부동산 가치계산 방법 (2)

전 편의 비용을 이용한 가치 계산 방법에 이어 또 다른 부동산 가치 계산 방법의 두번째는 최근에 거래가 된 비교할 수 있는 부동산들의 거래가격의 비교이다. 비교할 수 있는 범위는 근거리의 범위내여야 하고, 비슷한 건물구조 (예: 아파트라면 비슷한 유닛 숫자, 건립 연도수)등이 비교될만한 건물들의 거래가격의 상황들을 비교하여 가격 산정이 필요한 건물의 가치를 계산하는 방법이다. 아마 이 거래 가격들을 이용한 부동산 가치 계산 방법이 가장 많이 쓰이고 있는 방법이 아닌가 싶다.

 

이 거래가격 비교 방법은 특정 부동산을 구입하고자 하는 바이어에게 비슷한 조건을 가진 부동산을 구입하고자 할때 그 부동산에 대한 가치를 정당하고 알맞게 주고 살 수 있는 가치를 산정해 줄수있는 방법이라고 할수있다. 또한 이 방법은 수요와 공급, 그리고 대체의 경제원칙을 배경으로 현재 시장에서 거래가 되고 있는 비슷한 조건의 부동산들을 되도록 같은 상황 밑에서 거래가 성사되게 하는 방법이라고 할수있다. 이 방법은 특히 현 시장 상황이 거래가 많이 되고 있고 비교가 되는 건물들의 거래가 활발히 이루어지고 있을때 사용이 용이하다. 그래서 지금과 같이 거래가 많이 이루어지고 있는 활발한 시장에서는 많이 쓰이고 있는 방법이기도 하다. 그리고 무엇보다 중요한 것은 믿을만한 공인된 기관들의 자료를 사용해야만 하는데, 만약 그냥 개인과 개인이 거래한 가격과 자료라 한다면 정확하고 검증된 자료가 아님으로 거래가격 비교 방법으로는 사용을 할 수가 없을 것이다.

 

검증된 거래가격 비교 방법의 자료는 여러가지의 기관과 출처를 이용해 사용할 수가 있다. 그것은 현재 가장 많이 쓰이고 있는 상업용 부동산의 거래가격 비교 자료를 보유하고 있는 타이틀 컴퍼니들의 자료와 전문적인 회사인 코스타 컴스(Co-Star Comps) 등의 기록된 자료들을 보유하고 있는 기관들이 있고, 일반 상업용 전문 부동산 회사들도 그들만이 보유하고 있는 자료들이 있다. 그리고 부동산 감정사들이 가지고 공유하는 자료들 또한 용이하게 쓰일 수가 있다. 그리고 만약 이런 자료들을 통해서 거래 가격을 비교하려 하는데 그 비교 분석을 해야할 건물의 사이즈가 너무 커서 같은 지역내에서의 비교가 용이하지 않을 때에는 할 수 없이 다른 지역 또는 범위를 넓여서 비교 자료들을 찾을 수 밖에 없다. 또한 그런 자료들을 비교 수집할 때는 그건물들의 입체적이고 건축적인 면들도 중요하지만 그같은 지역만이 가지고 있는 지역의 특수성과 그들만의 특징들을 고려해야 할 것이다. 쉬운 예로 똑같이 2010년도에 건립한 50 유닛짜리 아파트라 하더라도 이 건물이 어디에 위치해 있느냐에 따라서도 그 가격의 많은 차이를 보일수가 있다.

거래가격 비교 방법의 몇가지 중요한 사항중 가장 많이 비교하는 두가지는 바로 건물의 구조 비교와 그 건물의 소득 비교이다. 우선 건물의 구조 비교는 예를 들어 비교 건물들의 유닛당 가격 (Cost per Unit) 과 그 건물에 렌트 수입을 올릴수 있는 넓이 (Price per Square Foot) 의 가격 비교이고, 인컴비교는 그 건물들의 가치대비 수입비교 (Gross Rent Multiplier: GRM = Gross Rent / Price) 와 가치대비 순수입 비교 (Cap Rate = Net Operating Income / Price) 로 비교를 하게된다.

상업용 부동산들은 두말 할 것 없이 투자목적으로 계산되어 투자가 된 인컴 프라퍼티이다. 그러므로 항상 투자를 하기전에 투자가들은 그들의 계산기를 두드려 봐야하는 것은 당연한 얘기이고, 그 계산을 할 때 이용할 수 있는 방법 중에 한가지가 바로 이번에 소개해드린 거래가격 비교 방법이다. 그리고 무엇보다 현 시장 상황에서 가장 보편적으로 쓰이고 있는 방법이므로 투자가들이 이 두가지 정도의 방법만이라도 숙지를 하고 있다면 투자가들이 투자대상을 정하고 그 대상에 대한 투자 결정을 할때 조금이라도 도움이 될 수가 있을것이다. 다시 한번 강조하지만 이런 방법들 이외에도 다른 숙지 사항들이 많으니 항상 전문가들의 조언과 도움을 받으시는 것도 좋은 방법이다.