상속 계획의 중요성

미국에 있는 개인 투자가들의 재산은 부동산이 많은 부분을 차지한다. 아직까지는 대부분의 이민 1세대 분들이 재산을 소유하고 계시고 현재에는 많은 1.5세나 2세들이 이민 1세대들의 비지니스와 재산을 분배받고 있는 과정이라고 할 수가 있다. 이런 과정에서 이제는 보편적인 방법이 되었지만 아직까지도 자신의 재산에 대한 상속문제에 대한 계획을 세워놓지 않은 분들이 많이 계시는 편이다. 계획을 세워놓지 않으신 분들은 만약의 불행한 사태가 발생을 했을 경우에는 곤란한 경우를 당하는 일이 생기므로 아직도 계획을 세워놓지 않으신 분들이라면 지금부터라도 상속전문 변호사와 상의하여 자신의 재산에 대한 상속계획을 세워놓은 것이 바람직하다고 할 수가 있다.

 

실례로 남가주에 거주하시면서 한국을 자주 왕래하시는 한 한인 사업가가 계셨는데, 그 분이 소유한 부동산은 거의 2천만달러 상당의 가치를 갖고있는 부동산들을 소유하고 계셨다. 그런데 그 분은 자신의 건강만 믿고 그 부동산과 자신의 호화저택과 비지니스에 대한 유산 상속계획을 세워놓지를 않으셨다. 하루는 이분이 한국에 출장을 가셨다가 갑자기 뇌출혈로 쓰러지게 되셨다. 쓰러지신지 이제 거의 1년이 되가시고 지금은 안타깝게도 식물인간이 되신 상태에 있다. 그런데 거기에 들어가는 치료비용, 미국에서의 비지니스, 그리고 소유하고 계신 부동산들에 대한 괸리 등 모든 면들이 어려운 상황에 처해지게 되신 것이다. 가족들이 한국에 치료비용을 보내려고 해도 현재 미국에 있는 비지니스도 올 스톱이 되있는 상황이고, 부동산을 처분을 할려고 하더라도 모든 부동산들이 오로지 그분 이름으로만 등록이 되어있어서 나머지 가족들이 처분을 하려고 해도 처분을 할 수가 없었다. 안된 얘기지만 만약에 그분이 쓰러져서 사망을 하셨다면 가주법상 그분의 부인이 재산 정리를 할수가 있겠지만 지금은 그분이 돌아가신 상태가 아니기 때문에 그분의 부인이 마음대로 정리를 할 수가 없는 상태이다. 거기에다 그분이 지금 한국에 계시기 때문에 거쳐야 하는 과정들은 매우 복잡하고, 그 기간 또한 만만치가 않다. 우선 한국에 계신 병원에서 서류를 받으셔서 그 서류를 들고 그것을 미국 대사관에 가서 공증을 받아야만 한다. 미국에 부동산들이 있고 이 곳 가주법을 따라야 하기 때문에 서류가 필요한데, 한국에서 발행된 서류가 이곳의 법원에서나 법적인 효력을 발생하려면 한국 내 미국 대사관에서 공증을 받아야만 한다. 그리고 그서류를 가지고 이곳 가주에 있는 법원에서 위임장을 인정받아서, 또 그 서류를 갖고 상속법정(Probate Court)에 가셔서 유산에 대한 상속 절차를 거치셔야 한다. 그리고 난 후에 그분이 소유한 부동산들에 대한 처분을 시작을 할 수가 있다. 만약에 그분이 유산 상속계획을 세워 놓셨다면 이런 복잡한 과정을 거치지 않고 나머지 가족들이 손쉽게 재산 정리를 하여서 한국에 병원비용이나 이곳의 비지니스 처분이나 부동산을 처분하는데 유용하고 쉬운절차를 거치실 수가 있었을 것이다.

 

위의 실례로 보았을때도 유산상속 계획이 얼마나 중요하고 나머지 가족들에게도 곤란한 경우가 생기는 것을 방지할수 있는지를 느끼셨을 것이다. 현재와 같이 많은 부동산을 소유한 한인들 중에도 아직까지도 건물의 명의를 그냥 개인이나 부부의 명의로 가지고 계신 분들이 많은데 위의 경우가 아니더라도 항상 자신의 재산에 대한 프로텍션은 계획해 놓으시고 준비를 철저히 하셔야 할 것이다. 이런 과정들은 상속전문 변호사들과 상의하고 준비를 한다면 위의 경우와 같이 많은 시간과 경비를 소모하고 무엇보다 나머지 가족들이 곤란한 경우를 당하는 것을 미연에 방지를 할 수가 있고, 그에 따른 비용 또한 그리 많지가 않기 때문에 준비를 지금이라도 시작을 하시는 것이 바람직할 것이다.

 

리스팅 가격의 결정

요즘 같이 부동산의 가치가 최고를 치닫고있는 상황에서도 건물을 팔려고 정하는 리스팅 가격을 책정하는 데도 그리 쉬운 일만은 아니다. 물론 상황이 상황이니만큼 어떠한 경우에는 가격을 무지막지(?)하게 책정을 했는 데도 팔리는 수가 있기도 하니, 셀러와 건물주들의 기대치는 하늘 높은줄 모르고 올라가 있다. 하지만 어떤 경우에는 그 건물이 현재의 시세보다 낮게 책정이 되어 거래되는 경우를 종종 볼 수가 있다. 대부분의 경우에는 그런 건물들은 건물주가 직접 바이어를 찾았던 경우나, 바이어가 직접 건물주를 찾아가 협상을 했을 경우가 대부분이다. 그렇다면 대부분의 건물주들도 주위에서 또는 아는 브로커들을 통해서 들어온 현재의 시세가 있는데, 현재의 시세보다 낮게 책정이 되고 거래가 이루어질수 있을까? 그 이유는 바로 특히 현재의 시장 상황에서는 바이어가 거래가격을 책정하게 할 경우에는 물론 건물주들에 따라서 다를 수도 있지만, 대부분의 경우에는 현재의 시세보다 낮게 책정되는 경우가 생길 수 있다. 그 배경은 간단하다. 셀러는 많이 받기를 원하는 책임분담(?)이 있고 바이어는 적게 내려는 책임분담이 확실히 있기 때문에 딜이 이루어 질수도 있다는 것이다. 그러하듯이 자신의 건물을 바이어에게 가격을 책정하는 일은 맡긴다 하면 현재의 시장에서는 시세보다 낮은 가격으로 거래가 될 수 있는 가능성이 있다는 얘기이다.

 

리스팅 가격의 결정은 현재의 시장에서 정당한 마케팅을 통하여 건물의 거래가격이 결정이되는 것이 셀러의 입장에서는 가장 바람직하다고 할 수가 있다. 정당한 마케팅이라하면 건물을 시장에 정식 매물로 내논다면 현재와 같이 활황을 달리고 있는 시장 상황에서는 바이어들의 자연적인 경쟁으로 인하여 시장에 정식으로 내놓지 않고 건물주가 직접 바이어를 찾는 것 보다도 좋은 가격뿐만 아니라 좋은 조건들로 딜을 성사시키며 매매를 성공적으로 이끌 수가 있다. 하지만 현재의 시장에서 건물주들이 바이어를 직접 찾거나 자신이 원하는 가격을 제시하는 바이어들만 기다리는 소극적인 마케팅 방법을 추구한다면 정당하게 마케팅을 했을 때보다도 매매가격이 낮아질 수 있는 가능성이 많아진다.

 

실례로 LA안에 시장에 내놓았던 두 아파트 건물이 있었다. 두 건물 모두 20유닛 아파트 건물이었고, 건축년도 또한 비슷한 1960년대 건물인데다가 위치도 서로 그리 멀지않은 곳에 인접해 있는 건물들이었고, 이 두 건물이 거의 동시에 시장에 나왔는데 차이점은 한 건물은 정식으로 리스팅이 되어 시장에 나왔고 다른 건물은 건물주가 리스팅을 하지않고 “내가 원하는 가격을 지불할수 있는 바이어가 있으면 데려 오세요”라고 말을 하였다. 아이러니하게 두 건물주들이 원했던 매매가격은 2백만달러이었다. 우선 시장에 정식으로 마케팅을 했던 건물은 많은 바이어들의 관심으로 2주안에 열개가 넘는 오퍼를 받았고, 리스팅을 시작한후 3주만에 215만달러의 매매가격과 부수 조건들(Contingency)이 하나도 없이 에스크로를 오픈하여 45일후에 크로즈가 되었다. 전체적으로 걸린 시간은 리스팅 시작한후에 3주와 에스크로 들어가서의 45일까지 총 66일만에 건물주가 원하는 가격보다 높은 가격과 좋은 조건(No Contingencies)으로 무사히 딜을 끝내실 수가 있었다. 한편 건물주가 원하는 가격을 제시하는 바이어를 데려오라는 건물주의 건물은 어떻게 되었을까? 다행히 그 가격대에 지불을 할 만한 바이어를 찾아서 오퍼가 들어갔다, 하지만 위의 경우와 다른 것은 정식으로 리스팅하여 마케팅을 할때는 모든 자료들을 건물주로부터 받게되어 있어서 바이어들에게 건물에 대한 프레젠테이션이 비교적 쉽다. 하지만 원하는 가격대의 바이어를 데려오라고 하는 건물주들의 대부분은 바이어들에게 보여줄만한 자료들을 충분하게 전해주지 않기 때문에 바이어들에게 그 가격대로 오퍼를 쓰자고 할 때는 어려움이 많다. 거두절미하고, 한 바이어가 건물에 대한 자료없이 2백만달러에 오퍼를 쓰자고 하였고, 건물주는 당연히 원하는 가격이므로 서로 계약을 맺었다. 계약을 맺은 후에 거쳐가야 하는 건물에 대한 인스펙션이나 자료들을 검토한 후에 바이어가 에스크로를 오픈하기 전에 다시 제시한 가격은 195만달러 였다. 처음 가격보다 십만달러가 깎인 상황이 되었다. 하지만 다른 조건들은 그런대로 건물주가 원하는대로 맞추어 주었기 때문에 건물주는 그 가격을 수긍하고 에스크로를 오픈하였다. 결론은 20만달러의 차액이 두 건물주들 사이에 나게 되었다. 위의 경우들로만 본다고 해도 현재의 시장에서 건물을 팔려고하는 건물주들이 있다고 한다면 정당한 루트로 건물에 대한 마케팅을 하는 것이 오히려 원하는 모든 조건들이 충족될 수가 있다.

 

투자가가 가야할 길

상업용 부동산 시장의 가격이 자고나면(?) 올라가 있을 정도로 가파른 길을 올라가고 있는 현재의 시장에서 과연 투자가로서의 전략과 방향 설정을 어떻게 하여야 하는지를 생각을 하고 계시는 투자가들이 많을 것으로 안다. 그렇다고 현재의 시장에서 시장의 변동 상황만 관망만을 할 수 없는 투자가들도 있고, 매일같이 주위에서 듣는 얘기로 인하여 약간은 급해진 초보(?) 투자가들도 주위에서 많이 볼 수가 있다. 그런 투자가들을 위하여 한번 시장 상황과 투자가들이 가야할 길을 한 번 짚어보도록 하자.

