매매 시기 (4)

상업용 부동산 투자에 있어서 파는 시기가 중요한 것은 이전에 설명을 했고, 그리고 다음으로 중요한 시점이 구입시기이다.  현재의 호황을 누리고 있는 부동산 시장에서, 즉 부동산의 가격이 많이 올라있는 상황에서도 구입을 할 수 있는 시기인가가 아마 처음 투자하시는 분들에게도 현재 빌딩을 소유하신 분들에게도 같은 딜레마인 것같다. 그렇다면 지금이 상업용 부동산을 구입할 때인가?

 

부동산, 특히 상업용 부동산은 투자가들이 구입할 때는 목적과 목표에 따라서 구입을 하는 시기가 조금씩 다를 수 있지만, 결론부터 얘기하자면 지금도 구입을 하셔도 되지만 다운페이를 충분히 하실 것을 권해드리고 싶다. 그렇다면 구입을 할 당시에 투자가의 목적이 무엇인가를 생각을 해보셔야 하는데, 우선 투자가의 은퇴계획으로 장기적인 계획이 될 수도 있고 중장기적인 투자 목적도 될 수 있고 또한 단기적인 매매차액을 노리고 투자하는 경우도 현재는 심심치 않게 보게된다. 우선 장기적인 계획이라고 한다면 구입하시는 시기는 현재에 구입을 하셔도 용이하다고 볼 수가 있고 위에 설명드렸다시피 다운페이를 충분히 (40%이상) 하신다면 그분들의 목적과 알맞게 빌딩을 유지해 나가실 수 있을 것이다. 물론 부동산 경기는 항상 이자율과 경기의 흐름에 따서 그 상승과 하락을 반복하는 주기가 생기고 여기서부터 부동산 경기가 하락하는 시점은 반드시 생긴다고 볼 수 있는 상황에서도 다운페이를 많이 하면 구입을 하셔도 용이하다는 말은 바로 투자가가 은퇴를 목적으로 상업용 부동산을 구입하셨을 경우에는 상당히 장기적인 계획이기 때문에 지금 구입을 한 후에도 투자가의 나이에 따라서 2~3번의 부동산 경기의 주기를 거치게 된다. 쉬운 예로 지난 2000년도 말에 부동산을 최고치에서 구입하신 분들도 융자금에 대한 매달 페이먼트를 계속 지불하고 높은 공실율을 이겨낼수 있었던 이유는 25~30%만 다운페이를 하시고도 여유자금이 있으시거나 다운페이를 많이 하신 분들만이 현재까지 건물을 소유하고 계시고, 지금의 그 분들의 부동산 가치는 2000년도 말보다는 올라있는 상태이다. 그러므로 장기적인 계획을 세우셨을 경우에는 그 건물을 소유하는 기간동안 몇 번의 주기를 거치시기 때문에 구입시기는 그렇게 중요한 것은 아니고 중요한 점은 그 빌딩을 어떻게 관리, 운영하시는 지가 중요한 관건이 된다.

 

다음으로 중장기적인 계획이 있는데 이런 분들의 구입시기가 가장 민감한 시기이다. 왜냐하면 은퇴계획처럼 장기적인 계획이 아니기 때문에 구입시기가 조금 더 민감해 지기 때문이다. 중장기라면 지금 상황에서는 5년에서 10년을 보실 수가 있을 것이다. 그러나 지금 현재 이자율과 경기 상황을 살펴본다면 물론 어느곳의 어떤 빌딩을 구입하시는지에 따라서 많은 차이점이 생기게 되지만 그렇게 구입시기가 좋은 상황이라고는 볼 수가 없다. 하지만 시장 상황이 어떠하든지 항상 좋은 기회는 있기 마련이고 그런 기회가 있다면 중장기적인 계획을 가지고 계신 분이라도 투자를 해볼만은 하고 그런 이유에서 이런 분들은 구입하는 대상에 대해서 가장 많은 시간을 분석하고 조사를 해서 과연 현재의 시장 상황과 그 건물의 투자가치가 있는지를 판단하여 투자를 결정하셔야 할 것이다. 중장기의 계획을 가지고 계신분들도 만약의 경우를 대비해서 다운페이를 많이 하시는 것을 고려하시는 것이 좋은 방법일 것이다.

 

마지막으로 단기적인 계획을 갖고 계신 분들인데, 이런 분들의 구입하시는 시점은 항상 그당시의 부동산 경기에 달려있다고 볼 수 있다. 왜냐하면 부동산 경기가 하향곡선을 그리고 있을 때는 단기적인 계획을 절대로 세울 수가 없기 때문이다. 그렇다면 현재의 상황은 어떠한가? 현재는 아직까지 이자율이 근간에 상승할 기미는 보이지가 않기 때문에 아직까지는 용이하다고 볼 수가 있고 그 단기적인 계획을 끌고 가실 수 있는 시점은 이자율의 상승기미가 보이는 시점까지라고 할 수가 있다.

 

위의 설명대로 투자가 자신들의 목적과 목표를 정확히 세울 수 있다면 어느 시점에서 구입시기를 잡든지 좋은 투자 방법이 될 수가 있는 것이다.

매매시기 (3)

상업용 부동산을 소유하고 계시는 분들의 대부분은 현재 자신들이 소유하고 있는 부동산들의 가치가 많이 올라있는지는 알고 계신다. 하지만 그 상승된 가치를 이용하시는 방법에 대해서는 상당히 보수적(?)이라고 할 수가 있다. 보수적이란 얘기는 항상 투자시장에서는 안정이라는 의미로 쓰일 수가 있고, 대부분의 경우에는 보수적인 투자방법이 꾸준한 이익을 줄 수도 있지만 시장 상황에 따라서는 많은 손해를 볼 수도 있고, 좋은 기회를 잃어버릴 수도 있는 계기가 된다.

 

그중의 한 예가 되는 것이 바로 현재 입주자들에게 받고있는 렌트의 수준이다. 대부분의 건물주들은 그 건물이 렌트 컨트롤에 묶여있는지 또는 안 묶여있다 할지라도 렌트비를 매년 3% 또는 그 해당 연도의 소비자 물가지수(CPI)에 의거하여 인상하는 경우가 드물다. 그렇다 보니 만약에 그 소유건물을 팔거나 다른 건물로 바꾸려 할때에 불이익을 당하는 경우가 종종있다. 흔히들 상업용 부동산 건물들을 거래할 때 많이 사용하는 말이 그 건물은 몇 배에 리스팅이 되었고 몇 배에 팔렸는가 하는 말이 있다.  그 얘기는 바로 현재에 그 상업용 부동산 건물에서 매년 나오는 렌트 인컴이 20만불이라고 가정하고 그 건물이 240만불에 리스팅이 되었다면 그 건물은 12배에 리스팅이 되었다고 얘기하는 것이다. 그래서 바로 매달 입주자들에게 받는 렌트 인컴이 그 건물을 파는 가격에 직접적으로 영향을 주는 가장 큰 요인으로 작용한다.

 

실제의 예이지만 어느 아파트 건물 소유주가 얼마전에 자신의 건물을 시장에 매물로 내놓았다. 건물은 1 베드룸이 10 유닛이 있는 아파트이고 1930년생이었다. 그 건물에서 매달 나오는 렌트 수입은 1만불이었으니 연 렌트수입은 12만불인 셈이다. 그 건물의 리스팅 가격은 120만불이 조금 넘는 수준이었고 여러군데서 구입을 희망하는 오퍼가 들어왔다. 하지만 이 건물주는 갑자기 시장에서 자기 건물을 거두어(?) 들였다. 그 이유는 현재 그 건물에서 받는 렌트 수입이 매달 1만불이니 매 유닛마다 한달에 1000불 정도의 렌트를 받는데 주위의 다른 아파트에서는 같은 1 베드룸을 매달 1500불 정도를 받고 있다고 알고 나서는 생각이 바뀌었다. 그 건물주는 현재의 입주자들이 나가기를 기다리거나 혹은 입주자가 나가지 않으면 매년 3%씩 렌트를 상승하여 모든 유닛이 1500불 정도까지 받을 때를 기다려 다시 시장에 내놓겠다는 야무진(?) 꿈을 안고 있는 상황이다. 그 상황까지는 2~3년 정도를 계산을 하고 있었다. 하지만 현실로 돌아오면 어떠한가?

 

그 건물주가 원하는 대로 매 유닛마다 1500불을 받는 날이 온다면 매달 그 건물의 렌트 수입은 15,000불이 되겠고, 연 18만불까지 올라간다. 그리고 그 후에 그 건물을 10배 조금 넘어가는 190만불에 리스팅을 하여 팔겠다는 계산이다. 아주 계산상으로는 그림같은 얘기이다. 그럼 다시 현실로 돌아와서, 일단 매 유닛의 렌트를 올리는 일이 입주자들이 제 발로 걸어나가는 상황이 생기지 않는다면 오로지 연 3% 밖에 올릴 수가 없는 상황이고 현재의 1,000불에서 1,500불까지 매년 3%씩 올린다면 14년이 걸린다. 물론 그 전에 현재에 매달 1,000불을 내고있는 입주자들이 제 발로 걸어나간다면 그보다 기간은 줄어들 수가 있다. 하지만 주위의 다른 아파트보다 싼 렌트비를 내고있다면 제발로 걸어 나가겠는가? 그리고, 무엇보다 현재 45년만의 최저를 달리고 있는 이자율이 앞으로 2~3년 후에는 지금보다 더 떨어질까? 그리고 그 이자율 덕분에 15년만에 최고의 가치를 보이고 있는 부동산 가격이 더 상승할 수 있을까? 현재의 이자율은 전문가들에 의하면 이제는 올라갈 일밖에 남지가 않았다고 한다. 그리고 이자율이 올라가면 부동산 가격은 어떻게 변화될까? 물론 부동산 가격은 하락할 수 밖에 없다.

