상업용 부동산 매매 시기는? (1)

현재 상업용 부동산을 소유하고 계시는 분들 중에 대부분의 소유주들이 당면한 문제는 아마 “과연 현재의 시장에서 보유 건물들을 팔아야 하는지, 팔고나서는 무엇을 구입해야 하는지, 지금 파는 것이 과연 시장의 꼭대기에서 파는 것인지?”에 대한 문제와 의문들이 대부분일 gg계시는 분들도 계실 것이다. 하지만 상업용 부동산이란 것이 투자의 목적이 대부분인 관계로 그에 대한 매매시기는 당연히 중요하고 투자가들의 관심을 끌 수 밖에 없다.

 

한 유명한 투자가가 이런말을 한적이 있다. “당신이 투자한 상품을 가장 높은 가격으로 팔고 싶고 그 상품을 파는데 있어서 가장 적기는, 바로 당신이 그상품을 팔 필요성을 느끼지 못할 그때이다” 당연한 얘기일 수도 있다. 만약에 투자가가 현재의 빌딩을 판다고 생각을 했다면 당연히 거기에는 이유가 있게 마련이다. 가치의 상승이든지, 개인적인 사정이든지, 좀 더 좋은 기회를 위해서 라든지가 이유가 될수 있을 것이다. 예전에 인터넷 붐이 모든 투자가들의 관심을 끌고있고 주식에 전혀 문외한이었던 옆집 순이 엄마까지 인터넷의 황제주였던 야후의 주식을 살때의 일이다. 그 당시에 자신의 지식과 광적인 취미생활을 접목해 인터넷 회사를 설립했던 마크 큐반이란 사업가가 있었다. 현재는 그가 예전의 인터넷 관련 사업의 창시자라기 보다는 NBA 의 농구팀인 달라스 매브릿스의 구단주로 더 유명하다. 그가 자기가 설립한 인터넷 관련 스포츠 중계회사인 브로드캐스트 닷컴을 야후사에게 매각했을 때는 말들이 굉장히 많았었다. 야후에게 너무 싸게 팔았다는둥, 야후가 싼 가격에 브로드캐스트 닷컴사를 인수하였고 이로 인해 야후사의 인터넷 점유율과 그들의 앞으로의 성장성은 무궁무진하다는둥 여러가지의 얘기들이 월가에 떠돌았었다. 사실 그 때만 하더라도 인터넷이 세상을 바꾸고 지배(?)할 것이라는 말이 있을정도로 굉장한 시기였고 그런 시기에 자신의 회사를 판 그를 어느사람들은 우습게 여기었다. 그 후에 그는 야후로부터 받은 회사 매각 대금으로 자신이 광적으로 좋아하는 스포츠의 최하위 팀인 달라스 매브릿스 NBA 농구팀을 구입하였다. 그리고 자신의 팀을 최하위에서 내노라하는 중견팀으로 변모시켰다. 그동안 인터넷과 야후사는 어떻게 되었는가? 세상을 지배(?)할 것 같았던 인터넷 산업분야의 거품이 걷히고 그로 인해 황제주였던 야후사의 주식마저도 바닥을 헤메이고 있는 실정이다. 필자가 이 얘기를 하는 주목적은 바로 그 마크 큐반이란 사업가가 현재 자신의 농구팀인 매브릿스를 팔고 예전에 자신의 회사를 팔았던 공룡, 즉 야후를 이제는 그가 다 사버릴 수 있다는 얘기이다.

 

위의 교훈대로 본다면 현재의 보유 투자대상에 대한 매매시기를 한번 고려해 볼만한 얘기이다. 한결같이 투자가들이 생각하고 있는 것은 현재 자신의 빌딩이 많이 올라있다는 것은 알지만 또한 투자를 하고싶은 대상도 올라있다는 것이 주된 내용들이다. 그렇다면 투자를 하고싶은 대상의 가격이 내려간다면 좋은 기회가 될까?

예를 들어서 아래를 참조하면,

 

현재 보유한 부동산

구입을 하고 싶은 부동산

현재가격 4백만불

구입시기 : 2010년

구입윈가 : 140만불

구입시 융자액수 : 80만불

현재의 순수자산(Equity) : 340만불

현재가격 8백만불

 

현재의 보유 부동산의 Equity를 이용하여

다운페이먼트를 할 때 : 340만불 이용시

구입가격 8백만불의 43%에 해당

부동산 시장이 하락한 후

미래가격 240만불

 

미래의 순수자산(Equity) : 180만불

부동산 시장이 하락한 후

미래가격 480만불

 

미래에 가치가 내려간 현재의 부동산의 Equity를 이용하여 다운 페이를 했을 때 :

180만불 사용시 구입가격 480만불의 38%에 해당

 

위에서 본대로 현재의 부동산의 상승된 가치와 그동안 쌓인 에쿼티까지 현재의 부동산을 이용하여 구입대상에 쓰일 수 있는 구매력(Buying Power)은 구입대상의 가격의 43%정도이다. 물론 구입대상의 가격이 내려가도 구매력은 아직 38%이지만 단지 5% 차이인 이 격차가 시장 상황에 따라 많이 달라질 수 있다는 것이다. 무엇보다 융자부분이 가장 민감해지는 사항이다. 즉, 현재의 40년만의 최저 이자율을 나타내고 부동산의 가치가 최고를 달리고 있는 이 시점에는 대부분의 융자기관들은 구입가격에 대비해 요구하는 다운페이먼트가 25~30% 정도 사이이지만, 만약에 부동산 시장이 내려간 시점에서는 그들이 요구하는 다운페이먼트의 액수가 구입가격에 대비해 40~45% 정도로 올라갈 수가 있고, 실제적으로 지난 90년도 중반에 부동산 시장의 하락세를 겪었을 때는 융자기관들이 그 정도의 다운페이먼트를 요구를 했었다. 그렇다면 구입대상의 가격이 내려갔다 하더라도 융자기관이 요구하는 다운페이먼트의 액수를 38%로는 충족시킬 수 없다는 얘기이다. 대부분의 유태인들이 그들의 부동산을 재테크하는데 쓰는 방법처럼 현재 활황인 부동산시장에서 투자가들이 그들의 재산을 증식할 수 있는 좋은 기회라고 생각한다. 아직 설명하지 못한 부분은 다음 편에서 다루기로 하겠다.