 

우선 현재의 시장에는 크게 네가지 유형의 투자가들이 있다고 할 수가 있다. 첫째로는 개발을 목적으로 투자를 하는 투자가들과 둘째로는 현재에 상업용 건물들을 많이 소유하고 있고 아직도 현재의 시장에서 활동적으로 건물을 계속해서 사고파는 투자가들이 있고 셋째로는 상업용 건물을 1~3, 4개 정도 소유를 하고있고 그 건물들에 쌓여있는 에쿼티나 그 외의 여유자금으로 더 건물을 구입하시려고 하는 투자가들이 있고, 마지막으로는 현재의 부동산 시장을 지난 몇 년간 지켜보다가 여유자금을 모아서 새로이 처음으로 상업용 건물에 투자를 하려고 하는 투자가들이 있다. 위의 투자가들의 종류에 따라서 각자가 갈 길을 굉장한 차이를 보인다. 현재의 시장에서 가장 안정적이고 좋은 위치에서 투자하는 투자가는 바로 개발 투자가라고 할 수가 있다. 그 이유는 개발을 하는 개발 투자가들은 대부분의 경우 장기적인 안목과 계획을 가지고 토지 선정과 개발 목적, 예상 이익 창출 포인트 등 대부분의 경우에는 충분한 인력과 사전 검토를 통하여 개발 결정을 하였기 때문에 무리가 없는 투자가 대부분이고, 개발을 한다는 것 자체가 시장을 형성 (Making the Market) 하는 것이므로 전체적인 시장 변화에 능동적으로 대처할수 있는 장점이 있다.

그리고 그 다음에 현재에 상업용 건물들을 많이 소유하고 있고 시장에서 아직도 활발하게 건물의 매매를 하고있는 투자가들 또한 조금은 다른 투자가들에 비해서 좋은 위치에서 투자를 하고있다고 할 수가 있다. 그들은 기존에 자신들이 소유한 건물들의 가치가 많이 상승했기 때문에 그 건물들에 쌓여있는 에쿼티를 이용하여 다른 지역이나 다른 종류의 건물들로 교환 투자를 하고있는 실정이고 그과정에서 교환투자하는 대상의 가격을 너무 무리를 하지않는 상태에서 교환투자를 한다면 지금같이 그들의 자산을 늘릴수 있는 좋은 기회는 없을 것이다. 하지만 그들이 현재의 시장에서 당면하고 있는 것은 바로 현재 소유한 건물을 좋은 가격에 팔 수는 있으나 교환을 해야할 대상 건물을 찾기가 그렇게 쉽지만은 않다는 것이다. 그리고 현재에 상업용 건물들을 1~3 ,4개를 소유하고 있고 현재의 건물들은 팔지않는 상태에서 상업용 건물들을 더 구입하려고 하는 투자가들은 현재의 시장에서 구입대상을 물색하고는 있지만 그리 용이한 일이 아니다. 그들이 당면한 가장 큰 문제는 바로 현재에 하늘 높은줄 모르고 올라있는 건물들의 가격들인데, 그들은 현재에 소유하고있는 건물들을 팔지를 않기 때문에 그들이 현재의 시장을 이용한 이익은 그다지 없다고 할수가 있고 그런 이유에서 자신들이 소유하고 있는 건물들의 예전 구입가격과 현재의 인컴 등을 비교하기 때문에 그리 쉽게 투자를 결정할 수가 없는 상황이다. 사실 이런 투자가들은 아직까지 건물을 구입을 하지않은 상태이면 차라리 더 시간을 가지고 시장 상황을 지켜보는 것도 한 가지 방법이 되실 것이다.

그렇지가 않고 현재의 시장에서도 건물을 구입하려고 하신다면 많은 시간을 투자하여 구입대상 건물을 물색을 해보고, 이런 시장에서도 좋은 딜은 항상 있게 마련이므로 그런 딜을 찾았을 경우에는 셀러가 원하는 조건들을 파악하여 발 빠르게 움직이셔야 좋은 딜을 자신의 것으로 만드실 수가 있다. 마지막으로는 아직까지 상업용 부동산을 구입한 적이 없는 새로이 투자를 시작하는 초보 투자가들이 있는데, 시장의 가격이 극을 달리고 꼭대기에 다 달았을 때에 이런 초보 투자가들이 가장 많이 생기는 현상을 볼 수가 있다. 이런 분들은 현재의 시장에서 좋은 건물을 발견하셔셔 딜을 하실때는 위의 경우와 마찬가지로 발 빠르게 움직이셔야 하는 점 이외에도 그 건물에 대한 다운페이먼트를 보통 경험이 있고 현재 건물을 소유한 투자가들 보다도 더 많이 생각을 하시고 예산을 세우셔야 할 것이다. 그래야만 부동산 경기가 하락세에 접어들고 공실율이 생긴다 하더라도 그런 어려운 상황을 이겨나가실 수 있기 때문이다. 그런 준비가 되지 않으셨다면 차라리 시간을 더두시고 시장을 관망해 보는 것도 좋은 방법이 되실 수가 있다.

 

융자의 중요성

부동산 투자에서 가장 매력적인 부분이 될 수 있는 것이 바로 융자부분이다. 즉, 투자대상에 대해서 Leverage-Out 을 할 수 있기 때문에 매력적인 면이 될 수가 있고, 이 뜻은 투자대상의 전체 금액이 실제적인 투자액수가 되기 보다는 다운페이먼트를 한 액수가 실제적인 투자액수가 되기 때문이다. 예를 들어 백만불을 주고 구입한 건물일 경우에는 다운페이먼트를 35만불에서 40만불정도 했을 것이고 이 건물을 나중에 150만불을 받고 팔았다 하면, 이 투자의 이익은 처음의 구입 금액인 백만불에서 150만불이 올라간 것이 아니라 처음의 실제 투자금액인 40만불의 다운페이먼트와 융자 금액을 제외한 판매 금액을 비교하는 것이 실제적인 투자이익이 될 것이다. 위의 예에서는 나중에 150만불을 받고 팔았다면 150만불에서 융자금액을 빼고 (기간에 따라서 융자의 잔액이 달라질수가 있으나 여기서는 계산하기 좋게 50만불 남았다고 가정을 하자) 남은 백만불이 매매를 통해서 만들어진 이익이고, 그 중에 40만불은 처음의 투자 금액이므로 제외시킨 후에 남은 60만불이 순이익이 된다는 얘기이다. 그러면 처음의 40만불을 다운페이먼트로 투자하여 어느 정도 기간이 지난  후에 60만불의 순이익을 만들었다면 그 투자의 이익율은 150%가 된다는 얘기이다. 그렇듯이 융자는 부동산 투자에서 많은 매력을 안겨주며 중요한 역할을 담당하고 중요한 부분일 수 밖에 없다.

 

대부분의 상업용 부동산 투자를 생각하고 현재 하고 계신분들은 기존에 거래 은행이나 관계가 있는 융자기관 (Lender) 이 있으시다. 그리고 처음으로 부동산을 구입하시는 분들도 기존에 하시는 비지니스를 통해서나 개인적인 친분으로 어느 융자기관이든지 관계를 가지고 계신다. 이런 경우에 대부분 듣는 얘기는 “나는 그 은행에서 나에게 돈을 못 빌려줘서 안달이야. 또는 어떤 조건의 융자라도 받을 수가 있어” 라고 하시는 분들을 많이 보았다. 실제적으로 그럴까? 여기서 많은 분들이 오해를 하시는 부분은 아무리 개인적인 크레딧이 좋다고 하더라도 상업용 부동산의 융자에서는 개인의 크레딧을 물론 보는 면도 있지만 많은 부분을 차지하는 것은 투자하려고 하는 상업용 건물이 과연 융자를 해 줄만한 요건들을 갖추었느냐가 가장 크게 작용을 한다. 그렇게 기존의 관계를 갖고 있는 은행만 믿고 계시다가 에스크로가 크로징되야하는 시점에서 은행으로부터 융자를 해줄  수가 없다는 연락을 받으신다면 그 것처럼 황당한 일은 없다. 그 시점에서 에스크로를 클로즈 못한다면 디파짓을 한 돈을 다 잃어버릴 수가 있기 때문이다. 실제적으로도 그런 케이스들을 많이 보아왔기 때문에 부동산에서 특히 상업용 건물 구입시에 융자는 절대적으로 중요한 부분을 차지한다. 바로 얼마전 일이다. 한 투자가가 샤핑 센터를 구입하려고 하였고 그 분은 기존의 한 교포은행과 20년이 넘게 거래하시면서 그 은행의 VIP 고객이셨다. 처음에 그 샤핑 센터를 구입한다고 은행 측에 말을 했을 때에도 은행 측에서는 “이 분은 저희 은행 최고의 고객이시고 그 융자는 틀림없이 해드릴 수 있습니다”라는 확답까지 받았다.

그런데 에스크로를 크로징 할 시점을 2주도 안 남겨두고 은행 측에서는 이런저런 이유를 대고 시간을 끌다가 결국은 융자가 안된다는 말을 전해왔다. 그 바이어는 이미 30만불의 디파짓을 셀러측에 릴리즈한 상태이어서 에스크로를 제 시간 안에 크로징을 못하면 디파짓 30만불을 날리게 되는 실정이었다. 더 어처구니 없는 것은 그 은행에서 다른 교포은행을 소개시켜 주었는데, 그 은행에서는 손님을 도와주기는 커녕 이 손님이 2주안에 크로징을 해야하고 시간이 없다고 생각하자 그 손님에게 예전의 처음 은행보다 더 높은 이자율과 론 비용, 그리고 터문이 없는 담보와 서류들까지 요구를 하는 것이었다. 정말 어처구니가 없었다. 그 시점까지는 그 분이 처음의 은행과 20년이 넘는 고객으로 관계가 있어서 가만히 계셨지만 무엇보다도 손님을 보호하고 서비스하는 차원에서 일을 해결해 주어야 겠다고 생각해서 그 전부터 잘 알고 융자를 많이 했었던 또 다른 한인은행을 소개시켜 드려서 겨우 제 시간안에 에스크로를 크로징 할 수가 있었다. 위의 실례처럼 은행들간에 경쟁이 심하니 처음에는 거의 모든 은행들이 융자를 장담하고 말을 하지만 결국은 은행들에 시니어 매니지먼트들로 구성된 융자 커미티가 승인을 하여야만 융자가 되고 그 융자가 되려면 론 오피서들이 융자 커미티에서 얼마만큼 프레젠테이션을 잘하는지 그리고 융자의 과정을 진행시키면서 얼마만큼의 능력을 발휘하는지는 실제적으로는 천지차이다. 그러므로 기존에 비지니스 구좌를 가지고 VIP 고객으로 대접을 받으셨다 하더라도 상업용 건물을 구입할 시에 상황은 전혀 딴 판이 된다는 점을 명심하셔야 할것이다. 이런 곤란한 경우를 피하시는 한가지 방법으로는 현재 어느 은행이 어떤 종류의 건물의 융자에 대해서는 잘하고 있는지 또는 어떤 은행이 현재 까다롭고 불필요한 과정들을 요구를 하는지를 알고 계신다면 좀더 효율적인 상업용 부동산 투자를 할 수가 있을 것이다.

 

독립 상가건물 (2)

이번주에는 다시 한번 독립 상가건물에 대한 보충 설명과 자세한 세부 사항들을 알아보도록 하자.

 

우선 필자가 전화로 상담을 해드리면서 느낀 점은 그 당시에도 한인 투자가 들에게는 조금은 생소한 투자 대상이라고 생각은 했지만, 많은 분들이 아직까지도 이 독립 상가건물에 대해서 정확한 지식을 갖고계시지 않다는 점이었다. 일화지만 세계 최대의 패스트 푸드 체인점인 맥도날드의 회장이 한 대학에서 강연을 할 때의 일이다. 그는 학생들에게 질문을 했는데 “과연 내가 무슨 사업을 하는 사람입니까?”라고 물었다. 학생들이 웅성거리며 했던 대답은 독자 분들도 생각하시고 있다시피 “햄버거와 그외의 패스트 푸드 사업을 하고 계시지 않습니까?”라고 반문을 했다. 그러자 그 회장은 미소를 지으며 답하기를 “우리회사는 부동산 사업을 하는 회사입니다.”라고 대답을 하였다. 의아해하는 것은 독자분들이나 그 학생들도 마찬가지일 것이다. 왜 그렇게 대답을 했을까? 실제로 맥도날드 사의 많은 부분의 수익이 그들이 소유하고 있는 부동산들에서 들어온다고 한다. 맥도날드사의 프랜차이즈 비지니스를 하고있는 식당들은 대부분 맥도날드 사가 소유하고 있는 독립 상가건물들에 세를 들어 비지니스를 하고있기 때문에 그에 대한 렌트를 받음으로써 그들의 수익을 더 올리고 있다. 맥도날드의 경우는 대부분의 그들의 독립 상가건물을 회사가 소유하고 있지만 다른 프랜차이즈의 경우에는 독립 상가건물의 주인들은 다르다.