 

그렇다면 위의 건물주는 과연 그가 택한 보수적인 방법이 지금의 시장 상황과 맞는 것인지를 한번 심각하게 고려해야할 것이다. 투자가들이 현재에 상업용 부동산을 구입할 때는 중점적으로 보는 것이 과연 이 건물에 투자를 해서 과연 앞으로 얼마만큼의 렌트 수입을 더 올릴 수 있는지는 많이 따지는 상황이다. 하지만 이미 현재의 시장에서 받을만큼 렌트를 받고있는 건물이라면 그 건물을 구입하려고 하는 투자가가 무슨 매력으로 구입을 하겠는가?

Interest Rate Volatility and Trade War: Implications for CRE Investors

Escalating Trade War Sparks Interest Rate Volatility

•Following 4 aggressive rate hikes in 2018, the Fed cut interest rates on July 31 – their first cut since 2008

•Escalating trade tensions with China sparked uncertainty, induced flight to safety of bonds

•10-Year treasury plummeted to lowest level since late 2016 and remains highly volatile

Economic Outlook Steady… Trade War Poses Risk

•Underlying economy remains sound – job growth, consumption, and demographics are all positive

•Escalating U.S./China trade war slowing global economies; Several countries dropping rates

Stability of CRE Investment Increasingly Attractive

•Uncertainty and financial market volatility reiterate stability of commercial real estate

•Lower borrowing costs may be temporary; if trade war ends, rates could rise quickly

매매시기 (2)

언제나 투자를 할 때 중요한 시기는 바로 “사는 때”가 아닌 “파는 때”이다. 그 투자대상을 구입하는 시기는 언제이고 좋은 시기가 될 수 있다. 하지만 가장 중요한 점은 바로 파는 시점을 언제 파는지에 따라 그 투자대상에 대한 이익율에 많은 영향을 주게 된다는 사실이다.  물론 구입시기가 전혀 중요한 것이 아니라는 얘기는 아니고, 비율적으로 따지자면 월등하게 파는 시기가 중요하다는 얘기이다.

 

투자대상들의 움직임을 본다면 항상 어떠한 투자대상이든지 그 나름대로의 등락을 거듭하는 주기를 가지고 있다. 물론 이 주기에 따라 항상 낮은가격에 구입하고 높은가격으로 판다면 더 할 것 없이 좋은 시나리오이다. 하지만 현실적으로 그렇게 쉽지는 않다. 가격이 올라가는 것을 바라보고 있자니 안 살 수도 없고 자꾸 기회를 잃어버리는 것도 같고, 막상 구입을 하자니 너무 가격이 올라가 있는 것도 같고 정말 갈피를 잡을 수가 없다. 특히 상업용 부동산 투자에서는 더더욱 그런 경우가 많은 것 같다. 비록 상업용 부동산 투자가 “투자상품”이기는 하지만 그 투자상품이라는 상업용 부동산을 구입을 한 후에 그 부동산이 “투자상품”이 었다는 것을 잠깐 잊어 버릴 때가 있다. “투자상품”이라는 것이 무엇인가? 그 투자상품, 즉 상업용 부동산을 구입하였을 때는 분명히 투자목적이 있었을 것이다. 그 목적이 장기적인 보유를 통한 은퇴계획에 속한다든지, 은퇴계획 후에는 자녀들에게 상속을 해줄 것이라든지, 혹은 중장기적으로 그 부동산의 가격이 상승했을 때 이익을 추구한다던지, 또는 간혹 단기적인 차액을 위한 투자를 목적으로 한다든지 하는 투자 목적들이 있었을 것이다. 하지만 그 목적들을 상업용 부동산 투자에서 잠시 그 부동산이 “투자상품” 이였다는 것을 잊어버리게 하는 요소가 있는데 그것의 대표적인 것이 바로 현금의 흐름(Cash Flow)이다. 즉, 투자대상이 팔기 전까지는 이익이나 현금을 만져볼 수 없는 다른 투자상품과는 다르게 상업용 부동산은 입주자들이 매달 지불하는 렌트가 있기에 항상 현금이 손에 쥐어지는 현금의 흐름이 생긴다는 점이다. 하지만 현금의 흐름이 상업용 부동산 투자에서 가장 큰 매력이라고 할 수도 있지만 바로 그 현금흐름 때문에 투자상품이라는 것을 잊어버릴 때가 있다.

 

쉬운 예로, 만약에 현재 보유하고 있는 부동산을 10년전인 09년도에 2백만불을 주고 구입하였다고 가정하고 구입당시에 렌트수입이 비용을 제외한 후에 연 20만불이었을 경우에는 그 당시의 Cap Rate은 10%이였을 것이다. 그리고 그 당시에 다운페이먼트를 40% 정도인 80만불을 지불하고 구입하였다면 순자기자산에 비교한 현금흐름의 이익율은 25% 정도로 볼 수가 있다. 하지만 그 10년 전에 구입했던 그 부동산의 현재의 가치가 6백만불로 올라있는 현재의 상황은 어떠한가? 우선 비용을 제외한 렌트의 수입이 지난 10년동안 3배이상 올랐는가? 아니다. 지역마다 차이는 있게지만 아마 1.5배 정도 올랐을 것이고 그렇지 않은 경우를 더 많이 보게 된다. 그렇다면 구입당시 20만불 이었던 수입이 현재 30만불이라고 한다면, 현재의 부동산 상황에서는 그 당시의 10% Cap Rate에서 이제는 5% Cap Rate으로 떨어지고, 25%를 육박(?)했던 순자기자산에 비교한 현금흐름 수익율은 시장가치의 상승으로 인해 현재 540만불의 순자기자산(Equity)를 가지고 있으니 이제는 비율이 25%에서 6%로 급격한 하락을 하였다.

 

만약에 현재 보유한 부동산이 아닌 다른 어떠한 투자대상의 투자수익율이 연 25%에서 연6%로 하락하였다고 한다면 어떠한 대처를 해야하는가? 당연히 현재 투자하고 있는 투자상품에 대한 투자여부를 다시 결정해 보아야 한다. 하지만 현실은 어떠한가? 위의 현실적인 계산 방법에 비해서 투자가들은 느긋하다고 할 수 있고, 대부분의 경우에는 그 사실조차 모르고 지나치는 경우가 태반이다. 바로 매달 손에 쥐어지는 렌트수입 때문에 그렇다. 많은 상업용 부동산 소유자들의 한결같은 생각은 그 당시에 80만불의 다운페이먼트에 비례한 현재의 30만불의 현금흐름(렌트수입)은 괜찮은 편이라고 생각하기 때문이다. 하지만 위의 계산대로 라면 지금은 손(?)에 느껴지는 수입은 괜찮은 편이라 하더라도 실제적으로 숫자를 두드려 계산을 해본다면 사실은 현재의 보유 부동산의 가치에 비해서 많은 손해를 입고 있다는 사실이다. 이제는 손에 느껴지는 현금의 흐름보다는 실제적으로 손익계산을 하여서 순수익을 따져 보아야 할  때이다.

 

상업용 부동산 매매 시기는? (1)

현재 상업용 부동산을 소유하고 계시는 분들 중에 대부분의 소유주들이 당면한 문제는 아마 “과연 현재의 시장에서 보유 건물들을 팔아야 하는지, 팔고나서는 무엇을 구입해야 하는지, 지금 파는 것이 과연 시장의 꼭대기에서 파는 것인지?”에 대한 문제와 의문들이 대부분일 gg계시는 분들도 계실 것이다. 하지만 상업용 부동산이란 것이 투자의 목적이 대부분인 관계로 그에 대한 매매시기는 당연히 중요하고 투자가들의 관심을 끌 수 밖에 없다.

 

한 유명한 투자가가 이런말을 한적이 있다. “당신이 투자한 상품을 가장 높은 가격으로 팔고 싶고 그 상품을 파는데 있어서 가장 적기는, 바로 당신이 그상품을 팔 필요성을 느끼지 못할 그때이다” 당연한 얘기일 수도 있다. 만약에 투자가가 현재의 빌딩을 판다고 생각을 했다면 당연히 거기에는 이유가 있게 마련이다. 가치의 상승이든지, 개인적인 사정이든지, 좀 더 좋은 기회를 위해서 라든지가 이유가 될수 있을 것이다. 예전에 인터넷 붐이 모든 투자가들의 관심을 끌고있고 주식에 전혀 문외한이었던 옆집 순이 엄마까지 인터넷의 황제주였던 야후의 주식을 살때의 일이다. 그 당시에 자신의 지식과 광적인 취미생활을 접목해 인터넷 회사를 설립했던 마크 큐반이란 사업가가 있었다. 현재는 그가 예전의 인터넷 관련 사업의 창시자라기 보다는 NBA 의 농구팀인 달라스 매브릿스의 구단주로 더 유명하다. 그가 자기가 설립한 인터넷 관련 스포츠 중계회사인 브로드캐스트 닷컴을 야후사에게 매각했을 때는 말들이 굉장히 많았었다. 야후에게 너무 싸게 팔았다는둥, 야후가 싼 가격에 브로드캐스트 닷컴사를 인수하였고 이로 인해 야후사의 인터넷 점유율과 그들의 앞으로의 성장성은 무궁무진하다는둥 여러가지의 얘기들이 월가에 떠돌았었다. 사실 그 때만 하더라도 인터넷이 세상을 바꾸고 지배(?)할 것이라는 말이 있을정도로 굉장한 시기였고 그런 시기에 자신의 회사를 판 그를 어느사람들은 우습게 여기었다. 그 후에 그는 야후로부터 받은 회사 매각 대금으로 자신이 광적으로 좋아하는 스포츠의 최하위 팀인 달라스 매브릿스 NBA 농구팀을 구입하였다. 그리고 자신의 팀을 최하위에서 내노라하는 중견팀으로 변모시켰다. 그동안 인터넷과 야후사는 어떻게 되었는가? 세상을 지배(?)할 것 같았던 인터넷 산업분야의 거품이 걷히고 그로 인해 황제주였던 야후사의 주식마저도 바닥을 헤메이고 있는 실정이다. 필자가 이 얘기를 하는 주목적은 바로 그 마크 큐반이란 사업가가 현재 자신의 농구팀인 매브릿스를 팔고 예전에 자신의 회사를 팔았던 공룡, 즉 야후를 이제는 그가 다 사버릴 수 있다는 얘기이다.

