부동산 가치계산 방법 (3)

지난 번까지 알아본 두가지 부동산 가치계산 방법 이외에 마지막으로 많이 쓰이는 방법은 바로 투자대비 수익계산 방법(Income Capitalization Approach)이다. 이 투자대비 수익계산 방법은 부동산의 가격을 앞으로 예상할 수 있는 수익을 산정하여 현재의 거래될 수 있는 가격을 계산하는 방식이라고 할수있다. 여기서 “투자(Capitalization)”란 바로 수익률 모델을 이용하여 과연 그 수익률이 얼마만큼의 투자효과를 현재의 시장가격에 반영을 하고있는지를 알아보는 과정이라고 생각하시면 된다.

 

이 투자대비 수익계산 방법은 세가지의 분석 요건들을 가지고 있는데, 그것들은 첫째로 현재 투자를 하려고 하는 부동산의 예상수익 창출률을 분석하는 방법이고 그것은 다시 쉬운 예로 과연 투자를 하려고 하는 부동산이 구입 후에도 얼마만큼의 수익을 더 올릴 수 있는지에 대한 분석 방법이다. 즉, 아파트 건물이나 상가로 예를 들자면 과연 그 부동산을 구입한 후에 렌트를 얼만큼 더 올릴수 있는지, 비용은 더 들어가지는 않는지, 그리고 현재 받고있는 렌트가 시장렌트에 비해서 낮은지 높은지를 알아보고 비교하는 방법이다.

 

둘째로는 앞으로 투자를 생각하고 있는 부동산에서 얼마만큼의 정기적인 수익이 나올수 있는지에 대한 분석인데, 이는 대부분의 상업용 부동산들이 그러하듯이 과연 정기적인 수익이 얼마나 창출이 될 수 있고, 그에 따른 정기적인 비용이 또한 얼마나 들어가는지 등을 알아보고 비교하는 방법이다. 마지막으로는 위에서 알아본 방법들을 이용하여 그 예상되는 수익의 투자가치가 얼마나 현재의 가격에 반영이 되있는지 또는 상대적으로 적게나 혹은 너무 많게 반영이 되있는지를 비교 분석하는 방법이다. 쉬운 예로 현재의 책정된 또는 리스팅이된 가격이 예상 수익률에 비해서 이미 많이 반영이 되있다고 한다면, 즉 현재의 렌트 수입에서 올릴만한  그 부동산에 대한 투자가치는 상대적으로 낮을 것이고 만약 예상 수익률에 비해서 낮게 가격이 형성되었다면 투자가치는 올라가게 되는 것이다. 이 마지막 분석방법의 초점은 과연 그 가치를 산정하는 브로커나 감정사가 얼마만큼 미래의 기대수익에 대해서 예측분석을 할수있는지가 관건이고 바로 그 예측분석의 결과에 따라서 가격의 형성에 많은 영향을 주게된다.

 

투자대비 수익계산 방법에는 두가지 종류가 있는데, 직접 계산방식(Direct Capitalization)과 양도 계산방식(Yield Capitalization)이 있다. 직접 계산방식은 1년치의 수익을 산정하여 그 액수를 이용하여 거래가격을 산정하는 방법이다. 여기서는 가격대비 수익률(Cap Rate)과 순수 이익률(Net Operating Income)을 이용하여 수익률을 산정하고 예상 수익은 투자후에 1년 동안의 예상되는 수익으로 계산한다. 이 직접 계산방식의 유리한 점은 가격대비 수익률과 순수 이익률이 현재 시장에서 그 부동산의 수익과 가격의 관계를 그대로 반영한 것이라는 점이지만, 1년치만의 수익으로 계산하기 때문에 앞으로의 변동이될 미래의 수익에 대한 반영을 다시 한번 계산을 해보아야 한다. 그리고 양도 계산방식은 투자가들의 전형적인 부동산 보유기간을 산정하고 그 기간동안 매년 투자가가 예상할 수 있는 수익률로 거래가격을 산정하는 방법이다. 또한 예상되는 미래의 수익률을 디스카운트하여 현재의 가치를 적용하여 거래가격을 산정하는 방법이기도 하다. 이 방법의 유리한 점은 투자 후의 수익률이 1년치만이 아닌 매년 수익률을 산정해내기 때문이고, 비교할 수 있는 같은 유형의 건물에서 계산된 수치라면 투자대상이 될 부동산에도 적용하기가 용이하다.  하지만 적용되는 디스카운트 비율이 브로커나 감정사들의 계산식에 따라 다소 차이가 날수있다는 점이다.

 

위의 두가지 방법은 정확한 자료들을 가질 수만 있다면 항상 동시에 사용을 하여 비교분석하는 것이 가격산정에 가장 정확한 계산이 될 수가 있다. 만약에 정확한 가격비교(Sales Comp) 자료와 함께 투자대상과 비슷한 수익률을 기대할 수 있을시에는 직접 계산방식이 더 용이하게 쓰이고, 정확한 가격비교 자료가 충분하지 않을 때는 양도 계산방식을 쓰는 것이 바람직하다.

 

지금까지 설명드렸던 여러가지의 부동산 가치계산 방법들이 있지만, 현실에서는 어떠한 방법으로 투자대상이 되는 부동산의 가치를 산정해야 하는지는 여러가지의 상황에 따라 달라질수 있으므로 전문가들의 도움과 조언을 받으시는 것도 한가지 방법이다.