 

기본적인 독립 상가건물의 개념들은 이전에 기고를 했기 때문에 이번에는 투자가로서 어떠한 방법으로 접근을 하여야 하는지에 대해서 알아보도록 하자. 우선 이 독립 상가건물에 모든 종류의 투자가들이 다 투자를 할 수 있는 것은 아니다. 개인적으로 생각하기에는 가장 적합한 투자가들은 기존의 상업용 건물을 소유하고 계신데 은퇴를 계획하고 계시거나 은퇴를 하시고 정기적인 안정된 인컴이 필요하시고 건물관리를 원치 않으시는 분들, 현재의 건물을 지금 많이 상승된 가격으로 파시고 싶으시나 별다른 1031 Exchange 를 할 대상을 찾지 못하시고 계신분들, 처음으로 상업용 부동산에 투자를 원하시지만 현재 대부분의 건물들이 가격이 많이 오른 상태라 적합한 투자대상을 찾지 못하실 때, 타주에 상업용 건물을 관리하지 않고도 투자를 하고 싶을 때, 현재의 건물을 파시고 부동산 경기가 떨어지기를 기다려 그 때의 가격으로 다시 건물을 구입하고 싶으시나 그 기간 동안 별다른 투자 대체 방안이 없을 때 등이다.

 

독립 상가건물들은 장기간의 리스계약이 되어있기 때문에 그 기간 동안은 어느 정도의 안정적인 인컴을 예상할 수 있고 은퇴하신 후에 건물관리에 묶이지 않은 여유로운 생활을 원하시는 분들에게는 가장 적격이라고 할 수 있다. 그리고 현재에 아파트라든지, 상가건물이라든지, 상업용 건물을 파신분들이나 파시려고 생각하시는 분들 중에는 많은 분들이 교환대상으로 상가를 선호하시는 경향이 있는데 같은 상가건물이지만 건물관리에 지치신(?) 분들이 건물의 모든 경비와 관리비용을 입주자가 부담을 하는 독립 상가야 말로 그 분들이 한번 관심을 가지실 만한 투자대상이라고 생각이 된다. 독립 상가건물은 상대적으로 다른 상업용 부동산에 비해서 가격의 변동이 심하지가 않기 때문에 그런 점이 투자가에게는 장점이자 단점이 될 수가 있다. 우선은 초보 투자가가 투자대상을 찾을 때 다른 상업용 부동산에 비해 덜 가격이 올라있는(?) 독립 상가건물은 지금 상업용 건물에 투자를 하고 싶은 투자가들에게 어느정도 위험부담이 덜한 투자대상이 될  수가 있다. 그리고 만약에 이 것을 구입한다고 결정을 했을 때는 구태여 이 독립 상가건물을 가서 보시고, 인스펙션을 하셔야 하는 번거로움이 없을 수가 있다. 왜냐하면 그 건물안의 상태는 프랜챠이즈 본사에서 요구하는 대로 관리하고 운영을 하기 때문에 건물의 구조 안의 상태를 구태여 점검하실 필요는 없다는 얘기다. 물론 건물을 구입 하실 때 가서 직접 확인을 하면 더욱 좋으시겠지만 만약에 타주에 있는 것을 투자하실 때는 관리를 직접 하시지 않기 때문에 아마 구입하시기 전에 한번 보시고 나서는 왠만해서는 자주 다시 그 건물을 보러 가실 필요는 없을 것이다. 입주자가 무엇을 요구하는 것도 아니고 어떠한 관리도 해주실 의무가 없기 때문이다. 마지막으로 위에서 잠깐 설명을 드렸다시피 이 건물은 다른 상업용 부동산에 비해서 가격의 변동이 심하지 않기 때문에 만약에 현재의 건물을 현 시세에 파시고 독립 상가건물을 구입하셔서 어느정도 보장이된 인컴을 향후 5~10년동안 받으시고 만약에 부동산 경기가 향후에 침체가 되어있을때 그 침체된 가격으로 다시 구입을 하고 싶으시다면 이 독립 상가건물에 대한 투자 또한 고려해 보실만 하다.

 

하지만 가장 큰 두가지 단점은 바로 K-Mart 같은 독립 상가의 건물주들이고 또 한가지는 이자율이 현재보다 많이 상승을 했을 경우에는 이 독립 상가의 가치 또한 하락한다. 하지만 다른 상업용 건물들에 비교해서는 상대적으로 덜 하락한다고 할 수 있다. 대부분 이 건물들의 가격대가 한인 분들이 많이 투자하시는 백만불에서 3백만불사이이고 Cap Rate (가격 대비 수익율)이 7~10% 정도이므로 관심을 갖고 알아볼만한 투자대상이라고 할 수 있다. 하지만 위의 모든 설명들은 투자대상이 갖고있는 모든 위험성들을 내포하고 있으므로 항상 전문가들의 조언과 도움이 필요할 것이다.

 

독립 상가 건물

40년만의 최저 이자율과 주식시장의 긴 불황으로 인한 투자대상의 빈곤 등으로 인한 부동산 시장의 활황은 현재 건물을 소유하고 계신 분들에게는 지난 15년만에 최고의 소유가치를 제공하고 있는 실정이다. 그리고 무엇보다 지난번에 기재한 1031 Exchange를 하시려고 해도 현재의 건물은 지난 15년만에 최고의 가치로 파실 수 있지만 다시 구입(교환)하셔야 하는 대상 또한 가치가 많이 올라가 있는 실정이니 현재에 건물을 가지고 계신 분들이 울며 겨자먹기로 건물을 계속 가지고 계실수 밖에 없는 실정이다. 이런 경우에 1031 Exchange를 하실때 꼭 아파트에서 아파트 건물로 또는 상가 건물에서 상가 건물로 옮기실 필요는 없고, 현재의 인컴 프라퍼티들을 1031 Exchange 하실때 다른 종류의 상업용 부동산 건물들로 옮기실 수가 있고, 이런 경우에 여러가지 건물 종류중에 한가지 선택이 될수 있는 것이 바로 독립 상가 건물, 즉 Single Tenant Net Leased Property 이라고 하고 NNN(트리플 넷)이라고도 불린다.

 

이 독립 상가 건물들의 가장 흔한 예로는 맥도날드, 버거킹, 타코벨, 홈디포 등의 전국적인 프랜차이즈 비지니스 건물들이 대부분이고, 대개는 이건물들을 그 건물에서 프랜차이즈를 하는 사람들이 소유하는 것으로 알고계신 분들이 많은데 사실은 건물 주인은 대부분 프랜차이즈 오너들이 아닌 다른 사람이 경우일 때가 많다. 그래서 독립 상가 건물들은 대부분 세종류의 다른 회사나 개인들이 관련이 되어있다. 쉽게 맥도날드 건물을 예로 들면, 우선 프랜차이즈를 주는 맥도날드 본사와 그 건물을 소유한 사람이나 회사 그리고 그 건물안에서 프랜차이즈를 운영하는 개인이나 회사 이렇게 이루어져 있는 것이다.

 

독립 상가 건물이 생기는 과정을 살펴본다면, 우선 맥도날드 본사가 프랜차이즈 오너들을 위해서 위치 선정, 시장 조사 등을 걸쳐 장소를 결정해서 독립 상가 건물을 짓고 거기에 들어가는 공사비용은 맥도날드 본사가 일단 부담을 한다. 그 건물을 다 짓고나서는 프랜차이즈 오너에게 비지니스를 넘겨주고 그 독립 상가 건물에 대해서는 공사비용을 충당하기 위하여 개인이나 회사에게 건물을 매각한다. 그 독립 상가 건물을 소유하는 건물주는 프랜차이즈 오너와 그 비지니스와는 연관이 전혀 없고 그냥 그 건물만 소유하는 것이다.

 

그 건물을 소유하는 건물주는 그 건물안에서 프랜차이즈를 경영하는 오너들에게 건물을 리스해준것이니 프랜차이즈를 하고 있는 오너들이 매달 렌트비를 지불하게 되고, 그 리스 계약에 대한 책임은 맥도날드 본사에서 보장을 해준다. 즉, 만약의 사태에 그 건물 안에서 프랜차이즈를 하는 오너들이 문제가 생겨 비지니스를 못 하게 되는 상황이나 어떠한 상황이 발생하여 매달 렌트비를 지불을 못한다면, 맥도날드 본사가 그 리스와 렌트에 대한 책임을 지게된다. 즉 맥도날드 본사가 리스를 게런티 해주는 것이다. 대부분의 리스의 기간은 각 회사마다 다르지만 대개의 전국적인 체인점을 가지고 있는 회사들의 경우에는 대부분 10년에서 20년 정도의 리스를 싸인하고, 매 5년마다 옵션이 있는 경우가 대부분이다.

 

이 독립 상가 건물에 투자를 할때의 장점과 단점을 본다면, 우선 트리플 넷이기 때문에 건물주가 사실 하는 일이 하나도 없다는 것이다. 즉, 아파트의 건물주라면 매니지먼트를 해야 하지만, 이 경우에는 실제로 매달 우편으로나 은행계좌로 들어오는 렌트비를 받으면 되고 그 건물을 관리를 해야하거나 청소를 해주거나 전기, 수도세를 내야하는 것 등이 전혀 없다는 사실이다. 실제로 그 건물에 대한 프라퍼티 텍스, 보험료, 관리비 등을 모두 입주자인 프랜차이즈 오너가 지불을 하게된다. 그러니 만약에 은퇴를 하시려고 계획하시는 상업용 부동산 소유자나 은퇴를 이미 하신 소유자들은 이 방법이 한 가지의 방편이 될 수가 있다. 그러면 단점은 무엇인가? 모든 사업들도 그렇고 상업용 부동산 투자또한 위험요소는 항상 있다. 가장 쉬운 단점의 예가 바로 K-Mart 의 건물 소유주들이다. 즉, 리스를 게런티 해준 본사가 파산을 한다면 그 리스 자체가 파산법정에서 보호 받을 수가 없다고 할 수 있다. 그래서 이런 투자 방법을 생각하실 때는 리스를 게런티 해주는 본사의 재정상태와 경영상태를 항상 주시하고 투자 전에 알아보셔야 한다는 것이다.

모든 상업용 부동산 투자가 그렇듯이 항상 본인의 변호사, CPA, 그리고 부동산 전문가에게 상담을 하시는 것이 가장 현명한 방법이다.