 

위의 교훈대로 본다면 현재의 보유 투자대상에 대한 매매시기를 한번 고려해 볼만한 얘기이다. 한결같이 투자가들이 생각하고 있는 것은 현재 자신의 빌딩이 많이 올라있다는 것은 알지만 또한 투자를 하고싶은 대상도 올라있다는 것이 주된 내용들이다. 그렇다면 투자를 하고싶은 대상의 가격이 내려간다면 좋은 기회가 될까?

예를 들어서 아래를 참조하면,

 

현재 보유한 부동산

구입을 하고 싶은 부동산

현재가격 4백만불

구입시기 : 2010년

구입윈가 : 140만불

구입시 융자액수 : 80만불

현재의 순수자산(Equity) : 340만불

현재가격 8백만불

 

현재의 보유 부동산의 Equity를 이용하여

다운페이먼트를 할 때 : 340만불 이용시

구입가격 8백만불의 43%에 해당

부동산 시장이 하락한 후

미래가격 240만불

 

미래의 순수자산(Equity) : 180만불

부동산 시장이 하락한 후

미래가격 480만불

 

미래에 가치가 내려간 현재의 부동산의 Equity를 이용하여 다운 페이를 했을 때 :

180만불 사용시 구입가격 480만불의 38%에 해당

 

위에서 본대로 현재의 부동산의 상승된 가치와 그동안 쌓인 에쿼티까지 현재의 부동산을 이용하여 구입대상에 쓰일 수 있는 구매력(Buying Power)은 구입대상의 가격의 43%정도이다. 물론 구입대상의 가격이 내려가도 구매력은 아직 38%이지만 단지 5% 차이인 이 격차가 시장 상황에 따라 많이 달라질 수 있다는 것이다. 무엇보다 융자부분이 가장 민감해지는 사항이다. 즉, 현재의 40년만의 최저 이자율을 나타내고 부동산의 가치가 최고를 달리고 있는 이 시점에는 대부분의 융자기관들은 구입가격에 대비해 요구하는 다운페이먼트가 25~30% 정도 사이이지만, 만약에 부동산 시장이 내려간 시점에서는 그들이 요구하는 다운페이먼트의 액수가 구입가격에 대비해 40~45% 정도로 올라갈 수가 있고, 실제적으로 지난 90년도 중반에 부동산 시장의 하락세를 겪었을 때는 융자기관들이 그 정도의 다운페이먼트를 요구를 했었다. 그렇다면 구입대상의 가격이 내려갔다 하더라도 융자기관이 요구하는 다운페이먼트의 액수를 38%로는 충족시킬 수 없다는 얘기이다. 대부분의 유태인들이 그들의 부동산을 재테크하는데 쓰는 방법처럼 현재 활황인 부동산시장에서 투자가들이 그들의 재산을 증식할 수 있는 좋은 기회라고 생각한다. 아직 설명하지 못한 부분은 다음 편에서 다루기로 하겠다.

 

부동산 가치계산 방법 (3)

지난 번까지 알아본 두가지 부동산 가치계산 방법 이외에 마지막으로 많이 쓰이는 방법은 바로 투자대비 수익계산 방법(Income Capitalization Approach)이다. 이 투자대비 수익계산 방법은 부동산의 가격을 앞으로 예상할 수 있는 수익을 산정하여 현재의 거래될 수 있는 가격을 계산하는 방식이라고 할수있다. 여기서 “투자(Capitalization)”란 바로 수익률 모델을 이용하여 과연 그 수익률이 얼마만큼의 투자효과를 현재의 시장가격에 반영을 하고있는지를 알아보는 과정이라고 생각하시면 된다.

 

이 투자대비 수익계산 방법은 세가지의 분석 요건들을 가지고 있는데, 그것들은 첫째로 현재 투자를 하려고 하는 부동산의 예상수익 창출률을 분석하는 방법이고 그것은 다시 쉬운 예로 과연 투자를 하려고 하는 부동산이 구입 후에도 얼마만큼의 수익을 더 올릴 수 있는지에 대한 분석 방법이다. 즉, 아파트 건물이나 상가로 예를 들자면 과연 그 부동산을 구입한 후에 렌트를 얼만큼 더 올릴수 있는지, 비용은 더 들어가지는 않는지, 그리고 현재 받고있는 렌트가 시장렌트에 비해서 낮은지 높은지를 알아보고 비교하는 방법이다.

 

둘째로는 앞으로 투자를 생각하고 있는 부동산에서 얼마만큼의 정기적인 수익이 나올수 있는지에 대한 분석인데, 이는 대부분의 상업용 부동산들이 그러하듯이 과연 정기적인 수익이 얼마나 창출이 될 수 있고, 그에 따른 정기적인 비용이 또한 얼마나 들어가는지 등을 알아보고 비교하는 방법이다. 마지막으로는 위에서 알아본 방법들을 이용하여 그 예상되는 수익의 투자가치가 얼마나 현재의 가격에 반영이 되있는지 또는 상대적으로 적게나 혹은 너무 많게 반영이 되있는지를 비교 분석하는 방법이다. 쉬운 예로 현재의 책정된 또는 리스팅이된 가격이 예상 수익률에 비해서 이미 많이 반영이 되있다고 한다면, 즉 현재의 렌트 수입에서 올릴만한  그 부동산에 대한 투자가치는 상대적으로 낮을 것이고 만약 예상 수익률에 비해서 낮게 가격이 형성되었다면 투자가치는 올라가게 되는 것이다. 이 마지막 분석방법의 초점은 과연 그 가치를 산정하는 브로커나 감정사가 얼마만큼 미래의 기대수익에 대해서 예측분석을 할수있는지가 관건이고 바로 그 예측분석의 결과에 따라서 가격의 형성에 많은 영향을 주게된다.

 

투자대비 수익계산 방법에는 두가지 종류가 있는데, 직접 계산방식(Direct Capitalization)과 양도 계산방식(Yield Capitalization)이 있다. 직접 계산방식은 1년치의 수익을 산정하여 그 액수를 이용하여 거래가격을 산정하는 방법이다. 여기서는 가격대비 수익률(Cap Rate)과 순수 이익률(Net Operating Income)을 이용하여 수익률을 산정하고 예상 수익은 투자후에 1년 동안의 예상되는 수익으로 계산한다. 이 직접 계산방식의 유리한 점은 가격대비 수익률과 순수 이익률이 현재 시장에서 그 부동산의 수익과 가격의 관계를 그대로 반영한 것이라는 점이지만, 1년치만의 수익으로 계산하기 때문에 앞으로의 변동이될 미래의 수익에 대한 반영을 다시 한번 계산을 해보아야 한다. 그리고 양도 계산방식은 투자가들의 전형적인 부동산 보유기간을 산정하고 그 기간동안 매년 투자가가 예상할 수 있는 수익률로 거래가격을 산정하는 방법이다. 또한 예상되는 미래의 수익률을 디스카운트하여 현재의 가치를 적용하여 거래가격을 산정하는 방법이기도 하다. 이 방법의 유리한 점은 투자 후의 수익률이 1년치만이 아닌 매년 수익률을 산정해내기 때문이고, 비교할 수 있는 같은 유형의 건물에서 계산된 수치라면 투자대상이 될 부동산에도 적용하기가 용이하다.  하지만 적용되는 디스카운트 비율이 브로커나 감정사들의 계산식에 따라 다소 차이가 날수있다는 점이다.

 

위의 두가지 방법은 정확한 자료들을 가질 수만 있다면 항상 동시에 사용을 하여 비교분석하는 것이 가격산정에 가장 정확한 계산이 될 수가 있다. 만약에 정확한 가격비교(Sales Comp) 자료와 함께 투자대상과 비슷한 수익률을 기대할 수 있을시에는 직접 계산방식이 더 용이하게 쓰이고, 정확한 가격비교 자료가 충분하지 않을 때는 양도 계산방식을 쓰는 것이 바람직하다.

 

지금까지 설명드렸던 여러가지의 부동산 가치계산 방법들이 있지만, 현실에서는 어떠한 방법으로 투자대상이 되는 부동산의 가치를 산정해야 하는지는 여러가지의 상황에 따라 달라질수 있으므로 전문가들의 도움과 조언을 받으시는 것도 한가지 방법이다.

부동산 가치계산 방법 (2)

전 편의 비용을 이용한 가치 계산 방법에 이어 또 다른 부동산 가치 계산 방법의 두번째는 최근에 거래가 된 비교할 수 있는 부동산들의 거래가격의 비교이다. 비교할 수 있는 범위는 근거리의 범위내여야 하고, 비슷한 건물구조 (예: 아파트라면 비슷한 유닛 숫자, 건립 연도수)등이 비교될만한 건물들의 거래가격의 상황들을 비교하여 가격 산정이 필요한 건물의 가치를 계산하는 방법이다. 아마 이 거래 가격들을 이용한 부동산 가치 계산 방법이 가장 많이 쓰이고 있는 방법이 아닌가 싶다.

 

이 거래가격 비교 방법은 특정 부동산을 구입하고자 하는 바이어에게 비슷한 조건을 가진 부동산을 구입하고자 할때 그 부동산에 대한 가치를 정당하고 알맞게 주고 살 수 있는 가치를 산정해 줄수있는 방법이라고 할수있다. 또한 이 방법은 수요와 공급, 그리고 대체의 경제원칙을 배경으로 현재 시장에서 거래가 되고 있는 비슷한 조건의 부동산들을 되도록 같은 상황 밑에서 거래가 성사되게 하는 방법이라고 할수있다. 이 방법은 특히 현 시장 상황이 거래가 많이 되고 있고 비교가 되는 건물들의 거래가 활발히 이루어지고 있을때 사용이 용이하다. 그래서 지금과 같이 거래가 많이 이루어지고 있는 활발한 시장에서는 많이 쓰이고 있는 방법이기도 하다. 그리고 무엇보다 중요한 것은 믿을만한 공인된 기관들의 자료를 사용해야만 하는데, 만약 그냥 개인과 개인이 거래한 가격과 자료라 한다면 정확하고 검증된 자료가 아님으로 거래가격 비교 방법으로는 사용을 할 수가 없을 것이다.

