현지 파악이 '투자 열쇠'

부동산의 트렌드는 지역에 따라 다르다. 따라서 새로운 지역으로 진출하거나 비즈니스를 확장할 때 현지 시장의 안팎을 이해하는 것이 중요하다. 진입하고자 하는 시장의 미묘한 차이를 파악하지 못하면 결국 비즈니스를 실패할 수 있다. 포브스 부동산 카운슬에서 제공한 새로운 도시로 이사하거나 비즈니스를 확장할 때 고려해야 할 사항 12가지를 정리했다.

1. 현지 시장상황과 커뮤니티 파악

지역 비즈니스 오너를 만나고 지역사회에 참여하는 데 시간을 할애하여 그 지역 사람들의 유형을 파악한다. 시장 상황은 지역마다 다르다. 주택 판매 가격과 시장 상황을 시간대 별로 추적할 필요가 있다. 

2. 지역에서 인간관계 구축

"당신의 네트워크가 당신의 가치다"라는 말을 자주 들었을 것이다. 디지털시대에도 부동산은 '관계'의 사업이다. 수표 뒤에 이서한 수 많은 사람들을 생각해보라. 인간관계를 구축하는 가장 좋은 방법은 무엇일까. 자신에 대해 말하지 말고 상대가 더 말을 많이하도록 질문하는 것이다. 대화에서 '나'보다 '너'라는 단어를 더 많이 사용하라. 그러면 인간관계는 구축된다. 

3. 통근 및 물류비용 고려

새로운 도시로 비즈니스를 확장하는 경우 직원들의 통근 상황을 고려해야 한다. 또 자재를 받고 제품을 배송하는데 드는 물류비용은 어떤가. 공항과의 거리는 어느 정도 인가. 직원들의 봉급과 주변 주택값은 관계가 어떤가. 엔터테인먼트는 어떤가. 체크해야 할 여러가지 조건이 있지만 무엇보다도 안전이 최우선이다. 

4. 마켓 수요 및 경쟁력 평가

6대 주요 도시로 사업을 확장한다고 했을 때 해당 지역에서 내 비즈니스를 위해 어떤 것이 필요한지 파악한다. 인구와 주택의 트렌드를 파악한다. 이러한 요소가 투자비용을 정당화할 정도로 확실한 수익률을 보여줄 수 있는가. 시장을 장악하기 위한 나만의 경쟁력은 어떤 것이 있는가. 이러한 모든 요소가 확실하다고 결정되면 이동 결정을 내린다. 

5. 새로운 투자전략에 대한 이해

한 시장에서 효과가 있었던 전략이 새로운 시장에서 작동하지 않을 수 있다. 새로운 투자 전략을 이해하고 새 시장의 미묘한 차이를 파악해야 한다. 현지 전문가와 협력하는 것이 중요하다. 구입하기는 쉽지만 관리하기는 어렵다. 현지 사정을 잘 알고 있는 곳에서 어카운팅, 데이터 프로세싱, 서류관리 등을 맡아서 할 수 있도록 백 앤드 오피스가 필요하다. 거래를 찾아내는 것이 까다로울 수 있으므로 지역경제에서 실제로 어떤 일이 일어나고 있는지 이해하는 것이 필요하다. 

6. 직원을 위한 사무실 위치 최적화

현재 및 미래의 직원들이 거주할 곳을 파악하고 사무실을 어디에 두어야 할지 면밀히 고려해야 한다. 회사의 위치를 결정할 때 직원들의 집과 대중교통 노선 등을 비교분석하여 통근시간을 최소화하는 것이 필요하다. 통근시간이 짧다는 것은 집이나 사무실에서 더 많은 시간을 보낼 수 있음을 의미한다. 일과 삶의 균형을 결정짓는 중요한 요소다. 

7. 구입하기 전에 렌트

두 번 이사하는 것은 귀찮고 비용이 많이 든다. 그러나 잘못된 위치에 구입하는 것보다는 비용이 싸게 먹힌다. 집을 구하거나 사업체를 위해 이사할 때 그 지역에 익숙해지기 전에는 임대를 하는 것이 안전하다. 처음에 훌륭한 위치처럼 보여도 트래픽이 전혀 없는 곳일 수도 있다. 

8. 투자지역 직접 방문

투자할 새로운 지역으로 직접 여행하고 그 지역에서 시간을 보내봐야 한다. 호텔에 며칠 묵으면서 그 지역 곳곳을 직접 운전해서 가보고, 아침이나 저녁 때, 평일과 주말 등 각각 다른 시간대에 방문해봐야 한다. 현지 식당에서 식사를 하고 지역 사람들과 이야기를 나눈다. 온라인 데이터와 구글 스트리트 뷰로는 공장이나 매립지에 나는 냄새, 기차나 자동차의 소음을 알아낼 수 없다. 

9. 로컬 법규 조사

부동산 법규는 연방, 주, 시 등 여러 레벨로 규제된다. 부동산과 관련된 복잡한 현지 법규를 알고 있어야 하며, 변호사, 부동산 전문가 등으로 팀을 구성해야 한다. 

10. 위치가 중요한 요소

부동산에서는 항상 '로케이션, 로케이션, 로케이션'을 강조한다. '위치'가 가장 중요한 요소다. 주변에 훌륭한 교육구, 걸어서 갈 수 있는 편의시설과 상점, 편리한 대중교통 등이 있다면 잠재 투자처로서 유망하다. 투자수익률을 높이기 위해 적어도 한가지 요소에 집중해야 한다. 

11. 다양성, 성장하는 시장 트렌드 파악

부동산 투자자들은 성장하는 지역에 투자하기를 원한다. 사람과 기업들이 유입되는 시장이 좋은 곳이다. 교육 수준이 높은 노동력이 있는지가 중요하며 주 세율이 낮은 곳이면 금상첨화다. 또 다양성이 혼재해 있는 시장이 좋다. 왜냐하면 유망한 지역은 한 산업분야에만 의존하지 않기 때문이다. 

12. 시간을 두고 결정

새로운 시장으로 진출할 때 완벽한 서비스를 제공할 수 있는가 확인해야 한다. 성급하게 행동하면 안된다. 예를 들어 맨해튼 지역은 대표적인 거주지역이지만 거래를 성사시키기 위해서는 트렌드, 데이터, 구매자의 욕구 등을 세밀하게 이해해야 한다. 바이어와 셀러에게 충분한 가치를 제공할 수 있을 때까지 기다려야 한다.

[출처] LA 중앙일보 발행 03/21/2019 부동산 1면 이재호 객원 기자