상업용 부동산 개발

지난 몇 년 동안의 부동산 시장의 활황은 한인 부동산 투자가들에게 많은 이익을 안겨다 주었고 또한 많은 한인들을 부동산 투자에 한층 더 관심을 갖게하는 계기가 되었다. 또한 같은 기간동안 부동산 투자를 제외한 다른 투자대상이나 방법들의 부진으로 인하여 더더욱 투자가들을 발길을 부동산 투자쪽으로 돌리게 한 것도 사실이다. 그리고 무엇보다도 투자가들이 항상 들어왔던 장기적인 투자의 성적을 지금까지 본다면 단연코 부동산 투자가 그 어떤 투자 방법보다도 투자가들에게 좋은 수익률을 보여주었다는 것이 현실이기도 하다. 그런 이유들에서 이제 한인 투자가들이 단순히 건물을 샀다 팔아서 거래차익을 보는 투자 수단에서 이제는 본격적인 부동산 개발에 대한 계획을 실행하려고 많은 투자가들이 부단히도 움직이고 있는 실정이다. 그리고 한인 신문들에도 심심치 않게 타운 안이나 타운 주변의 개발 계획들이 계속 기사화 되고있는 실정이다. 그렇다면 누구든지 부동산에 투자를 하고있는 투자가라면 부동산 개발을 할 수 있고 그런 계획을 세워야 할까?

 

우선 부동산 개발이란 단계는 단순히 좋은 위치의 땅을 사는 것만으로 끝나지는 않는다. 거기에 따른 다른 모든 제반 사항들을 검토하고 계획하고 하여야 하는데 사실 개인 투자가가 혼자서 이런 과정들을 추진하고 검토하고 무엇보다 투자가치가 또는 투자수익이 어느정도 예상이 되는지를 예상하기에는 개인 투자가로서는 역부족일 경우가 많다는 얘기이다. 그래서 부동산 개발에는 무엇보다도 이런 모든 과정들을 검토하고 계획하고 추진하여 그들이 예상하는 수익율이나 투자가치를 판단할수 있는 인적 자원이 절실히 필요하다. 즉 일을 할 사람들이 필요하다는 얘기이다. 이런 인적자원 없이는 올바로 된 그리고 제대로 수익을 올릴수 있는 개발을 할 수가 없다.

 

예를 들어서 부지를 선택하고 그 부지를 구입하는 것은 전문 부동산 브로커에게 맡길수 있다고 하여도 부지구입 이전부터 그 부지가 투자가가 개발하려고 하는 용도에 맞는 죠닝에 있는지 맞는 죠닝이 아니어도 시정부와 협상하여 죠닝에 대한 변경을 할수있는지 등의 여부를 판단해야 한다. 그리고는 그 부지위에 그림(?)을 그리기 시작을 하여야 하는데 이  과정에서는 설계 단계에서부터 마무리 공사까지의 과정을 잘 그려(?)야만 좋은 계획을 세울 수 있는데, 무엇보다 이런 공사를 할 때 잘 알고 예전부터 관계가 있는 인적 자원이 없다면 좋은 개발 계획과 좋은 위치에 부지를 구입하였다 하더라도 공사비에 대한 과다 지출이나 예상보다 길어지는 완공 시기 등등 시작을 할 때 예상했던 비용보다, 기간보다, 또는 계획과는 다른 결과를 볼 수 있는 경우가 생기기 때문에 주위를 기울여 준비하고 추진을 하여야 한다. 실제로 대부분의 개발 계획들의 추진과정을 보면 시작 단계에서 예상했던 예산을 초과하는 일은 비일비재하고 완공시기가 늦춰지는 일도 흔한 일이다. 그런데 만약에 그런 예산에 대한 여분의 자금이라든지 완공시기가 늦어지는데 따른 자금흐름 등을 예상하지 못하고 개발을 추진하였다가는 여유자금이 없는 상태에서는 그 개발을 끝낼 수 없는 경우도 생기고 아니면 중간에 개발을 중단하고 그 개발권을 다른 투자가에게 양도해야하는 경우도 생길 수가 있다. 심한 경우에는 개발 투자가가 파산을 하는 경우도 가끔 있는 일이다.

 

위의 조건들이 즉, 시공회사나 설계회사 등이 선정이 되고 계획을 추진을 하고 있다면 그 다음으로는 시공을 시작한 후에는 그 건물에 대한 분양이나 리스를 마케팅을 하는 전문 인력들을 필요로 하고 이런 과정은 부동산 전문가들의 도움을 받을 수가 있다. 그렇게 완공될 건물에 대한 마케팅이 끝난 후에는 이제 제 시간에 공사를 진행시키면 되고, 그 후에는 그건물에 대한 방향 결정을 하게 되는데 그것은 바로, 그렇게 입주자가 어느정도는 입주해서 인컴이 발생이 되는 그 건물을 계속해서 매달 발생되는 인컴을 보고 소유를 할 것인지 아니면 개발이 완성된 단계 이후에 다른 투자가를 찾아서 매매를 하여 매매차익을 볼 것인지를 결정을 하는 것이다. 이렇듯이 개발이란 계획은 모든 여건이 갖추어진 상황에서 해야지만 더욱 빛을 볼 수 있을 것이다.

 

건물주들의 직접거래 (2)

지난주에 실제 예를 드렸듯이 한 건물주가 현재에 직접거래를 하는데 발생한 문제들을 알아 보았고, 그 문제를 야기시켰던 에이전트에 대한 커미션 문제를 알아 보도록 하자. 우선 전화를 하셨던 그 분의 건물의 거래 가격은 바이어와의 협상을 통해서 140만불에 책정이 되었었다. 만약에 그 분이 에이전트를 통해서 그 건물을 리스팅을 하였다고 가정하고 커미션을 거래금액의 6%라고 가정했을때, 만약에 에이전트를 통하셨다면 전체 커미션은 (건물주의 리스팅 에이전트와 바이어의 에이전트에게 지불하는 전체 커미션) 약 8만 4천불정도가 되었을 것이다. 물론 적지 않은 금액이다. 하지만 위의 경우를 당하신 건물주의 경우에는 이 커미션을 내셨더라면 훨씬 제반비용들과 건물의 가격을 제대로 받고 팔 수가 있었고 무엇보다 현재 딜을 진행중인 바이어와 발생된 문제들을 미연에 방지를 할 수가 있었을 것이다. 상업용 부동산 거래에 있어서 법적인 문제가 발생이 되면 우선 건물주가 골치 아픈 것도 있겠지만 무엇보다 과외로 들어가야하는 법적인 비용들과 시간들 그리고 무엇보다 현재의 건물을 팔지도 못하고 그 문제들을 먼저 해결해야하는 현실에 당면하므로 그리 바람직한 일은 절대 아니라고 할 수가 있다.

 

우선 위의 건물주가 당면한 문제는 첫째로 바이어가 제대로 계약을 이행하고 있지 못한다는 점이고 둘째로는 이미 가격을 정해버린 건물의 가격이 더 올라갔다고 건물주가 생각을 하고 있고 아마 그 부분은 사실일 확률이 높을 것이다. 그렇다면 실제적인 숫자로 과연 건물주가 에이전트에게 지불을 했었어야 할 8만 4천불을 아끼는(?) 대신 손해를 본 숫자나 금액이 어떻게 되는지를 한번 알아보자. 우선은 건물의 가격이 8~10만불이 올랐으니 그 오른 가격에 대한 손해가 있고 바이어를 계약대로 이행을 시킬려면 혹은 바이어와의 계약을 파기를 하려면 아마 법적으로 소요되는 비용또한 생각을 하셔야하는데 여기서 법적인 비용은 진행상황에 따라서 많이 비용과 시간이 들어갈 수도 있지만 여기서는 그냥 간단하게 과정을 거친다고 가정해서 만불 정도라고 가정을 하자. 그리고 대부분 계산을 안 하는 부분은 건물주로서 이 딜을 진행시키는데 들어간 시간에 대한 기회비용을 생각하셔야 하는데 많은 분들이 거기까지는 감안을 하시지는 못한다.

지난 6개월에 대한 기회비용을 감안한다면 적어도 건물주가 평소에 버는 인컴의 2~3달치 정도는 감안을 하셔야 할 것이다. 위의 계산대로 한다면 우선 가격에 대한 손해 10만불과 법적인 비용 만불, 그리고 기회비용을 3만불로 잡는다고 해도 벌써 14만불정도를 손해를 보게되는 것이다. 만약에 에이전트에게 8만4천불을 커미션으로 지불을 했다면 이정도의 손해는 막을 수 있는 확률이 더 많았다. 우선 에이전트는 바이어측과 협의해서 딜의 시작부터 바이어와 셀러가 거쳐가야할 조건부 과정들을 거쳐갈 것이고 만약에 바이어가 중간에 거쳐가야할 조건부 과정들을 이행하지 못했을 경우에는 바이어에게 이행을 하라고 강력한 요구를 할 수 있었을 것이고 만약에 바이어가 이 과정들을 이행을 못했을 경우에는  그 계약 자체를 정식으로 파기하고 다른 바이어를 찾을 수 있는 가능성도 훨씬 많았을 것이다.

그 과정에서 바이어가 혼자 건물주에게 직접 찾아온 경우에는 흔히 에이전트를 통해서 마케팅을 한다면 가격을 더 좋은 조건으로 받을 수 있는 확률도 더 많으니 가격 또한 이전 가격보다 좋은 조건으로 거래를 성사시킬 수도 있었을 것이다. 그리고 무엇보다 건물주가 직접 여러가지 서류나 그 진행 사항들을 챙기고 시간을 허비하는 것보다는 좀 더 효율적으로 딜을 진행시킬 수가 있었을 것이다. 이렇듯이 건물주들이 능력과 시간과 인력만 겸비한다면 딜을 직접 진행시키는 것도 나쁜 생각은 아니지만 만약에 그런 능력과 지식과 인력이 없다면 에이전트나 전문가를 통하여 거래를 하는 것이 바람직하다고 볼 수가 있다.

 

[LA 중앙일보] LA 지역 주택개발 활기

-2분기 총 7,445건 접수

-전분기 비해 27% 급증

-저소득층용 비중 높아져

LA시의 올해 2분기 주택개발 신청건수가 전분기에 비해 27% 급증한 것으로 나타났다. LA시 개발국이 최근 발표한 4~6월 주택개발 보고서에 따르면 이 기간에 제출된 주택개발 신청건수는 총 7445건으로 집계됐다.

이 가운데 시장가격 개발신청은 4859건으로 65%를 차지했고 나머지 35%(2586건)는 저소득층용이었다. 전 분기와 비교하면 시장가격 신청건수는 3건이 늘어 사실상 변동이 없었던 반면, 저소득층용 개발 신청 건수는 1분기의 985건에서 163%가 폭증했다.

형태별로는 역세권주거지개발 프로그램인 TOC를 통한 개발신청이 여전히 대세를 이루고 있지만 비중은 전 분기에 비해 줄었다.

TOC를 통한 개발안 신청은 1분기 3140건에서 2분기 3467건으로 수적인 면에서는 증가했으나 전체에서 차지하는 비중은 54%에서 47%로 축소됐다.

용도변경에 따른 개발신청은 553건에서 705건으로 늘었다. 하지만 비중은 1, 2분기 모두 9%를 유지했다.

반면 인구밀집지역 보너스 프로그램을 통한 개발신청은 수적으로나 비중 모두 크게 증가했다. 1분기의 240건, 4%에서 2분기 712건, 10%로 조사됐다.

2018년도와 비교하면 전반적으로 TOC 개발이 큰 폭으로 늘었고 인구밀집지역 보너스를 통한 개발과 기타로 분류되는 개발이 많이 줄었다.

TOC 프로그램 신청을 통한 개발은 2018년도에 모두 1만807건이 제출됐으나 올해는 상반기 동안에만 벌써 7914건이 제출돼 지난해 수준을 훌쩍 뛰어넘을 전망이다.

지역적으로는 TOC 개발의 절반이 센트럴 LA에 몰려 있고 웨스트사이드 지역이 15% 정도를 차지하고 있다. 최근 들어서는 사우스 LA지역이 새로운 TOC 프로그램을 통한 투자처로 급부상하는 모습이다. 전체 TOC 개발의 약 20%를 담당하고 있다.

사우스 LA지역은 사우스 LA외에 사우스이스트 LA, 웨스트 애덤스지역도 포함된다.