 

검증된 거래가격 비교 방법의 자료는 여러가지의 기관과 출처를 이용해 사용할 수가 있다. 그것은 현재 가장 많이 쓰이고 있는 상업용 부동산의 거래가격 비교 자료를 보유하고 있는 타이틀 컴퍼니들의 자료와 전문적인 회사인 코스타 컴스(Co-Star Comps) 등의 기록된 자료들을 보유하고 있는 기관들이 있고, 일반 상업용 전문 부동산 회사들도 그들만이 보유하고 있는 자료들이 있다. 그리고 부동산 감정사들이 가지고 공유하는 자료들 또한 용이하게 쓰일 수가 있다. 그리고 만약 이런 자료들을 통해서 거래 가격을 비교하려 하는데 그 비교 분석을 해야할 건물의 사이즈가 너무 커서 같은 지역내에서의 비교가 용이하지 않을 때에는 할 수 없이 다른 지역 또는 범위를 넓여서 비교 자료들을 찾을 수 밖에 없다. 또한 그런 자료들을 비교 수집할 때는 그건물들의 입체적이고 건축적인 면들도 중요하지만 그같은 지역만이 가지고 있는 지역의 특수성과 그들만의 특징들을 고려해야 할 것이다. 쉬운 예로 똑같이 2010년도에 건립한 50 유닛짜리 아파트라 하더라도 이 건물이 어디에 위치해 있느냐에 따라서도 그 가격의 많은 차이를 보일수가 있다.

거래가격 비교 방법의 몇가지 중요한 사항중 가장 많이 비교하는 두가지는 바로 건물의 구조 비교와 그 건물의 소득 비교이다. 우선 건물의 구조 비교는 예를 들어 비교 건물들의 유닛당 가격 (Cost per Unit) 과 그 건물에 렌트 수입을 올릴수 있는 넓이 (Price per Square Foot) 의 가격 비교이고, 인컴비교는 그 건물들의 가치대비 수입비교 (Gross Rent Multiplier: GRM = Gross Rent / Price) 와 가치대비 순수입 비교 (Cap Rate = Net Operating Income / Price) 로 비교를 하게된다.

상업용 부동산들은 두말 할 것 없이 투자목적으로 계산되어 투자가 된 인컴 프라퍼티이다. 그러므로 항상 투자를 하기전에 투자가들은 그들의 계산기를 두드려 봐야하는 것은 당연한 얘기이고, 그 계산을 할 때 이용할 수 있는 방법 중에 한가지가 바로 이번에 소개해드린 거래가격 비교 방법이다. 그리고 무엇보다 현 시장 상황에서 가장 보편적으로 쓰이고 있는 방법이므로 투자가들이 이 두가지 정도의 방법만이라도 숙지를 하고 있다면 투자가들이 투자대상을 정하고 그 대상에 대한 투자 결정을 할때 조금이라도 도움이 될 수가 있을것이다. 다시 한번 강조하지만 이런 방법들 이외에도 다른 숙지 사항들이 많으니 항상 전문가들의 조언과 도움을 받으시는 것도 좋은 방법이다.

 

미국 투자이민 프로젝트, 꼭 체크할 것들

미국 영주권 프로젝트에 대해 법률적인 사항 및 경제적인 관점에서 일정한 기준에 따라 분석적 검토를 하는 Due Diligence(이하 ‘실사‘)를 할 때, 투자 프로젝트에서 가장 중요하게 볼 내용이 무엇인지 법률, 금융, 사업성, 회계 부문 전문가들로 이루어진 국민이주(주) 실사팀의 조언을 통해 알아본다.

앞서 담보권에 관한 내용을 설명했기에 이를 제외하고 건설 대출과 프로젝트의 개발 목적, 출구전략, 충분한 고용창출 여부 확인 순으로 설명하기로 한다.

건설 대출(Senior Loan, Construction Loan) 내용 검토

흔히 “PF”(Project Finance)라고 말하는 건설 대출이란 프로젝트의 건설 계획을 바탕으로 은행이 개발사(프로젝트)에게 대출한다는 계약서이다. 건설 대출 승인은 EB-5 투자자에게도 두 가지의 큰 의미를 가진다.

첫째, 은행이나 캐피탈사에서 프로젝트를 담보로 대출을 받았다는 것은 그 프로젝트의 성공률이 확실하다는 것이다. 일반적으로 은행은 확신 없이 건설 대출을 제공하지 않는다. 이 점은 투자자가 확인해야 할 사항(실사)을 은행에서 이미 확인했을 것이기 때문에 어느 정도 안전하다고 할 수 있다.

둘째, 건설 대출을 해준 은행은 EB-5 투자자의 의사와 상관없이 언제나 1순위 담보권자라는 것이다. 그래서 은행은 EB-5 투자자 보다 우선적으로 변제를 받는다.
흔히 건설 대출은 은행이 개발사(프로젝트)에게 돈을 빌려준 은행과 개발사의 계약이기 때문에 EB-5 투자자와 상관없을 것이라고 생각할 수 있지만 그렇지 않다. 왜냐하면 은행은 제1순위 담보권을 행사할 수 있을 뿐만 아니라 EB-5 투자자의 권리를 제한할 수도 있으며, 투자자의 동의 없이 개발사에게 추가로 대출을 해 줄 수도 있고 추가 대출 또한 제1순위가 되어 투자자의 권리에 악영향을 주기 때문이다.
이런 점에서 EB-5 투자자는 건설 대출계약서 또한 철저히 검토하여 권리침해 여부를 확인해야 한다.

프로젝트의 개발 목적과 위치 확인

프로젝트가 성공하기 위해서는 프로젝트와 관련된 모든 요소들을 조사해야 하겠지만 EB-5 투자자는 일반적으로 투자를 통해 수익을 얻고자 하는 것 보다 미국영주권 취득과 원금상환을 목적으로 하기 때문에 당연히 프로젝트의 수익성보다는 안전성을 중요시 해야 한다.

부동산 투자에 있어 가장 중요한 점은 해당 부동산의 위치(Location)인데, 이는 주거용이든 상용이든 모두 적용된다. 상용 부동산 투자는 임대의 가능성과 주된 임차인(Anchor Tenant) 및 다른 임차인이 중요하며, 임대율(rental rate) 혹은 공실율도 상용 건물 투자에 중요 인자로 꼼꼼히 확인해야 한다.

투자금 반환(Return Of Investment Capital) 또는 출구전략(Exit Plan)

미국 영주권 취득과 투자금 반환은 투자이민 실사에 있어서 가장 중요한 요소이다. 특히 미국투자이민에서 투자자의 “투자금은 영구 영주권이 승인 될 때까지 투자(반드시 위험한 상태)가 유지되어 있어야 한다(Investment must be “at risk” until I-829 petition is approved)”는 규정이 있기 때문에 “투자금에 대한 보장”을 하면 안되며, 그런 내용이 있다면 문제가 있는 프로젝트라고 할 수 있다.

보통 출구전략으로 프로젝트가 완성되면 매도나 재대출을 받아 투자금을 상환 한다는 계획을 제안한다. 이런 경우 대부분 감정평가서(Appraisal)를 기준하여 투자금 반환 또는 출구전략으로 제시하는데, 감정평가서 자체에 관한 실사도 필요하다.

마지막으로 충분한 고용창출(Creation Of Employment)확인

고용창출 자료의 신뢰성을 확인하기 위해서는 자료가 누구(대부분 경제학자)에 의해서 어떤 방법으로 간접 고용창출이 되었는지를 확인해야 한다. 간접 투자이민에서는 직접 투자이민에서의 직접 고용창출(W-2 Payroll)과 달리 간접 고용창출을 인정하고 있다. 간접 고용창출이란 프로젝트로 인해 직접 고용창출 된 것뿐만 아니라 이를 통해 주변의 인구 증가나 경제적 효과를 나타낸 것이다.

중요한 점은 미국 이민국(USCIS)이 인정하는 고용창출방식(RIMS II: 유동인구를 기준으로 산출한 방식) 사용 여부를 확인하는 것이다. 이 부분을 확인하기 해서는 경제효과분석(Economic Impact Analysis)을 반드시 검토해야 한다.

온라인 중앙일보

부동산의 가치 계산 방법 (1)

상업용 부동산 투자에서나 다른 모든 투자대상에 대한 투자가치나 가능성을 따질 때는 무엇보다 그 투자 대상의 가치가 과연 얼마인지를 계산을 해본 후에 현재 리스팅 되어있는 가격과 비교해서 투자를 결정하셔야 한다.

 

시장에서 흔히 쓰는 용어중에는 “감정가격”, “매매가격”, 그리고 “시장가격”이 있는데, 과연 어떠한 차이점이 있을까? 개념상으로는 다들 똑같은 가격을 형성해야 하지만 현실은 그렇지가 않다. 현재의 부동산 시장 상황에서 실제 가격의 순서를 굳이 매긴다면 매매가격이 제일 높고 다음이 시장가격 그리고 마지막이 감정가격일 것이다. 물론 건물과 위치에 따라서 순서가 바뀔수도 있지만 대부분은 위의 순서대로이다.  투자가들이 가장 많이 관심을 갖는것은 아무래도 시장가격과 매매가격일 것이다. 시장가격과 매매가격은 다음의 조건에 맞는다면 같은경우가 생긴다. 첫째로, 바이어와 셀러가 둘다 자의적으로 매매를 원할때고, 둘째로는 쌍방이 현재의 시장에 대한 정보가 확실하여 서로의 순익점을 이해할때이고, 셋째로는 리스팅이 된 건물에 대한 충분한 마케팅 기간을 가져서 잠재 구매자들에게 알려질 때이고, 마지막으로는 별다른 융자 조건이나 특별한 요구사항들이 없는 상황이 될 때이다. 하지만 이것도 현실과는 많은 차이가 있다. 왜냐하면 셀러는 항상 셀러의 입장만을 고수할것이고, 바이어는 항상 바이어의 입장을 고수할 것이다. 실제로 한 건물주가 현재가지고 있는 빌딩은 5% Cap Rate 에 연 렌트수입의 12배 가까이 리스팅을 해놓고 1031 교환을 할 대상은 8%이상의 Cap Rate 에 9배 이상은 절대(?) 못주겠다고 버티고 있으니 그것이 현실이다.

