 있다. 하지만 가장 중요한 점은 바로 파는 시점을 언제 파는지에 따라 그 투자대상에 대한 이익율에 많은 영향을 주게 된다는 사실이다.  물론 구입시기가 전혀 중요한 것이 아니라는 얘기는 아니고, 비율적으로 따지자면 월등하게 파는 시기가 중요하다는 얘기이다.

 

투자대상들의 움직임을 본다면 항상 어떠한 투자대상이든지 그 나름대로의 등락을 거듭하는 주기를 가지고 있다. 물론 이 주기에 따라 항상 낮은가격에 구입하고 높은가격으로 판다면 더 할 것 없이 좋은 시나리오이다. 하지만 현실적으로 그렇게 쉽지는 않다. 가격이 올라가는 것을 바라보고 있자니 안 살 수도 없고 자꾸 기회를 잃어버리는 것도 같고, 막상 구입을 하자니 너무 가격이 올라가 있는 것도 같고 정말 갈피를 잡을 수가 없다. 특히 상업용 부동산 투자에서는 더더욱 그런 경우가 많은 것 같다. 비록 상업용 부동산 투자가 “투자상품”이기는 하지만 그 투자상품이라는 상업용 부동산을 구입을 한 후에 그 부동산이 “투자상품”이 었다는 것을 잠깐 잊어 버릴 때가 있다. “투자상품”이라는 것이 무엇인가? 그 투자상품, 즉 상업용 부동산을 구입하였을 때는 분명히 투자목적이 있었을 것이다. 그 목적이 장기적인 보유를 통한 은퇴계획에 속한다든지, 은퇴계획 후에는 자녀들에게 상속을 해줄 것이라든지, 혹은 중장기적으로 그 부동산의 가격이 상승했을 때 이익을 추구한다던지, 또는 간혹 단기적인 차액을 위한 투자를 목적으로 한다든지 하는 투자 목적들이 있었을 것이다. 하지만 그 목적들을 상업용 부동산 투자에서 잠시 그 부동산이 “투자상품” 이였다는 것을 잊어버리게 하는 요소가 있는데 그것의 대표적인 것이 바로 현금의 흐름(Cash Flow)이다. 즉, 투자대상이 팔기 전까지는 이익이나 현금을 만져볼 수 없는 다른 투자상품과는 다르게 상업용 부동산은 입주자들이 매달 지불하는 렌트가 있기에 항상 현금이 손에 쥐어지는 현금의 흐름이 생긴다는 점이다. 하지만 현금의 흐름이 상업용 부동산 투자에서 가장 큰 매력이라고 할 수도 있지만 바로 그 현금흐름 때문에 투자상품이라는 것을 잊어버릴 때가 있다.

 

쉬운 예로, 만약에 현재 보유하고 있는 부동산을 10년전인 09년도에 2백만불을 주고 구입하였다고 가정하고 구입당시에 렌트수입이 비용을 제외한 후에 연 20만불이었을 경우에는 그 당시의 Cap Rate은 10%이였을 것이다. 그리고 그 당시에 다운페이먼트를 40% 정도인 80만불을 지불하고 구입하였다면 순자기자산에 비교한 현금흐름의 이익율은 25% 정도로 볼 수가 있다. 하지만 그 10년 전에 구입했던 그 부동산의 현재의 가치가 6백만불로 올라있는 현재의 상황은 어떠한가? 우선 비용을 제외한 렌트의 수입이 지난 10년동안 3배이상 올랐는가? 아니다. 지역마다 차이는 있게지만 아마 1.5배 정도 올랐을 것이고 그렇지 않은 경우를 더 많이 보게 된다. 그렇다면 구입당시 20만불 이었던 수입이 현재 30만불이라고 한다면, 현재의 부동산 상황에서는 그 당시의 10% Cap Rate에서 이제는 5% Cap Rate으로 떨어지고, 25%를 육박(?)했던 순자기자산에 비교한 현금흐름 수익율은 시장가치의 상승으로 인해 현재 540만불의 순자기자산(Equity)를 가지고 있으니 이제는 비율이 25%에서 6%로 급격한 하락을 하였다.

 

만약에 현재 보유한 부동산이 아닌 다른 어떠한 투자대상의 투자수익율이 연 25%에서 연6%로 하락하였다고 한다면 어떠한 대처를 해야하는가? 당연히 현재 투자하고 있는 투자상품에 대한 투자여부를 다시 결정해 보아야 한다. 하지만 현실은 어떠한가? 위의 현실적인 계산 방법에 비해서 투자가들은 느긋하다고 할 수 있고, 대부분의 경우에는 그 사실조차 모르고 지나치는 경우가 태반이다. 바로 매달 손에 쥐어지는 렌트수입 때문에 그렇다. 많은 상업용 부동산 소유자들의 한결같은 생각은 그 당시에 80만불의 다운페이먼트에 비례한 현재의 30만불의 현금흐름(렌트수입)은 괜찮은 편이라고 생각하기 때문이다. 하지만 위의 계산대로 라면 지금은 손(?)에 느껴지는 수입은 괜찮은 편이라 하더라도 실제적으로 숫자를 두드려 계산을 해본다면 사실은 현재의 보유 부동산의 가치에 비해서 많은 손해를 입고 있다는 사실이다. 이제는 손에 느껴지는 현금의 흐름보다는 실제적으로 손익계산을 하여서 순수익을 따져 보아야 할  때이다.