한편 지난 1분기 일명 뒷마당 별채로 불리는 보조 주거용 유닛(ADU) 건축 붐이 주춤했으나 2분기 들어 다시 반등한 것으로 나타났다.

지난해 4분기 1409건을 기록했다 올 1분기 1276건으로 감소했던 ADU 건축허가 신청건수는 2분기에 다시 1366건으로 증가했다.

[LA 중앙일보] 김병일 기자 09/03/19 발행 경제 2면

건물주들의 직접거래

요즘은 거래를 에이전트를 통하지 않고 건물주들간에 직접적으로 거래를 하는 경우를 종종 보게된다. 하지만 옆에서 지켜본 바로는 그리고 독자들에게 받는 전화의 내용과 횟수를 보면 대부분의 거래에 문제가 발생이 되고 벽에 부딪히게 되는 경우가 대부분이다. 그리고 대부분의 문의전화 내용은 부동산 전문 변호사에게 상의할만큼 문제가 심각한 것들이 대부분이고, 그 정도까지 문제가 심각하다는 것조차 못느끼고 계시는 분들이 대부분이기도 하다. 그도 그럴것이 그 정도까지 문제가 발생하는 것을 미연에 방지를 못했던것은 아마 부동산에 대한 전문지식이나 법적인 지식이 모자라서 그런 경우가 생길 수도 있을 것이다.

 

그렇다면 왜 건물주들이 문제가 생길 수도 있다는 것을 알면서 직접 거래를 시도할까? 거의 대부분의 경우에는 에이전트에게 지불해야 하는 커미션때문일 경우가 많고, 경우에 따라서는 건물주가 거래 경험이 많아서 그리고 주위에 그 딜을 진행시킬 수 있는 인력이 충분히 갖추어 졌을때는 직접적인 거래를 할 수도 있을 것이다. 하지만 위에서 언급했듯이 대부분의 경우는 에이전트에 대한 커미션 때문일 경우가 대부분이다. 실제의 예를 들어보자.

 

어느 분이 하루는 전화를 하셔셔 현재 건물주인 자신과 바이어가 직접 딜을 하고 계신데, 문제가 발생을 하셨다는 얘기를 하셨다. 문제는 이러했다. 처음부터 바이어는 건물주에게 직접 접근을 하였고 바이어의 요구사항은 에이전트 없이 딜을 진행시키자는 것이었고 이에 셀러도 에이전트에 대한 커미션을 줄 필요가 없다고 판단하여 건물주와 바이어는 딜을 진행시켰다. 물론 에스크로도 오픈을 했고 딜을 진행시키고 있는 과정이었는데, 이제 에스크로를 크로징 할 단계에 와서 바이어가 자꾸 에스크로를 크로징하는 시점을 미루면서 이 핑계, 저 핑계를 댄다는 것이다. 거기에다 셀러인 건물주는 딜을 시작한지 한 6개월이 지난 상황이라 자신의 건물에 대한 가치가 그동안 4~5만불은 더 올랐다고 생각하고 있는 상황이다.

그렇다면 통상적으로 생각하기에는 에스크로를 크로징 할 시점을 처음에 에스크로 오픈할 때 지정을 해놓았으니 그 시점을 이행하지 못한 바이어를 이 딜에서 계약을 취소시킬 수 있지 않냐는 질문이 생길수 있는데 현실적으로는 셀러가 일방적으로 에스크로를 취소할 경우에는 문제가 더 생길수 있는 소지가 있고, 여기서는 셀러가 에스크로 오피서에게 건물을 팔기를 포기했다고 하면 아마 계약이 포기될 수도 있겠지만, 만약에 이 바이어에게 그렇게 얘기하여 에스크로를 취소하고 나서 다른 바이어에게 판다면 그것도 문제가 된다. 여기서 셀러가 당면한 문제는 건물은 팔고 싶고 현재의 바이어와는 계약을 진행시키고 싶지가 않는다는 것이 제일 큰 문제인 것이다. 셀러는 이제는 현재의 바이어를 믿을 수가 없고, 거기에다 건물의 가격을 더 많이 받을 수 있다고 생각하기 때문에 진짜 딜레마에 빠져있다. 그렇다면 과연 셀러는 이런 문제들을 미연에 방지할수가 있었을까? 대답은 물론이다. 무엇보다도 셀러는 에이전트에게 지불할 커미션 때문에 이런 문제가 생겼고, 건물을 팔고 싶어도 딜의 진행이 안되고, 가격을 더 받고 팔고 싶지만 그것도 여의치가 않고, 무엇보다도 현재의 바이어와 딜이 꼬여있는 상태라는 것이다. 다음 번에는 과연 이 셀러가 에이전트를 통해서 커미션을 몇푼 주고 이 딜을 진행시켰다면 얼마나 다른 결과를 초래할수 있는지를 알아보도록 하겠다.

적정 매매가격

부동산 시장은 항상 오르고 내리는 싸이클을 반복하고 있지만, 그때마다 항상 바이어와 셀러는 존재하고 있는 것이 사실이다. 그 이유가 어떠하든지 간에 경기를 떠나서 매매는 항상 이루어진다. 하지만 셀러의 마켓이냐, 바이어의 마켓이냐에 따라서 그 적정 매매가격이 달라지고 바이어와 셀러의 기대감과 기대치가 달라질 수가 있다. 하지만 경기가 어떠하든지 달라지지 않는 것은 셀러와 바이어의 입장이고 그들의 기대치이다. 셀러는 항상 더 받기를 원하고 바이어는 항상 덜 주기를 원한다. 아마 태초부터 바뀌지 않는 상거래의 무언의 법칙이 아닌가 싶다.

 

그렇다면 과연 적정 매매가격이란 무엇인가 알아보도록 하자. 현재는 셀러의 마켓이므로 셀러의 입장에 서서 한번 적정 매매가격을 산정하거나 생각해 보기로 하자. 우선 가장 우선적인 법칙은 바로 건물자체가 시장에서 받는 구입의사를 반영하고 건물자체가 마케팅이 되야한다. 영어로 표현한다면 Property should sell itself! 란 얘기이다. 흔히 보는 케이스지만 한인들이 가장 선호하고 투자의 대상이 되는 1백만불에서 2백만불 사이의 상업용 건물들이 이런 케이스에 가장 많이 속한다고 할 수가 있다. 왜냐하면 그 사이의 가격대는 리스팅 프라이스를 책정할때 5만불에서 10만불의 차이가 나중에 그 건물을 마케팅하는데 많은 차이점을 보이게 되기 때문이다. 하지만 현실적으로는 셀러의 입장에서 본다면 5만불에서 10만불정도의 가격차이는 항상 그들의 조금 더 받으려는 욕심에서 출발을 하고 그 정도의 가격차이는 건물을 마케팅할 때 별 상관이 없다고 생각을 한다. 그리고 무엇보다 중요한 점은 적정 수준인 가격보다 5만불에서 10만불을 올리고 나서도 그들의 속생각은 그 정도의 가격대는 협상과정에서 깎인다고 은근히 생각을 하고 있다는 점이다. 왜 그럴까? 현재와 같은 셀러의 마켓에서는 간혹가다 그 욕심을 부렸던 가격대에도 바이어가 나타날 수가 있기 때문이다.

하지만 여기서 한가지 셀러들이 숙지해야 하는 점은 상업용 건물들의 딜에서 가장 중요한 점은 바로 얼마만큼 바이어가 처음에 오퍼를 넣었던 조건만큼 그 딜을 이행을 할 것인지, 또는 과연 리스팅 프라이스보다 5만불에서 10만불이 낮다 하더라도 바이어가 그 딜을 별탈없이 셀러가 원하는 에스크로 기간이나 조건에 맞추어 딜을 끝내줄 것인지가 가장 큰 관건이다. 극단적인 예이지만 한 셀러가 가격대에 대한 욕심을 부린 끝에 지독한 바이어한테 걸려 그 건물의 에스크로를 클로징하는데 무려 2년이란 세월이 걸렸다. 2년이 지난 기간 후에 셀러에게 남는것이 무엇이 있었을까? 아마 쌓여있는 변호사 비용과 그 기간 동안의 기회비용을 생각한다면 가격대가 조금은 낮더라도 다른 좋은 바이어와 협상을 하고 딜을 진행시켰다면 하는 바램과 후회 밖에 없었을 것이다.

 

현재의 셀러의 마켓이라 하더라도 항상 마켓의 적정 가격은 존재하고 대부분의 바이어들은 그것을 잘 알고 있다. 아직은 셀러의 마켓이고 시장에 자신의 건물을 적정가격에 리스팅을 한다면 아마 시장에서 받는 그 건물에 대한 오퍼는 셀러가 상상하는 것 보다도 더 좋을 확률이 많다. 하지만 눈가리고 아웅하는 식의 가격 책정은 괜히 셀러가 자신을 피곤하게 만드는것 뿐이고, 과연 그 건물이 얼마동안 시장에 매물로 나와 있었는지를 알아본다면 그 건물이 적정가격으로 책정이 됐는지 안됐는지를 금방 알 수가 있다. 그리고 대부분 가격이 적정수준에 책정이 되었을 경우에는 한 달 안에는 결정이 나는 것이 대부분이고, 건물이 시장에 오래나와 있을수록 이상한 바이어에게 걸릴 확률만 높아질 수가 있다.

 

상업용 부동산 투자대상의 종류

흔히 인컴 프라퍼티라고 불리는 상업용 부동산의 종류에는 알고보면 여러가지 투자대상의 종류가 있다. 가장 보편적으로 알고 많이 투자하는 투자대상은 아파트, 상가, 오피스 빌딩 정도이다. 하지만 인컴 프라퍼티 안에는 여러가지의 종류가 있고, 그 종류에 따라서 투자를 하는 방식이나 투자대상에 대한 분석이나 투자가로서 기대할수 있는 인컴 등이 다를 수가 있고, 무엇보다 그 투자대상을 관리하는 것도 많은 차이를 보이게 된다.

 

우선 가장 크게 나누자면 상업용과 공업용 건물들로 나눌 수가 있을 것이다. 공업용은 주로 공장건물이나 웨어하우스 등 공업산업 분야에 관련된 건물들이 대부분이고, LA 근교에 있는 공업용 건물들은 대다수 다운타운과 버논, 가디나, 토렌스, 롱비치 등에 산재해 있고 대부분이 공장이나 웨어하우스 건물들이 대부분이다. 이런 공업용 건물들은 대부분 사이즈도 일반 상업용 건물들에 비교해 훨씬 크고 관리하는 방법도 다르기 때문에 기관 투자가나 전문적인 투자그룹들이 투자대상으로 삼는다. 그리고, 그 빌딩에 설치되어 있는 제반시설의 종류와 지붕까지의 높이 등 그 빌딩의 투자가치를 따지는 척도 또한 일반적인 상업용 부동산과는 많은 차이를 보인다.