 

또 한가지 생각하셔야 할 점은 바로 부동산 투자에 많은 부분을 차지하고 있는 융자금액과 시장가격 그리고 매매가격의 상관관계이다. 우선 금융기관들은 융자 가능금액을 산정할때 매매가격은 전혀 상관이 없고 시장가격에 의해서 이루어지고, 융자의 경우는 시장가격은 곧 감정가격을 의미한다. 그렇다면 과연 부동산의 가격을 계산할때 쓰는 방법들이 무엇이 있는지 알아보기로 하자. 우선 이번에는 비용을 이용한 가치 산정 방법을 알아보도록 하자.

 

비용을 이용한 가치 산정 방법은 그 특정 부동산에 대한 가치가 새로운 개량 또는 보수공사로 현재의 건물에 대한 최고의 이용가치가 있거나 색다르거나 특별한 개량 또는 보수공사로 근처의 다른 건물들과 비교분석이 안되는 경우에 많이 쓰이는 방법이다. 이 비용을 이용한 산정 방법은 가치를 계산할때 건물이 들어서있는 땅의 가격에 개량 또는 보수공사의 기여가치를 더하는 것이 이 방법이다.  그래서 이방법을 이용하는 가장 중요한 요건은 기여가치에 대한 정확한 가치 산정이 좌우하게 된다.

 

기여가치는 개량 또는 보수공사에 들어간 비용에서 빌딩의 건립연도, 자연손실, 그리고 외부와 기능적인 손실액을 뺀 가치가 바로 기여가치이고, 거기에 상업적인 가치는 더해져야 한다. 그리고, 비용들을 계산하는 방법은 전체의 면적으로 환산하는 방법과, 즉 각 스퀘어당 얼마의 비용이 들어갔는지를 계산하고, 비용들을 각각 분리하여 계산하는 방법이 있는데, 즉 바닥에는 얼마, 지붕에는 얼마, 천장에는 얼마, 등 각각 부분별로 분리하여 계산하는 방법이 있고, 물품들의 실제 비용들을 계산하는 제일 정확한 방법이 있지만 이 방법은 가장 시간이 많이 드는 방법이다.

 

위의 가치 산정 방법이 전문가들만이 쓰는 방법정도의 어려운 용어와 방법들이지만, 투자가들이 만약에 40~50년이전에 지어지고 보수공사를 많이한 빌딩을 구입하려고 하실 때는 이런 방법이 있다는 것만 아셔도 현재의 지식과 경험으로 알고계시는 계산 방법과 병행하여서 그 투자대상에 대한 가치 환산을 더 정확하게 할수있을 것이다.

 

1031 Exchange

상업용 부동산 투자에서 가장 흔히 쓰이고 불리우는 용어중에 하나가 바로 1031 Exchange(이하 1031) 가 아닌가 싶다. 그리고, 현재의 시장 상황에서 아마 가장 많이 활용하고있는 투자 방법의 일종이라 할수있겠다.

 

1031은 IRS 의 Code 를 그대로 인용하여 부르는 용어이고, 현재 소유하고 있는 상업용 부동산을 처분하고 다른 상업용 부동산에 투자를 하지않는다면 IRS에 세금을 지불하여야 한다. 세금은 Capital Gain Tax 와 Recapture Tax 두가지인데 여기서 중요한 점은 Recapture Tax까지 감안을 하셔야 하는데, 이 Recapture Tax는 그동안 감가상각으로 인하여 매년 받아왔던 세금혜택의 액수들을 다시 소급하여 개인 소득세율에 맞게 세금을 지불하셔야 한다는 결론이다.  예를 들어서, 지난 1996년도에 8 유닛짜리 아파트 건물을 $1,000,000에 구입을 했다고 가정하고 어떠한 이유에서 이든지 그 빌딩을 팔려고 한다면, 그리고 현재의 가격은 $3,500,000 이라고 예상을 했을때, 우선 Capital Gain Tax를 적용받는 부분이 $1,000,000이고 매년 감가상각을 $50,000씩 보고 하셨다면 17년이 지난 현재에는 17 X $50,000 = $850,000 이란 금액 부분에대한 Recapture Tax를 적용받으셔야 한다는 결론이다. 즉, 지금 소유하고 계신 상업용 부동산을 1031을 하지않고 그냥 처분을 하셨다면 17년동안 빌딩의 가치가 250만불이 올랐다 하더라도 세금을 부담하셔야 할 부분은 Capital Gain Tax 의 부분인 250만불과 Recapture Tax 부분인 85만불을 합친 335만불에 대한 세금부담이 생긴다는 얘기이다. 물론 위의 예는 개개인의 재정사정에 따라 다를수 있으니 항상 CPA들의 조언이 필요하다.

 

이런 병폐를 막기위한 한가지 방편이 바로 1031이다. 위의 예에서 경우처럼 그냥 아파트 건물을 팔아서 Cash-Out 하시기 보다는 다른 상업용 부동산으로 교환하는 방법이 바로 1031이다. 하지만 그경우에는 여러가지의 조건들을 충족시켜야만 IRS로부터 인정받아 세금유예 혜택을 볼수가 있다.

 

첫째로는 기간이다. 우선 법적으로는 1031을 하시려면 구입(교환)하실 대상을 45일안에 지정을 하셔야 하고, 그후 135일안에 에스크로를 끝내셔야 한다. 그래서 일반적으로는 1031을 하실때에는 180일정도의 기간이 있다고 볼수있지만 현실상으로는 그보다는 오랜기간을 가지며 구입(교환)대상을 찾으실수 있다. 그 이유는 현재 소유하고 계시는 부동산을 파시려고 리스팅에 올린후에 Contract Period로 20일정도의 시간이 있고, 그 후 21일정도의 Due Diligent Process를 거치고 난후에 60~75일정도의 에스크로를 끝내는 기간을 가지실 수 있고, 그후에는 셀러와의 협의를 통해서 30일 정도의 연장기간을 가질수 있다. 이런기간을 거치고난 후에 위의 법적인 180일이 시작이 될 수 있으니 종합해서 20일+21일+75일+30일+180일이 되니 최대한도로 326일라는 기간을 가지고 1031을 추진하실수 있다는 얘기다.

 

물론 여기서 숙지하셔야 할점은 개개인마다 사정이나 상황들이 다 다를수 있으니 항상 여러분들의 CPA와 부동산 전문가와의 상담이 필요하실 것이다. 그리고, 무엇보다 구입(교환)대상의 셀러가 연장기간이나 에스크로 기간등을 동의해 주어야 한다는 점을 명심하시기를 바란다.

 

둘째로 중요한것은 1031을 하실때의 구입(교환)대상의 가격과 현재 소유하고 계신 빌딩의 가격을 비교했을때 구입(교환)대상의 가격이 현재의 빌딩의 가격과 같거나 높아야 한다는 점이다. 예를 들어서 현재의 빌딩이 3백만불의 가치를 가지고 있다면 구입(교환)대상의 가치 또한 3백만불이나 그 이상이 되어야 한다. 그러나 꼭 한개의 빌딩에서 다른 한개의 빌딩으로 1031을 할 의무는 없고, 예를 들어 현재의 빌딩이 3백만불이라고 가정한다면 백만불짜리 빌딩 3개로 1031을 하실수 있다.

 

셋째로는 Debt(융자) 부분이다. 융자 부분 또한 현재 소유하신 빌딩의 잔여 융자금액과 구입(교환)대상이 지니게될 융자부분 또한 같거나 높아야 한다. 쉬운 예로, 현재 소유하고 계신 빌딩의 가치는 3백만불이지만 은행에 남아있는 융자금액이 백만불이라고 가정한다면, 1031을 하실때 구입(교환)대상의 융자금액도 백만불이나 그 이상이 되어야 한다는 애기다. 그렇다면 3백만불짜리나 그이상의 가치를 가지고 있는 구입(교환)대상을 1031하실때 현재 빌딩에 쌓여있는 에쿼티인 2백만불을 다운페이로 사용하실수 있다는 애기이고, 이경우에 1031을 극대화 시키시려면 현재 빌딩의 에쿼티 금액인 2백만불을 이용하여 최대 6백만불짜리 빌딩을 1031을 통해 구입(교환)하실수 있다는 결론이 나온다.

 

그외에도 여러가지 제반사항들이 있으나 개개인마다 사정이 다를 수 있으니 항시 CPA나 상업용 부동산 전문가들에게 자문을 구하시는 것이 바람직하다고 볼 수 있다.

 

[LA 중앙일보] 펀드 가격 떨어져도 '자본이득' 발생 가능

'자본이득' 보유기간에 따라 세율 달라 '자본이득 분배'도 과세 대상 주의 필요 401(k) 등 은퇴계좌 보유자는 해당 안돼

'자본이득' 보유기간에 따라 세율 달라
'자본이득 분배'도 과세 대상 주의 필요
401(k) 등 은퇴계좌 보유자는 해당 안돼

'쌀 때 사서 비쌀 때 팔아라'라는 투자 격언은 너무 흔하게 들었을 것이다. 그런데 주식이나 채권, 뮤추얼펀드 등 어떤 자산이든 사고 팔아 이익을 남기면 소위 말하는 자본이득(capital gain)이라는 것이 있다. 그리고 여기엔 세금이 따라올 수도 있다. 알아두면 좋을 자본이득에 관한 상식과 오해할 수 있는 부분들에 대해 정리해 보자.

