상업용 부동산 구매시 주의점

상업용 부동산을 구입할 때는 몇가지 주의할 점이 있다.

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첫번째로, 상업용 부동산 구입할 때는 부동산 소유권 (Title)을 가장 먼저 꼼꼼히 체크해봐야 한다. Lien(린)이나 Easement(지역권) 등도 확인해야 한다. 타이틀 회사에서 제공하는 Preliminary Title Report는 100% 정확하다고 판단내리기 힘들다. 타이틀 보험을 제공하기 위한 오퍼이기 때문이다. 그러므로 타이틀 보험에 가입해야 이러한 보호를 받게된다.

만약, 부동산 소유권에 문제가 없더라도 부동산 소유권 이전 서류(Deed)에 사인하는 사람이 그럴 권한이 있는지 확인한다. 예를 들어, LLC 형태로 부동산을 소유하고 있다면, 그 LLC를 대신해 부동산 소유권 이전 문서에 사인하는 사람이 그런 권한이 있는지 확인해야 한다. 회사 뿐만 아니라 트러스트나 비영리단체 등도 마찬가지 원칙이 적용된다.

둘째, 상업용 부동산은 오염문제가 중요한 관심사다. 아무리 좋은 물건이라도 건물이 위치한 곳에 토질 등이 오염되어 있다면 건물 가치는 폭락한다. 그래서 바이어는 반드시 환경검사를 해야된다.

환경 검사는 크게 두가지 과정이 있다. 처음에는 ‘페이즈I’이라는 이름으로 건물의 오염여부를 서류상으로만 확인한다. 환경검사 업체들은 해당 부동산 주변으로 과거 가스나 기름 누출 기록 등이 있었는지를 관련 기관에서 열람할 수 있다.

여기서 오염이 의심된다면 페이즈 II를 해야 된다. 페이즈 II는 실질적으로 현장 검사를 하는 것이다. 참고로 페이즈 I 검사 비용은 1500-2500 달러 수준이다.

일반적으로 오퍼를 쓸 때 페이즈 I에 대한 비용은 바이어가 부담하고 페이즈 II에 대해서는 셀러와 바이어가 반반 또는 합의에 의해서 비용을 부담한다.

이 항목에 대해서 에이전트가 명확하게 셀러와 바이어 간의 비용 부담을 정해줘야 한다. 그냥 생략했다가는 에스크로 오픈 후 검사 비용에 대한 책임을 두고 셀러와 바이어 간에 의견 충돌이 있을 수 있다. 건물이 오염되어 있다면 토질 오염 제거 및 대체 비용으로 수만에서 수십만 달러의 자금이 들어간다.

셋째, 상업용 부동산을 구입할 때는 리스 계약과 관련하여 여러가지 사항을 확인해야 한다. 예를 들어, 리스 현황을 확인하기 위해서 리스 계약서나 리스 관련 회계 서류에만 의존하는 것은 위험천만한 일이다. 왜냐하면, 그 리스 계약 자체가 나중에 수정된 경우도 있고, 임대료나 보증금 등과 관련하여 중요한 변경이 있을 수 있기 때문이다.

따라서, 상업용 부동산을 구입할 때 반드시 해야 하는 일 중에 하나는 금반언증명서 (Estoppel Certificate)을 테넌트에게서 받는 것이다. 금반언증명서란, 테넌트가 리스 계약의 내용이나 변경 여부, 임대료 지급이나 보증금 지급 상황, 건물주와 테넌트 사이의 기타 의무 관계 등에 대해서 확인하고 사인한 서류를 말한다. 부동산을 구입하는 사람은 이러한 금반언증명서를 받아 임대 계약 현황을 확인할 수 있는 것이다.


출처. JI LAW FIRM 지성진 변호사 그룹 (http://www.jilaws.com/?p=316), LA 중앙일보