 

다음으로는 상업용 건물들인데, 공업용 건물들 보다는 종류가 많고 투자대상이 보다 다양하다고 할 수가 있다. 가장 일반적으로 투자가들이 많이 접하는 상업용 건물은 아파트, 상가, 오피스, 호텔/모텔 등이다. 그 중에서도 일반적인 투자가들이 많이 투자하고 있고 선호하는 것은 아파트 건물이 아닌가 싶다. 바로 아파트는 모든 사람들이 사는 곳은 필요하기 때문에 가장 기본적인 의,식,주의 한가지를 차지하므로 가장 안정적이라고 생각을 하기 때문이 아닐까 싶다. 그 후에 가장 많은 투자의 경향을 보이고 있는 것은 바로 상가 건물들이다. 거주지가 해결이 되고 난 후에는 비지니스가 다음이므로 주거지의 근처에 위치한 상가건물들이 다음 투자대상이 된다. 앞의 아파트와 많은 차이를 보이는 점은 아파트는 관리하는데 많은 시간과 인력이 들어가는 대신 상가 건물들은 트리플 넷으로 렌트를 준다면 상대적으로 건물주가 관리를 해야하는 일이 많이 줄어들기 때문에 상가를 선호하는 투자가들도 많은 편이다. 하지만 아파트에 비해서 리스기간이 긴 장점도 있지만 경기가 좋지 않으면 입주자들의 렌트를 받지 못하는 상황이 생길 수도 있고, 그 빈자리를 채우기가 힘들 경우도 있기 때문에 유의를 해야한다. 그리고, 호텔/모텔이 있는데 이는 건물과 비지니스가 같이 거래가 되기 때문에 일반적인 건물의 거래와는 달라지고, 따라서 투자대상으로 생각을 할때는 반드시 호텔/모텔의 관리를 할 줄 알거나 관리를 아는 사람을 고용할수 있을 때 접근을 할 수가 있고 그런 조건 없이는 투자하기가 힘든 투자대상이다.

그리고 오피스 빌딩이 있는데 오피스 빌딩은 관리와 그에 따른 비용이 만만치가 않고 특히 건물의 관리와 입주자들을 들이는데 다른 상업용 빌딩들과는 다른 관리 방식이 있어야 하는 건물의 종류이다. 그리고, 한인들에게는 익숙하지 않은 셀프 스토리지 빌딩이 있는데 이는 건물주가 스토리지 공간을 만들어 놓고 일반인들에게 창고같이 렌트를 해주는 상업용 빌딩을 말한다. 우선 셀프 스토리지이니 그에 따른 제반적인 비용이 많이 들어가지가 않고, 별다른 시설이 필요가 없다. 그리고, 부동산에 대한 꿈(?)이 있는 투자가라면 항상 구입하는 것이 있는데, 바로 땅이다. 빈 땅에 대한 투자는 진정으로 그 땅에 대해서 개발을 추진할 수 있는 능력이 없고 계획이 없다면 실패로 돌아갈 확률이 많고 땅은 특히 융자가 되지않기 때문에 현금으로 구입을 해서 그 현금이 그냥 묵여있으면서 매년 프라퍼티 텍스만 내는 경우도 생기게 된다. 위의 종류 이외에도 다른 종류의 상업용 부동산의 종류는 많지만 투자대상으로 찾고 투자를 결정할때는 자기의 조건과 능력에 맞는 종류의 부동산을 찾아서 투자대상으로 삼는 것이 가장 이상적이라고 할 수 있다.

 

빌딩관리를 통한 가치상승 효과

개인적으로 인컴 프라퍼티를 갖고있다는 뜻은 바로 빌딩 소유주인 투자자가 자신이 소유한 빌딩의 가치에 대해서 직접적인 영향을 줄 수 있다는 뜻이고, 그는 곧 투자자의 투자수익에 대한 이익으로 바로 연결이 된다. 특히 투자자 자신이 직접 빌딩에 대한 관리를 하고 있을때는 더더욱 그러하다. 효과적인 빌딩의 관리로 빌딩을 인수한지 몇개월만이라 하더라도 시장의 방향과는 상관없이 그 빌딩에 대한 가치 상승 효과를 누릴 수 있기 때문이다.

 

우선 빌딩에 대한 관리를 효과적으로 하는데는 네가지 기본적인 개념을 생각해 볼 수가 있는데, 그것은 첫째로 효과적인 계획이 확실히 있어야 하고, 둘째로는 자기 자신에 대해서 무엇보다 빌딩관리를 효과적으로 할 수 있는지를 생각해야 하고, 셋째로는 투자자 자신의 재정상태를 자신이 확실히 파악을 하고 있어야 하며, 마지막으로는 투자자 자신의 수완이 얼마나 있는지를 이성적으로 판단하여야 한다.

 

우선 효과적인 계획이 있어야 하는데, 생각보다 계획이 없이 빌딩을 구입한 투자가들이 많은 관계로 투자가가 잘만 찾으면 빌딩관리가 허술한 빌딩을 종종 볼 수가 있다. 왜냐하면 이런 투자가들은 빌딩을 구입할 때 막연히 빌딩에 투자하면 돈을 벌겠지라고 생각을 하지만 실질적으로는 그들이 구입한 빌딩의 입주자들에 대한 파악이나 건물의 종류, 그리고 빌딩이 위치한 환경등을 자세히 파악하지 못하고 구입하는 경우이고 이런 경우는 대부분 그냥 싼 가격이나 융자를 쉽게 받았다든지에 초점이 맞춰져 있는 경우가 많다. 이런 경우들은 대부분 앞으로 당면해야할 문제나 어려움 등을 생각하지 못하고 구입하였고, 구입 후에 자신도 느끼지 못한 문제들에 부딪치는 경우가 대부분이다.

쉬운 예로 어느 건물주는 입주자들과 계속해서 문제가 생기고 한 입주자가 유난히 말썽을 부려서 현재는 빌딩을 정리할까 생각 중에 있는 건물주들도 있다. 이렇듯이 여러차례에 거쳐서 힘든 경험을 하면 실망감이 생기고, 그 실망감은 바로 빌딩에 대한 관리 소홀로 이어지기가 쉽상이다.  그래서 자신이 빌딩관리를 효과적으로 할 수 있는지를 고려하고 또한 어떠한 입주자들과의 관계가 자신에게 있어서 용이한지도 생각을 해보아야 한다. 쉬운 예로 만약에 자신의 직장이나 비지니스에서 블루칼러 종업원들과 많은 시간을 보내고 그들의 삶의 방식을 이해할 수 있다면 그런 입주자들이 있는 건물이나 동네에 건물을 구입하여도 무방하지만 직장에서나 비지니스에서 항상 화이트칼러 사람들과만 접했다면 블루칼러 입주자들이 대부분인 건물이나 동네는 안 맞을 수도 있다는 얘기이다. 그리고 투자가 자신의 재정상태가 중요한 이유는 항상 빌딩에서 수입만을 기대할 것이 아니라 그 빌딩에 대한 관리를 위한 예산도 항상 같이 생각을 해야한다. 자칫하면 예산을 너무 낮게 세워 그 빌딩에 대한 가치를 떨어뜨릴 수 있기 때문이다. 항상 명심하실 것은 빌딩들은 주인들의 TLC (Tender-Loving-Care)가 항상 필요하고 이로 인하여 빌딩의 가치를 보전하고 상승시킬 수 있다는 점이다.

마지막으로는 투자자의 빌딩관리 수완인데, 쉬운비교로 한 주인 1950년도 빌딩을 소유하고 있고, 한주인은 1980년도 빌딩을 소유하고 있다. 그런데 두 빌딩을 지나가면서 보면 1950년대 빌딩 더 깨끗해 보이고 더 살고 싶은 생각이 드는 빌딩을 심심치 않게 보게된다. 결론은 바로 빌딩 관리이다. 1980년도 빌딩의 소유주는 사실 빌딩을 구입하고 그 빌딩에 대한 관리를 기본적인 것만하고 하나도 손대지를 않았고, 1950년도 빌딩의 소유주는 조금 빌딩이 오래되어서 그동안 관리를 정성을 기울여 하였다. 모든 결과는 현재의 가치로 판명이 되는데 당연히 관리를 잘한 1950년도 빌딩이 상대적으로 가치를 더 많이 받고 팔았다. 이렇듯이 새 빌딩이나 오래된 빌딩을 막론하고 소유주의 관리 능력에 따라 나중에 그 건물의 가치에 많은 영향을 주게된다.

 

매스터 리스

부동산 시장에서 이익을 보려면 건물에 대한 전적인 컨트롤이 있어야 하고, 가장 흔한 방법이 바로 매매를 통한 그 건물의 소유권을 갖는 것이다. 하지만 어떤 투자가들은 그 건물의 소유권을 매매를 통하여 바로 사지 않고 매스터 리스라는 방법을 이용하여 건물에 대한 소유권을 또는 컨트롤을 얻어낸 후에 나중에 건물을 매매할수 있는 방법을 이용하기도 한다.

 

만약에 투자가가 12유닛짜리 아파트 건물을 보았는데 그 빌딩은 개량, 보수공사도 필요하고 현재 주인이 관리도 소홀히 한다고 가정했을 때, 투자가가 그 건물을 사서 소유권을 완전히 이어받고 그 후에 개량, 보수공사를 하여서 건물을 살릴 수도 있겠지만, 만약에 새로 건물을 구입할 시에는 융자도 새로 해야하는데, 현재 빌딩의 상태로는 새로운 융자가 힘들때도 있고 또는 투자가가 그 빌딩에 대한 재정적인 예산이 부족할 때 또는 현재의 주인 팔기를 거부할 때 등 이런 경우에는 매스터 리스를 통한 건물에 대한 컨트롤을 생각해보는 것도 한가지 방법이 될 수가 있다.  또한 현재 빌딩의 현금 흐름 자체가 겨우 세금, 융자 페이먼트, 그리고 비용 등만을 낼 수 있는 정도이고, 현재의 건물 주인이 건물에서 나오는 수입을 상승시키고 싶지만 그에 대한 투자를 한다든지 시간과 노력을 투자할 의도가 없을경우에도 이 매스터 리스를 이용해 볼만하다.

 

우선 매스터 리스를 하면 현재 건물주에게 건물주가 자신의 건물에 대해 신경을 전혀 쓰지않고도 안정적인 수입을 보장받게 된다. 그에 상응하여 투자가는 건물에 대한 개량, 보수공사를 할 수 있고 그 건물을 직접 관리하여 건물에서 나오는 수입을 증가시키게 되는 것이다. 일반적으로 매스터 리스는 기간이 5년에서 15년사이가 보편적이고 차후에 이미 리스초기에 약정된 가격으로 그 건물을 살 수 있는 옵션이 있는 것이 대부분이다. 리스기간 동안은 투자가의 수입은 상승시킨 렌트수입에서 건물주에게 주는 리스 페이먼트를 제외한 나머지 부분이 되는 것이다.

 

그렇다면 개량, 보수공사를 한 빌딩이지만 어떻게 투자가가 수입을 올리고 동시에 건물주도 안정적인 수입을 기대할 수 있을까? 그것은 보수, 개량공사를 통하여 건물을 좋은 상태로 만들었기 때문에 예전보다는 건물에 들어가는 보수비용이나 관리비용이 많이 절약이 되고, 개선된 관리체계와 시스템을 통하여 입주자들에 대한 관리는 서비스의 질이 향상이되고, 빌딩을 개선했으니 입주자들을 많이 끌어들일 수 있는 조건이 되고, 입주자들에게 보다 좋은 조건이 제공이 되니 자연 입주자들의 거주기간이 늘어날수 있는 확률이 높아지고, 마지막으로 위의 여러가지를 통한 전체의 비용절감이 바로 늘어난 렌트수입과 맞물려 투자가에게는 수입을 안겨다 주고 건물주에게도 건물에 대한 관리 등 전반적인 사항들에 대해서 신경을 쓰지 않고도 안정적인 수입원을 만들어 줄 수가 있다. 더불어 렌트 수입이 늘어나고 개선됐으므로 그에 따라서 그 건물에 대한 가치는 자연히 상승을 하게 될 것이다. 그것은 바로 투자가가 건물주에게 리스 옵션을 행사하여 그 건물을 구입할 때 융자를 쉽게 받을 수 있는 조건도 될 수가 있다는 점이다.

 

이렇듯이 차후의 구입 옵션이 있는 매스터 리스를 이용한 투자는 투자가에게 건물의 상태가 허술한 빌딩과 그 건물의 관리가 소홀한 빌딩들에 투자를 하여서 개선된 관리와 보수, 개량공사를 통한 빌딩의 개선 등으로 투자가들에게 좋은 수익을 올릴수 있는 기회를 제공할 수 있다.