자본이득과 자본이득 분배

자본이득과 자본이득 분배의 차이를 의외로 모르거나 헷갈려 할 때가 많다. 자본이득은 쉽게 잘 이해하고 있는 편이다. 무엇이든 투자를 해서 투자한 원금 이상으로 팔아 남긴 차액이 있으면 이것을 자본이득이라고 부른다. 반면, 뮤추얼펀드에 투자한 경우 펀드 매니저가 해당 펀드의 자산을 운용하며 사고 파는 과정에서 자본이득이 발생할 수 있다. 이렇게 되면 펀드는 해당 소득을 주주들에게 분배하도록 되어 있다. 펀드 내부에서 발생한 자본이득을 법규에 따라 주주들에게 나눠주는 것이다. 이 때 이른바 자본이득 분배가 발생한다.

자본이득 분배는 내 결정과 상관없다.

투자자 입장에선 자본이득과 관련해 특별히 할 것이 없다. 아무 것도 하지 않아도 펀드를 갖고 있으면 받게 된다. 펀드는 매년 최소한 한 차례씩은 자본이득이 있으면 거의 대부분을 주주들에게 분배해야 한다. 간혹 특별히 번 것도 없는 데 자본이득세를 내야한다고 불평하는 투자자들이 있다. 여기엔 이유가 있다.

펀드가 떨어져도 자본이득이 생길 수 있다

시장이 안좋으면 소유한 펀드 가격이 떨어질 수 있다. 그래서 연말 기준으로 분명히 펀드는 마이너스 성장을 기록했다. 그런데 자본이득 분배 통지서를 받게 된다. 번 게 없을 뿐 아니라 오히려 손실이 났는데 자본이득이라니. 자본이득과 자본이득 분배의 차이를 잘 모르고 있으면 갑자기 '사기'라는 생각이 들 수도 있을 것이다. 이유는 펀드가 발생시킨 자본이득과 펀드 자체의 거래값이 변동하는 것과는 다를 수 있기 때문이다.

펀드 매니저가 해당 펀드의 보유 종목을 사고 파는 과정에서 자본이득이 발생할 수 있다. 반면 펀드값 자체는 시장 수요에 따라 떨어질 수 있다. 결과적으로 내 펀드 가치는 떨어졌는데, 자본이득이 발생한 것으로 통지서를 받게 될 수 있는 것이다.

은퇴계좌와 자본이득

직장인 은퇴플랜인 401(k)나 개인 은퇴계좌인 IRA 등을 통해 펀드에 투자하고 있다면 걱정할 필요는 없다. 현금으로 직접 받은 자본이득이 아니라면 자본이득 분배가 있어도 세금을 내야하는 소득은 아니다. 모든 투자수익에 대한 세금징수를 연기해 주는 은퇴계좌만의 특별한 혜택 때문이다. 보통 투자를 시작할 때 배당이나 자본이득을 어떻게 처리하기를 원하는지 선택하게 된다. 가장 일반적인 것이 재투자 방식이다. 재투자 한다는 것은 해당 소득을 내가 지금 임의로 사용한다는 뜻이다. 이렇게 해도 은퇴계좌 안에서는 역시 세금 문제가 발생하지 않는다.

비은퇴계좌와 자본이득

은퇴계좌가 아닌 일반 투자계좌에서 발생한 자본이득이나 자본이득 분배는 어떻게 되나. 일반적으로 자본이득은 해당 자산의 보유 기간에 따라 단기 자본이득과 장기 자본이득으로 구별된다. 그리고 이에 따라 세율도 달라진다.

구매 후 1년 안에 되팔아 자본이득을 남겼으면 이는 단기 자본이득이다. 그리고 단기 자본이득은 일반소득과 같은 세율을 적용받는다. 반면 구매 후 1년이 지난 다음 되팔아 자본이득을 남겼으면 이는 장기 자본이득이다. 장기 자본이득에 대한 세율은 일반적으로 일반소득 세율보다 낮다. 각자의 일반 소득세가 어느 '브래킷'에 해당되느냐에 따라 세금이 없을 수도 있고, 15% 혹은 20%의 세율을 적용받게 된다. 이는 대부분 일반소득 세율에 비해 낮은 것이다. 펀드에 투자해 자본이득 분배를 받았으면 이는 해당 펀드를 얼마나 오래 보유했는가와 상관없이 장기 자본이득으로 취급된다. 번 것도 없이 분배를 받았다면 그나마 다행인 셈이다.

배당과는 다르다

배당은 수익을 현 주주들에게 나눠주는 것이다. 보통 정기적으로 배당이 나온다. 개별 주식을 보유하고 있다면 회사가 투자자에게 직접 배당을 지급하게 된다. 뮤추얼펀드를 보유하고 있어도 배당이 있으면 직접 투자자에게 지급할 수 있다. 내가 어떤 자산을 보유하고 있기 때문에 수익을 나누는 것이 배당이다. 반면 자본이득은 무엇인가 팔려야 한다. 투자자 본인이 팔면 자본이득이고, 펀드 매니저가 팔면 자본이득 분배가 된다.

국세청(IRS) 양식

지금 계속 투자를 하고 있으면 아마도 1099-DIV 양식을 받게 될 것이다. 모든 배당과 자본이득 분배가 이 양식에 기재돼 배송된다. 만약 특정 투자자산을 팔았으면 자본이득 자체가 기재된 1099-B 양식을 받는다. 내가 팔아서 남기거나 손해본 금액이 여기에 적히게 된다.

자본이득과 자본손실

특정 연도에 자본이득이 있었지만 자본손실이 더 많았다면 이는 서로 상쇄된다. 결과적으로 자본이득을 다 지우고도 손실이 더 남게 되면 이는 다음 해로 넘겨서 계속 자본손실로 사용할 수 있다. 내년에 자본이득이 있으면 지난해 자본이득을 상쇄시키고 남은 손실 여분을 계속 사용, 내년 자본이득도 상쇄할 수 있는 것이다.

펀드마다 다르다

펀드마다 소위 말하는 '턴오버(turn-over)'가 다르다. 턴오버가 낮다는 것은 사고 파는 빈도가 더 적다는 의미다. 결과적으로 자본이득이 덜 발생할 수 있다. 예를 들어 상장지수형펀드(EFTs)들은 일반 뮤추얼 펀드에 비해 펀드의 보유 종목을 사고 파는 빈도수가 상대적으로 낮다. 그만큼 자본이득이 덜 발생할 수 있다.

[LA 중앙일보] 발행 07/24/19 경제 10면 켄 최 아메리츠 에셋 대표

[LA 중앙일보] 요즘 주택 대세는 '모던 스타일'

도시 거주 밀레니얼 세대 중심 인기 유선형 돋보이는 세련된 복고풍  표면 장식보다 건축학적 미학 강조

도시 거주 밀레니얼 세대 중심 인기
유선형 돋보이는 세련된 복고풍
표면 장식보다 건축학적 미학 강조

'모던'이라는 단어는 주택이나 건물 설명에서 자주 볼 수 있다. 매물 주택에서 흔히 볼 수 있는 '밝고 모던한 주방' 같은 표현은 1985년 유럽 스타일의 주방을 설명하기 위해서도 여전히 사용된다.

부동산 전문가들은 모던은 항상 업데이트된 새로운 또는 개조된 것을 의미하지 않는다고 설명한다. 히스토리컬 주택에서 모던의 의미는 건축 후 시간에 따른 주택의 아름다움이 보존되면서 시스템은 최신이라고 암시한다. 반면 매물 리스팅에서 "모든 가전제품은 모던입니다"라고 설명한 경우 꼭 신제품 가전을 의미하는 것은 아니다. 모던은 잘못 이해하면 주택 특징과 매력이 부족하다고 전달되기 쉽다. 이렇게 부동산 시장에서 모던 스타일은 다양하게 해석되어 왔다.

하지만 최근 바이어층으로 밀레니얼 세대들이 들어오면서 모던 스타일이 명확해지고 있다. 주로 도시 거주자인 밀레니얼 세대(18~34세)가 가장 선호하는 스타일이 미드센추리(Midcentury) 모던 스타일이다. 20세기 중반에 탄생한 이 스타일은 세련되지만 유행이 아니고 복고풍이지만 구식이 아니다.

도시에 거주하는 밀레니얼 세대는 주로 작은 아파트와 콘도에서 살기 때문에 그들의 거주 공간을 위해 미니멀리즘적인 미적 감각이 필요하다. 이것을 만족시키는 미드센추리 모던 스타일의 가구는 크기가 작으며 개방적인 공간에 어울리고 실용적이면서 편안하다. 꼭 도심 아파트나 콘도에 거주하지 않아도 세련된 유선형 소품과 건축 스타일을 강조하는 깔끔한 공간을 선호한다면 모던 스타일이 적합하다.

▶형태와 구조 강조

모던 스타일은 무엇보다 깔끔함이 특징이다. 과도한 장식은 피한다. 선명하고 깨끗하며 형태가 돋보이고 선과 평면이 명확하게 정의되어 있다. 어떤 스타일보다도 건축학적이다. 또 다른 특징은 미니멀로 최소한의 가구로 물건 사이 공간이 확보되고 적은 색상과 패턴을 사용한다.

▶독일 바우하우스에서 시작

모던 미드센추리 및 컨템포러리 스타일은 몇 가지 중요한 특징을 공유한다. 모두 깨끗한 선과 최소한의 장식을 강조한다. 이런 모던 디자인 운동은 모더니스트 예술과 20세기 초반 왕성하게 활동한 독일의 예술 및 디자인 학교인 바우하우스(Bauhaus)에서 비롯된다. 모던 스타일의 한 부분인 미드센추리는 20세기 중반인 1940년대 중반부터 1970년대 모더니스트 운동에서 성장했다. 컨템포러리 스타일은 특정 시대의 기간에 묶여있지 않다. 현재 디자인의 최신 유행 스타일이다. 반면 모던 스타일은 시대와 상관없이 주택과 인테리어 디자인에 안정적으로 뿌리를 내리고 있다.