 

[LA 중앙일보] 한국 자산가들 LA 부동산 찾는다

-가격 100만~300만불

-주로 임대용 매물 선호

-USC 인근/어바인 인기

한국 자산가들의 LA지역 부동산 투자 관심이 높은 것으로 나타났다.

한인 부동산업계에 따르면 최근 한국 투자자들의 문의가 늘고 있으며 실제 구입으로 이어지는 비율도 높은 것으로 나타났다.

한국 투자자들은 주로 100만~300만 달러대의 임대용 매물을 선호하는 것으로 전해졌다. 지역은 LA다운타운· 한인타운과 인접한 USC 인근 지역과 어바인 등이라는 게 업계 관계자들의 전언이다.

뉴스타부동산의 미셀 정 에이전트는 "작년까지만 해도 한국에서의 LA부동산 매물 문의가 1년에 두 세명 정도에 불과했으나 지난 3월부터는 최소 월 1~2명 꼴로 문의가 온다"고 말했다.

이어 정 에이전트는 "한국과 연계가 있는 에이전트에게서 전반적으로 나타나고 있는 현상"이라며 "2028년 LA올림픽을 염두에 둔 장기투자자도 있다"고 덧붙였다.

드림부동산의 케네스 정 대표는 "한국 내 정치상황과 경제가 전반적으로 어수선한데다 최근 들어서는 환율까지 나빠지면서 안전한 투자처로 미국 부동산, 그 중에서도 LA를 많이 찾는 것 같다"고 분석했다. 드림부동산은 한국의 한 언론사와 제휴해 미국 부동산 매물을 한국에, 한국 부동산 매물을 미국에 소개하고 있다.

한국 금융권에서도 최근 이런 트렌드를 감안 미국 부동산 투자와 관련한 세미나 등을 경쟁적으로 열거나 관련 서비스 부문을 강화하고 있다.

지난 8월 우리은행은 '환테크 전략과 미국 부동산 시장 분석' 세미나를, 신한은행도 미국 부동산 투자 세미나를 열었고 KEB하나은행은 지난 3월부터 해외부동산 매입 자문 서비스를 제공하고 있다.

또 그동안 한국 내 부동산 전문가가 해외 시장 정보를 함께 제공하는 방식에서 탈피해 별도 조직이나 현지 업체와 제휴를 통해 전문성을 높인 점도 한국 내 자산가의 미국 부동산 투자에 대한 관심을 끌어 올리고 있다.

한국은행 자료에 따르면 지난해 한국 자산가들이 해외 부동산 투자처로 가장 많이 찾은 국가는 미국이었다. 부동산 취득을 위한 해외송금액 총 6억2500만 달러 가운데 미국 부동산 투자액이 3억4800만 달러로 전체의 55.6%를 차지했다. 이는 상위 10위권 국가에 대한 투자금액을 모두 합친 것(2억800만 달러)보다 1.5배 이상 많은 액수다.

한인부동산업계는 최근 한국 경제상황이 좋지 않고 정치적으로도 불안한 모습, 그리고 미국 역사상 최저 수준의 모기지 이자율 등으로 인해 한국 투자자들의 미국 부동산 투자에 대한 관심이 한동안 지속될 가능성이 큰 것으로 전망하고 있다.

[LA 중앙일보] 08/27/19 발행 김병일 기자

[LA 중앙일보] 상업용 부동산 2020년 이후 '재도약'

UCLA 앤더슨 연구소가 2020년 이후 상업용 부동산이 다시 활기로 돌아설 것이라는 리포트를 발표했다. 특히 전자상거래에 사용되는 창고 수요가 크게 늘고 있다.

UCLA 앤더슨 연구소가 2020년 이후 상업용 부동산이 다시 활기로 돌아설 것이라는 리포트를 발표했다. 특히 전자상거래에 사용되는 창고 수요가 크게 늘고 있다.

오피스 마켓 '신뢰'로 돌아서
전자상거래용 창고 수요 급증
소매 자본 재편성…기회 많아


2019년 상반기 UCLA 앤더슨 연구소의 상업용 부동산 설문조사에서 지난 몇 년간 관찰된 것보다 낙관적인 전망이 나왔다. 2년마다 실시되는 이 설문조사는 가주 상업용 부동산 시장의 3년 앞을 내다보고 사무실, 다가구 주택, 소매 및 산업용 부동산에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 기회와 도전 과제 등을 예측한다. UCLA 앤더슨 연구소는 2020년까지 취약한 경제를 예측했지만 그 이후 빠른 성장을 이루어 2022년까지 도약을 이룰 것으로 긍정적인 전망을 내놨다. 건축 활동이 18개월 동안 서서히 감소됨에도 불구하고 개발업자들은 다음의 상업용 부동산 호황기를 위해 준비하고 있는 것으로 나타났다.

▶오피스 마켓 신뢰로 돌아서

오피스 마켓이 이전 조사에서는 정점에 도달했었지만 4월과 5월에 조사한 최근의 설문조사에 의하면 2022년에 신뢰로 되돌아설 것으로 나타났다.


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설문조사에 따르면 2020년 침체기 이후에 오피스 개발업자들은 경기 침체로 인한 수요 급증으로 임대료와 점유율이 상승할 것으로 기대하고 있다. 샌프란시스코, 실리콘밸리, 이스트베이 지역에서는 향후 2년 동안 단기적인 휴지기를 거친 후 인플레이션에 따른 조정된 임대료 인상률이 크게 개선될 것으로 예상된다.

남가주에서는 설문조사 참여자들이 점유율 및 임대율로 측정된 마켓이 개선되고 있는 상황을 전년도부터 감지하고 있다. 최근 설문조사에서도 오렌지 카운티만 예외로 하고 오피스 공간 및 일자리 창출 등 트렌드가 지속되고 있다.

▶뜨거운 전자상거래용 창고

산업시장은 비거주용 상업용 부동산 개발이 진행되는 곳에서 계속되고 있다. 가주가 제조 경제에서 정보 경제로 전환하기 시작한 이래 공간은 창고가 주류를 이루고 있다. 중국과의 무역분쟁 영향에도 불구하고 이스트베이, LA, 오렌지 카운티의 패널 멤버들은 2022년까지 호경기를 기대하고 있다. 샌호아킨 카운티와 인랜드 엠파이어 지역에서 이미 뜨겁게 달구어진 시장은 계속 지속될 것이다.

항구와 인구밀집 지역을 중심으로 창고의 밀집화가 진행되기 시작했다. 창고의 밀도가 높아지면서 로봇공학으로 생산성이 향상된 다층빌딩이 눈에 띄게 늘었다. 고층 창고를 위한 기술개발이 아직 진행 중임에도 불구하고 해안 지역에 대한 가치와 낙관이 높아지고 있다.

▶리테일 마켓 개선 조짐

리테일 마켓이 커머셜 부동산에서 가장 약한 자산으로 여겨지는 가운데 최근 조사에 따르면 베이지역에서 2년간 비관적 전망을 보였으나 패널 멤버는 최근 2022년은 낙관적으로 보고했다. 남가주에서도 비관주의가 남아있지만 이전 설문조사에서처럼 패널 멤버 간의 의견이 일치되지는 않고 있다. 두 지역의 이러한 변화에 대한 설명은 온라인 쇼핑으로의 중심이동으로 인해 수요가 점차 줄어들어 거의 새로운 개발이 이루어지지 않고 있다는 사실과 관련이 있다.

향후 10년간 초반부에 정상적인 속도로 성장할 것으로 예상되는 새로운 공간과 경제 전망이 거의 이루어지지 않고 있다. 따라서 소매업은 주택 신축, 빈민가의 고급주택지화 및 고밀도화와 관련되어 업그레이드되는 상황을 지원할 수 있는 기회가 생길 것이다. 이 설문조사에 따르면 소매시장은 베이지역에서 상황이 호전될 것이며, 소매업의 오프라인 자본이 21세기의 요구사항을 충족시키기 위해 계속 재편성됨에 따라서 더 많은 기회가 있을 것이다.

▶베이 지역 다가구 주택시장 비관적

다가구 주택시장은 경제성장 초기부터 여유가 없는 시장이었다. LA, 오렌지 카운티, 샌디에이고에서 향후 3년간 다가구 주택 개발자의 기대에는 큰 변동이 없다. 그러나 베이 지역 개발자들은 2022년에 2019년보다 더 상황이 악화될 것으로 보고 있다. 베이 지역 개발자는 지난 6개월 동안 새로운 개발 숫자가 감소했으며, 패널 위원 중 절반이 향후 12개월 내 새로운 프로젝트를 시작하지 않을 것이라고 말했다.

베이 지역의 주택 수요가 강력함에도 불구하고 베이 지역의 다가구 주택 개발자들 사이에서는 주택가격 하락, 주택 매물의 증가, 임대료 컨트롤에 대한 불확실성 때문에 비관론이 지배적이다. 새 트렌드가 시작됐는지 여부를 확인하기 어렵지만 불확실성으로 인해 다가구 주택 프로젝트가 베이지역에서 어려움을 겪게 되면 주택 부족 현상이 더욱 심화될 것이다.

[LA 중앙일보] 08/08/2019 부동산 1면 이재호 객원기자

상업용 건물의 개조

상업용 건물들은 그 지역의 인구 분포도(Demographic)와 지역 상권의 변화에 따라서 현재나 과거의 용도에서 바뀌어 다른 용도로 쓰이는 경우를 종종 보게 된다.  아파트 건물을 개조하여 콘도미니엄으로 개조한다든지, 개스 스테이션을 세븐 일레븐과 합쳐 복합적으로 운영한다든지, 일반 주택을 상업용 용도나 오피스로 쓴다든지 등등 여러가지의 개조의 방법과 변화가 있다.  이런 상업용 빌딩들의 개조는 독창적이고 앞서가는 투자가들에게는 무한한 투자의 가치를 안겨주고, 더불어 아주 만족할만한 투자 수익을 안겨다 준다.  현재에도 LA 다운타운을 중심으로 하여 많은 개조, 보수공사들이 한참 진행 중이고, 개중에는 바닷가의 집들을 집중적으로 구입하여 렌탈 하우스로 개조하는 전문적인 투자가들도 있다. 하지만 아마 가장 보편적이고 특히 한인 투자가들이 접할 수 있는 개조의 기회는 아파트를 콘도로 개조하는 방법일 것이다.

 

아파트를 콘도미니엄으로 개조하는데는 우선 아파트를 구입하는 가격과 나중에 개조공사 이후에 판매할 수 있는 가격을 비교하여 투자의 가능성을 계산하고 결정을 하여야 한다. 우선 가장 우선적인 규칙은 1.5배에서 2배의 규칙인데 이는 예를 들어서 유닛당 10만불에 구입을 한 아파트는 콘도미니엄으로 개조한 후에는 그 구입 가격인 10만불에 1.5배나 2배인 15만불이나 20만불을 받고 판매를 할 수 있어야 한다는 얘기다.  왜냐하면 아파트를 콘도로 개조하는데에는 많은 시간과 법적인 절차와 개조공사 비용, 콘도의 분양을 위한 마케팅 비용 등 많은 비용들이 들어가기 때문에 그런 비용들을 제외하고 투자수익까지 감안한다면 1.5배나 2배는 되어야 한다는 계산이 나온다.