▶모던 스타일 리빙룸

컨템포러리 스타일과 마찬가지로 모던 스타일은 물건 사이 공간이 중요하다. 하드우드 바닥에 깔끔한 가구 또는 중성색의 러그 흰 벽과 장식 없는 창문 빈 공간에 조각품 같은 화병 가구나 소품들 사이 열린 공간은 시각적 효과를 증가시킨다.

모던 스타일 주택은 건축과 가구의 구조를 강조하기 때문에 공간은 선명하고 깨끗한 화이트 섬세한 중성색 및 블랙이 지배한다. 그래서 아트 작품과 소품에서 색상이 돋보이고 대담한 색상을 의도적으로 사용할 수 있다. 모던 스타일 이 선호하는 색상은 중성색 블랙과 화이트 그리고 팝컬러다.

유선형의 실루엣을 갖춘 단단한 쿠션이 있는 낮고 기댈 수 있는 소파 및 안락의자는 편안하게 느껴진다. 유리 아크릴 및 크롬을 사용한 악센트 테이블 부드러운 가죽 벨벳 양모 등의 질감은 색상보다 더 큰 장식 역할을 한다.

공간이 여유롭고 개방되어 있는 모던 스타일에는 근사한 모양과 감촉이 좋은 악센트 소품을 사용하면 세련미를 불어넣을 수 있다. 모던 아트 작품 혹은 사진 심플한 액자 중성색의 고급스러운 담요 나무 유리 세라믹 조각품 등을 매치한다.

모던 스타일 리빙룸에서 빠질 수 없는 소품이 바로 조명이다. 특히 펜던트 조명은 주로 반짝이는 금 구리 또는 은 무광택 검정 목재 또는 흰색을 사용하며 조각 같은 디자인이 특징이다. 모던 스타일 조명을 찾는 가장 쉬운 방법은 pH 조명(pH lights) 또는 넬슨 펜던트 조명(Nelson Pendant light)을 선택하면 된다.

◆모던 스타일 조명은…

pH 조명(pH lights)은 세계 최초의 조명 건축가로 불리는 폴 헤닝센의 이름으로 명명해 지었다. 헤닝센은 모던 조명의 정체성을 최초로 확립한 덴마크 디자이너다. 그는 전구 빛의 반사 분산 등을 연구한 끝에 1927년 갓 세 개가 겹쳐진 조명을 선보였다. 대표적인 모던 스타일 조명 제조회사인 루이스 폴센의 갓을 겹친 조명이 바로 헤닝센 디자인에서 비롯됐다.

넬슨 펜던트 조명(Nelson Pendant light)은 조지 넬슨(George Nelson)이 디자인했다. 넬슨 버블 라이트(Nelson Bubble Light)는 1947년 조지 넬슨의 작품이다. 넬슨은 현대 건축이 시작된 1920년대에 건축과 미술 전공했다. 근대 건축 운동 시기 건축 작가였던 그는 현대 건축의 거장인 미스 반 데어 로에 프랭크 로이드 라이트 르코르뷔지에 월터 그로피우스 등의 건축을 분석하고 공유했다.

[LA 중앙일보] 발행 07/25/2019 부동산 1면 이은영 객원기자

[LA 중앙일보] LA지역 '기회구역' 부동산 투자 불 붙나?

최근 6개월간 거래 증가  매매 가격 급등세 보여  산업용·아파트 등 많아  하반기 더 활발해질 듯

최근 6개월간 거래 증가
매매 가격 급등세 보여
산업용·아파트 등 많아
하반기 더 활발해질 듯

LA지역의 '기회구역(Opportunity Zones)' 투자가 활발해 지고 있는 것으로 나타났다. 해당 지역 내 부동산 가격이 오르고 거래도 늘고 있다.

온라인 부동산매체인 리얼딜LA는 최근 6개월 새 가급 급등 현상까지 나타나고 있다고 24일 전했다.

부동산 개발업체 스타우드 캐피탈은 최근 샌피드로 지역의 2.5에이커 아파트 개발 부지를 1억997만 달러에 매입했다. 이 부지를 매각한 업체는 2017년 2450만 달러에 매입했었다.

웨스트 아담스 지역에 있는 산업용 부동산도 2017년 1400만 달러에 매매됐던 것이 올해 2900만 달러에 다시 매각됐다.

부동산 정보 분석 업체 레오노미가 최근 발표한 보고서에 따르면 'LA-애너하임 메트로 지역'에 분포된 기회구역 내 부동산 가격 상승세가 가속화되고 있다.

반면 같은 기간 비기회구역의 자산 가치는 거의 변동이 없었다. 이 같은 결과는 연방정부의 기회구역 프로그램 시행 의도에 맞는 변화라는 게 전문가들의 해석이다.

이에 반해 한인 부동산업체의 경우 기회구역 개발에 아직은 다소 소극적인 것으로 전해졌다.

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한 한인 부동산 업체 대표는 "기회구역 투자는 자산 매각을 통해 발생한 차익으로 상당한 액수의 양도소득세를 납부해야 하는 경우 해당하고, 여기에 더해 기회구역 프로그램 자체가 처음 시행되는 프로그램이다 보니 이에 대한 정보나 이해가 부족해 한인 투자자를 확보하기 어렵다"고 털어놓았다.

이어 그는 투자자를 모집해 보다 규모있는 투자를 추진했지만 여의치 않아 단독 투자를 결정했다며 한인타운 내 한 곳을 포함해 모두 3곳에 투자하기로 결정했다고 말했다.

그에 따르면 각 프로젝트의 투자 자금 규모는 1000만~2000만 달러 수준이다.

그는 "한인타운의 많은 지역도 기회구역에 포함된 만큼 대형 한인 부동산업체가 적극 투자에 나선다면 장기적으로 수익은 물론 한인타운이 새롭게 변모하는데도 크게 일조하지 않을까 싶다"고 말했다.

부동산 정보 분석업체 레오노미는 올 3분기 부터 기회구역 투자가 본격화될 것으로 전망했다. 연내 투자를 해야 양도소득세와 관련된 혜택을 더 크게 볼 수 있기 때문이라는 분석이다.

리얼딜LA가 지난 6개월 긴 기회구역 내 부동산 투자 톱 10을 분석한 자료에 따르면 절반인 5개는 산업용 부동산이고 나머지 3개는 아파트 등 다세대 주택으로 조사됐다.

<표 참조>

이외에 사무실 건물과 공터가 1개씩 포함됐다. 또 모든 거래 지역은 기회구역과 역세권 주거개발 프로그램인 TOC가 겹치는 것으로 나타났다.

가장 규모가 큰 것은 777 사우스 샌타페 애비뉴에 위치한 건물로 1억9350만 달러에 팔렸다. 워너 뮤직의 모회사인 액세스 인더스트리스가 매입자로 이 자리에 워너 뮤직의 서부 해안지역 본사가 들어올 것으로 알려졌다.


[LA 중앙일보] 발행 07/25/2019 김병일기자

[LA 중앙일보] 마리화나 뜨는 곳 부동산도 뜬다

웰빙에 편승…고객 유치 효과 높아 수경 재배 온실로 다양한 제품 선봬 에이전트도 마케팅에 적극 활용

웰빙에 편승…고객 유치 효과 높아
수경 재배 온실로 다양한 제품 선봬
에이전트도 마케팅에 적극 활용

포브스가 웹사이트 칼럼을 통해 마리화나가 고급 부동산 시장을 이끌 것으로 예상했다. 내용을 정리한다.

코를 높이 들어 냄새를 맡아보면 LA의 고급 부동산의 트렌드를 알 수 있을 것이다. 마리화나다. 연방정부는 싫어하고 선택한 주는 사랑하는 식물이다.

마리화나가 부동산 산업을 뿌리부터 흔들어 놓을 것으로 예상된다. 싫든 좋든 마리화나는 이미 주류시장 안으로 들어왔다. 베이비 부머와 X세대가 마리화나의 통증 치료 효과를 점진적으로 받아들이는 동안 밀레니얼들은 아무런 거부감 없이 수용하고 있다. 마리화나는 더 이상 음성적 비즈니스가 아니다. 웰빙에 편승한 호화 사업이다. 부동산에서도 마리화나의 고객 유치 효과는 높을 것이다.

마리화나를 직접 피지 않더라도 가주에서는 합법적이고 공개적으로 지지되는 사업으로 이제 피할 수 없게 됐다. 마리화나는 여전히 파괴적이고 논란의 여지가 있지만 미래의 금광이 될 수 있다. 용감한 몇몇 사람은 캘리포니아 골드러시 때의 금 채굴자처럼 새로운 길을 나서고 있다.

최근 셔먼옥스와 할리우드에 있는 두 채의 수백만 달러짜리 주택에서 마리화나 제품과 음식을 차려놓고 바이어들에게 오픈하우스 행사를 했다.

LA의 개발업자인 램틴 노스라티는 마리화나 맨션을 건축 중이다. 오개닉 수경 재배 시설과 라이팅, 가든 서비스, 환기시설이 완벽하게 갖춰진 라운지형 마리화나 온실이다. 여기에는 생체인식 자물쇠 등이 포함된다.

마리화나 합법화로 가정 깊숙이 마리화나용 편의시설들이 침투하고 있다. 고급 바이어들은 자신의 라이프 스타일을 향상시키고 즐겁게 살아가기 위한 방식에 영향을 주는 옵션과 부가 기능을 더 원한다. 마리화나 건물이 팔리지 않더라도 유기농 정원으로 전환시킬 수 있다. 더 많은 개발자들이 그를 따를 것으로 예상된다.

이는 가주의 마리화나 발의안(프로포지션 64) 통과로 인해 가능해졌다. 가정에서 6그루까지 키울 수 있다.

프로 운동선수들과 할리우드 연예인들이 마리화나만 피워도 가주 경기는 다시 회복될 수 있다. NBA 선수의 마리화나의 흡연율이 리그의 85%며, NFL 집계로는 89%에 이르는 것으로 나타났다. 요즘 그렇게 많은 운동선수들이 가주에서 선수로 뛰고 싶어 하는 이유가 바로 마리화나 영향일지도 모른다.