 

그 절차를 간단히 알아보면, 우선 아파트를 구입한 후에 시정부에 콘도로 개조한다는 허가를 받아야 하는데 이때에 어떻게 개조를 할 것인지에 대한 구체적인 계획을 제출하여야 한다. 그 계획서에 따라서 시정부가 개조공사 허가를 내줄 수도 있고 또는 부수적인 개조공사의 사항들을 요구할 수가 있다. 이를테면 파킹장의 숫자를 더 늘려야 한다든지, 혹은 화장실을 더 만들어야 한다든지 하는 사항들이 있을 수가 있다. 그리고 어느 지역은 시정부에서 정책적으로 아파트들을 렌트가 필요한 입주자들을 위하여 제한적인 개조나 콘도의 건립들을 억제하고 있는 지역도 있으니 항상 개조 공사 전이 아닌 아파트를 구입하기 전에 그 지역에 대한 조닝 문제와 그 지역의 다른 콘도들이 얼마 정도의 가격으로 거래가 되는지를 항상 사전조사를 하여 투자를 결정하여야 한다.

 

실제적인 예로 한 투자가가 20 유닛짜리 아파트를 400만불에 구입하였다고 가정하면 유닛당 20만불에 구입을 한 셈이고, 개조공사를 하는데 유닛당 4만불의 개조공사 비용이 들어간다고 가정한 총 80만불이고, 법적인 절차를 위한 변호사 비용등이 16만불 정도이고, 콘도로 개조 후에 분양을 위한 선전, 마케팅 비용이 18만불이라고 하고, 아파트 구입 후에 콘도로 개조공사를 하는 동안 지불해야 할 융자비용이 12개월의 공사 기간을 잡아서 24만불이라고 하고, 그 외에 설계비용, 인테리어 디자인 비용, 가드닝 비용등이 14만불 정도로 계산을 한다면 콘도로 개조하기 위한 총 비용은 552만불이라는 계산이 나온다. 이는 곧 유닛당 원가가 27만 6천불이 된다는 얘기이고, 거기서 투자수익을 더해야 한다. 즉, 유닛당 20만불에 구입하였으니 위의 규칙대로 한다면 1.5배나 2배가 되는 가격인 유닛당 30만불이나 40만불에 콘도가 분양이 되어야 한다는 얘기다. 여기서 나온 숫자들은 현실적이라고는 할 수는 없지만, 특히 판매가격은 그 지역의 특성과 개발 또는 발전 상황에 따라서 많은 차이를 보일 수가 있다.

구입시 투자수익의 산정방식

경험이 많은 상업용 부동산 투자가들은 투자대상에 대한 결정을 하기 전에 그 투자대상에 대한 가능한 최대한의 정보를 수집하고 그 정보들을 통해서 그 대상에 대한 가치를 판단하고 투자를 결정하게 된다. 하지만 항상 현재의 거래가격이나 현 시세가보다 낮은 가격으로 살 수 있다고 해서 투자를 결정하는 것은 무리가 따를 수 있다. 항상 구입에 대한 결정을 하기 전에 과연 그 투자대상에서 얼마만큼의 수익을 특히 현금 흐름을 기대할 수 있는지를 가늠해서 그로 인한 그 부동산의 가치상승의 기대치가 얼마가 될 수 있는지를 계산한 후에 결정을 하는 것이 바람직하다.

 

그런 현금흐름을 계산하기 위해서는 우선 그 투자대상이 가지고 있는 순수 운영수익 (Net Operating Income : NOI) 을 계산을 해야하는데 이는 매달 세입자들로 부터 받는 총 렌트수입에서 비용을 제외한 금액이다. 융자없이 현금으로 그 투자대상을 구입한 경우를 제외하고는 이 순수 운영수익 금액만 가지고는 정확한 현금흐름을 계산할 수는 없다. 그리고 아마 현금동원 능력이 된다 하더라도 융자를 이용한 Leverage 효과를 보기위해서 융자를 할 것이다. 그렇기 때문에 순수 운영수익의 계산 후에는 융자부분의 페이먼트가 어떻게 되는지를 계산하여 순수 운영수익에서 제외를 시킨다면 그것이 바로 투자가가 실제로 손에 쥘 수 있는 현금의 흐름이라고 할 수 있다.

예를 들어서 투자가가 200만불짜리의 상업용 부동산을 구입하려 한다고 가정했을 때, 그 빌딩의 총수입이 19만불이라고 하고 운영 비용이 5만 4천불이라면, 그 빌딩을 30% 다운페이를 하고 융자를 했을 경우에는 60만불의 다운페이먼트 후에 현재의 평균 이자율로 계산을 하여 매년 $100,728불의 융자 페이먼트가 생기니, 실제의 현금흐름은 $190,000 에서 $100,728 를 제외하고 운영비용인 $54,000 을 제외한 $35,272 이다. 그 현금 흐름을 구입시에 한 60만불의 다운 페이먼트에 비교를 한다면 이 특정 빌딩의 순수투자금액(다운페이)에 대한 실제 투자수익률은 6%가 된다. 그럼 과연 이 특정 건물의 순수한 실제 투자수익율인 6%가 과연 투자가 자신의 목적과 여러가지의 상황과 맞는 투자인지를 계산하여 투자를 결정하여야 한다. 투자가 자신이 위의 6%정도의 실제 수익률에 만족을 한다고 가정했을 때에도, 한번 다시 그 빌딩을 판매하는 에이전트나 셀러의 비용에 대한 숫자들도 다시 한번 검토를 해보아야 한다. 왜냐하면 셀러 측에서 내놓은 이 비용들 중에는 숨어있는 보물이나 폭탄(?)을 찾을 수 있기 때문이다. 쉬운 예로 바로 얼마 전에 보았던 상가 건물에 대한 비용 내역을 보니 그 셀링 에이전트가 주장을 한 세금 부분의 비용은 앞으로 구입을 할 투자가에게 맞춰져있지 않았다. 그러하니 그 쪽에서 주장하는 수익률은 실제로는 서류상에 나오는 것보다 훨씬 낮은 수익률이 나온다는 결론이다. 반대의 예로 어느 경우에는 셀러 측에서 적어낸 비용들은 새로운 구입자에게는 적용이 안되는 부분이 있을 수도 있는데, 쉬운 예로는 직접 상업용 부동산에 대한 관리를 한다면 셀러 측에서 적용시킨 위탁 관리비용이나 거주 관리자에 대한 비용 등이 실제로는 줄어들 수 있는 가능성이 있고 이런 점들은 투자가가 구입 후에 가질 수 있는 실제 수익금액을 상승시킬 수 있는 한가지 방법이 된다.

 

이렇듯이 투자가가 구입시에 그냥 리스팅 가격이나 그 쪽에서 주장하는 숫자들에만 신경을 쓰지 말고 그 숫자들 뒤에 숨어있는 보물이나 폭탄을 찾을 수 있는 계산 방법과 기본적이고 상투적인 계산 방식을 떠난 다른 각도에서 볼 수 있는 경험과 능력을 키워야 한다. 그리고 그런 계산 후에 실제적으로 투자가에게 돌아올 수 있는 숫자를 산정하여 그것을 다른 점들과 같이 파악하여 투자를 결정을 한다면 좋은 투자를 할 수 있는 확률을 높일 수 있을 것이다.

 

매매시의 이익 창출 포인트

대부분의 투자가들은 상업용 건물을 구입하거나 그 건물에 대한 융자를 받는 방법 등은 이미 숙지를 하고있지만, 그 상업용 부동산 건물을 구입 시부터 투자 수익을 올릴 수 있는 방법을 숙지하기 위해서는 그 건물에 대한 가치를 이해할 수 있어야 한다. 즉, 구입 시부터 이익을 창출할 수 있는 방법을 터득하여야 하는데 그것은 바로 그 건물이 가지고 있는 가치를 계산이 아닌 이해를 할 줄 알아야만 구입시부터 이익을 창출할 수 있는 올바른 방법이 된다.

 

물론 부동산을 장기적으로 보유할 경우에는 지금까지의 예로 본다면 항상 가치상승의 효과를 투자가들에게 안겨 주었다. 대부분의 경우에 투자가가 안고 있는 투자대상에 대한 위험성을 줄이고 투자수익을 극대화 할 수 있는 방법은 현재의 거래되는 시가에서 많은 차이를 보일 수가 있다. 그러므로 현재에 거래되는 또는 구입 시에 지불할 가격에 대해서 충분히 이해하고 분석할 수 있는 지식과 경험을 쌓아야 한다. 무조건 특정 건물을 리스팅 가격보다 싸게 산다고 다 좋은 투자가 될 수는 없다. 무엇보다 감정가, 매매가, 그리고 현 시세가를 이해하여야 하는데 다 같은 가격으로 보이지만 사실은 많은 차이가 있다.

 

우선 감정가는 대부분 융자기관에서 융자를 받을 때 쓰이는 가격이 대부분인데 위의 세가격중에 가장 낮다고 보면 무방할 것이다. 현재에 특정지역에 거래되는 건물의 평균가격이 백만불이라 하더라도 어느 건물은 감정가가 70만불일 수도 있고 어느 건물은 백만불이 넘어갈 수도 있다. 그리고, 매매가는 실제로 거래가 성사되고 공공기관에 기록이되는 가격이라고 보면 되고 현실적으로 리스팅되는 가격과 거래가 완전히 끝난 매매가와는 많은 차이를 보일 때가 많고, 특히 투자가들이 많이 선호하는 지역의 새 건물들은 리스팅이 되는 가격과 실제로 기록이 되는 매매가와는 차이를 보일 때가 종종 있고 어떤 경우에는 가장 선호하는 지역에 새 건물이라 하더라도 오랜 기간이 지나서도 매매가 안되는 경우도 있다. 바로 가장 선호하는 지역에 위치하고 새 건물이라 하더라도 그 건물이 가지고 있는 특징과 여러가지 조건을 살펴보았을 때 아무리 부동산 시장이 뜨겁다하더라도 현실을 무시한 가격의 책정이라는 결론일 수 밖에 없다. 물론 건물주의 기대감이 리스팅 가격에 많이 작용을 하였을 수도 있지만, 그 건물에 투자할 투자가들이 보기에도 구입 시부터 손실을 볼 수 있는 가능성이 있기 때문에 이런 뜨거운 시장에서도 매매가 되지않는 것이다. 마지막으로 현 시세가는 실제로 매매가 이루어지기 바로 전 단계의 가격형성대라고 보면 된다. 그리고 이 현 시세가는 많은 부분이 현 건물주들의 기대치를 반영하는 가격이라고 생각해도 무방할 것이다. 그래서 소위 부동산 시장에서 서로 주고받는 현 시세가에 대한 정보는 실제적으로 뚜껑을 열어보기 전까지는 알 수가 없고 현실적이 아닐 수도 있다. 실제로 한 건물주가 자신의 현 시세가에 대한 기대감만으로 리스팅을 하였으나 현실에서 들어오는 구입 희망가격들을 보고 실망을 한 경우도 있다. 왜냐하면 그저 자신의 기대치에 준해서 근간의 실제 매매가를 무시하고 리스팅 가격을 정했기 때문이다.

 

그렇듯이 투자가들이 특정 건물에 대한 여러가지의 가격들을 이해하고 비교 분석을 할수있는 능력이 필요하고, 무엇보다 현재에 거래되는 가격보다는 그 건물이 가지고 있는 가치를 알아내어(?) 과연 그 가격이 감정가나 매매가, 또는 현 시세가 보다 높다 한다해도 그 가격으로 구입 시부터 이익을 낼 수 있는 가능성이 보인다면 좋은 투자가 될 수 있을 것이다. 하지만 결론적으로는 위의 세가지 가격들을 무시하고 현 건물을 판다든지 또는 구입을 한다면 판매 시에는 원하는 투자가들의 반응을 받을 수가 없고, 구입 시에는 바로 손실을 입을 수 있는 경우가 많다. 그런 경우들을 최대한 피하기 위해서는 투자가 자신이 특정 건물에 대한 가치를 여러가지 자료들과 경험을 통해서 비교 분석을 할 수 밖에 없다.