노스라티는 "가주에 있는 포천 500대 경영진, 프로 운동선수, 유명인 등으로부터 연락이 오고 있다. 타주와 해외의 부유하고 유명한 비즈니스 매니저로부터도 여러 차례 전화를 받았다"라고 밝혔다.

현대적 마리화나 비즈니스가 골드러시를 이루고 있다. 우피 골드버그, 귀네스 팰트로, 마이크 타이슨, 조 몬태나, 윌리 넬슨 등 유명인사들이 진통제부터 미용제품, 아이스크림에 이르기까지 다양한 투자를 하고 있다.

마리화나가 합법적인 가주와 콜로라도에서는 상업용 부동산 회사들이 리테일 스토어, 웨어하우스, 디스펜서리 등을 위한 공간을 확보할 수 있도록 돕고 있다. 10월 덴버에서 열릴 내셔널 리얼 이스테이트 앤드 캐너비스 서밋은 에이전트들에게 이러한 붐을 이루고 있는 트렌드에 대해 설명하는 행사가 될 것이다.

남가주에서 부동산은 출혈 경쟁이지만 노스라티같은 선구적인 사람들은 마리화나를 금기시하는 물건이 아닌 유익한 제품으로 인식하고 마케팅에 적극 활용하고 있다.

그린리프 하우스에서 열린 최근의 마리화나 세미나에서는 50여 명의 부동산 에이전트들이 마리화나를 수확하고 보관, 트리밍하는 방법을 훈련하면서 이러한 변화하는 시장에 대비하고 있다. 그린리프 하우스는 5600스퀘어피트의 방 6개, 화장실 7개, 홈 시어터, 풀장, 스파, 아웃도어 바, 게스트 하우스 등을 갖추고 있다. 이는 부동산 역사상 첫 마리화나와 부동산을 함께 홍보하는 오픈하우스다. 그들은 콤부차 칵테일을 마시고, 마리화나 스낵, 마리화나 꽃다발, CBD크림 마사지 등 마리화나 제품을 시연해 봤다.

그린리프의 리스팅 에이전트는 "마리화나용 스몰 오피스를 상상해보라. 회원들에게 부동산 산업의 미래를 경험하게 해주었다. 그것은 마리화나 혁명의 최첨단이다"라고 말했다.

오픈하우스 소문은 빠르게 확산되었고 사람들은 지나는 길에 자연스럽게 들어왔다. 고급주택 시장에서도 이 행사는 이상하게 여겨지지 않았다. 소셜미디어를 통하여 주말에 그 프로퍼티를 보여달라는 수백 통의 전화, 이메일 요청을 받았으며, 월요일에 오퍼로 이어졌다.

콜롬비아 스퀘어 리빙은 할리우드 지역 옥상 풀에서 있었던 새로운 마리화나 행사였다. 모타가 후원하는 이 행사에는 진통제, 식용, 방향제, 부케, CBD 브랜드 등이 선보였다. 노스라티는 "개발업자들이 마리화나의 영향력을 무시한다 하더라고 바이어들이 원하기 때문에 결국 함께하게 될 것"이라고 말했다.

마리화나 환경이 부동산 산업에 얼마나 영향을 끼칠지 아직은 정확히 모른다. 그러나 곳곳에서 마리화나 연기가 피어오르는 것을 보면 미래는 쉽게 짐작할 수 있다.

[LA중앙일보] 발행 08/01/2019 부동산 3면 이재호 객원기자

Midyear Update for Hotel, Apartment, Office

CRE Space Demand Healthy

•Consistent job growth, low unemployment and solid consumer spending bolstering real estate demand

•Performance strong with record or near-record low vacancy rates for all property types

•Trade War and interest rate volatility pose risks, but so far they have not diluted space demand

Full Employment Unlocking Apartment Demand

•Record low unemployment fuels household formation, sustains need for housing

Apartments outperform in 2Q – Strongest quarterly absorption on record (since 1993)

Hotel and Office Sectors Benefitting from Economic Lift

•Record corporate profit levels boost business travel – Hotels sustain record performance; growth flattening

Office supply and demand in balance at macro level, but significant opportunity at local level

Midyear Employment Update and the Fed

U.S. Adds 1 Million Jobs in the First Half of 2019

•Employment growth volatile month to month. On pace with 2016 and 2017 levels

•Record low unemployment and tight labor market weighing on job growth

•Current economic expansion approaching longest on record –continuous job gains for 105 months

Healthy Employment Market Supports All CRE Sectors

•Underlying demand drivers for commercial real estate remain strong – Suggests further growth

•Preliminary Apartment data outperforming - Recorded lowest 2Q vacancy rate in 19 years

Short- to Mid-Term Economic Outlook Robust

•Steady job growth, positive demographics support all real estate space demand

•Trade War and global slowdown pose headwinds, but watch for a Fed rate reduction that could extend the cycle

Small Business Optimism Driving Real Estate Demand

Confidence Among Small Businesses Rebounds

•Confidence dropped in 4th Quarter as trade policy uncertainty, stock market volatility and rising interest rates clouded the economic outlook

•Fed’s increasingly accommodative tone is lifting small business optimism

•Businesses remain committed to expansion and hiring – a positive indicator for the economy

Optimism Directly Supporting Array of CRE Sectors

•Expanding small businesses lease additional Office, Industrial, and Self-Storage space

•Elevated business travel bolstering Hotel demand

Indirectly Supports Demand for Apartment and Retail

•Small businesses employ nearly half of U.S. workers

•Increased hiring and wage growth supports Apartment and Retail space demand drivers

Foreign Investment in U.S. Real Estate

International Investors Pursuing U.S. Real Estate

•Direct investment from foreign countries accounts for 15.5% of total CRE sales volume

Canada by far most active foreign investor - followed by France, Singapore and Germany

•Primarily focused on trophy assets in coastal cities

Higher Yields, Economic Stability Draws Foreign Capital

•U.S. real estate generally offers more competitive yields and opportunity for portfolio diversification

•Strength & stability of U.S. economy provide strong support to commercial real estate space demand

•Preservation of capital a strong motivator

Marcus & Millichap’s Expansion into Canada

•Now operate 6 offices throughout Canada

•Helps engage investment from largest group of international buyers – facilitates capital migration

Capitalizing on Out-of-Market Investing

Investors Pursuing Assets In Secondary/Tertiary Metros

•Increased access to information and professional management has encouraged out-of-state activity

•Quest for yield draws attention – Returns average 130 bps higher in Tertiary compared to Primary

•Smaller markets have potential for outsize growth

Marcus & Millichap is Market Leader in Moving Capital

•Unmatched access to nationwide inventory and pool of qualified buyers

•In 2018, 47% of M&M deals had an out-of-state buyer

•Become resource for clients to offer exposure

Key Factors: National Platform & Local Market Expertise

•Capitalize on strength of Marcus & Millichap platform to facilitate movement of capital

•Partner with local Marcus & Millichap experts to help clients make informed investment decisions

[LA 중앙일보] 남가주 주택시장 거래 줄었지만 가격 올라

CAR 5월 거래현황 분석 

중간가 53만5000불 
1년전 비해 0.9% 올라 
매매 건수 1.1% 줄어

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남가주 지역의 주택시장 회복세가 가주 전체에 비해 다소 더딘 것으로 나타났다. 

캘리포니아부동산중개인협회(CAR)가 17일 발표한 '5월 주택거래 현황'에 따르면 남가주지역 주택 거래 건수는 1년 전과 비교해 1.1% 줄었으나 중간가격은 0.9% 상승한 것으로 나타났다. 

반면 가주 전체 거래 건수는 지난해 5월에 비해 0.6% 줄었고, 중가가는 1.7%가 올랐다. 

남가주 지역의 경우 거래 건수는 카운티별로 많은 차이를 보였다. 벤투라와 리버사이드는 각각 지난해에 비해 6.7%, 1.5% 거래 건수가 늘었고, LA와 샌디에이고도 0.1%와 0.2%의 증가율을 보였다. 하지만 오렌지카운티는 2.0%, 샌버나디노카운티는 10.6%가 감소했다. 

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중간가격은 지난해에 비해 1.6% 하락한 벤투라를 제외하고 모두 상승세를 보였다. 남가주 전체 중간가는 53만5000달러를 기록했으며, 샌버나디노카운티가 10.5%로 가장 상승폭이 큰 것으로 나타났다. 

시장에 나온 주택이 판매되기까지 걸리는 기간을 나타내는 재고주택지수(UII)는 3.2개월로 집계됐다. 전달에는 3.4개월, 1년 전에는 3.0개월을 기록했다. 

단독주택만을 볼 경우 재고지수는 소폭 줄었다. 4월 소요기간 중간치가 21일이었으나 5월 들어 3일이 준 18일로 조사됐다. 지난해 5월에는 15일이었다. 

가주 전체의 주택 중간가격은 2개월 연속 상승세를 보이며 역대 최고치를 다시 경신했다. 5월 중간가는 61만1190달러로 전달보다 1.4%, 1년 전과 비교하면 1.7%가 올랐다. 

가주 전체 주택 거래 건수는 40만6960건(연간 계절 조정치 적용)으로 전달의 39만6780건 보다 2.6% 늘었다. 하지만 지난해 5월의 40만9270건 보다는 0.6%가 줄었다. 

하지만 가주의 월별 주택거래 건수가 40만 건을 넘은 것은 2018년 7월 이후 11개월만에 처음이다. 제어드 마틴 CAR 회장은 "거의 1년 반 만에 최저 수준을 보이고 있는 모기지 이자율이 주택수요를 끌어올리는 데 긍정적인 영향을 미쳤다"고 분석하고 "하지만 아직 지난해 수준을 회복하지 못하고 소프트한 상태로 남아 있다"고 말했다. 

레슬리 애플턴-영 CAR 선임 부사장 겸 수석경제학자는 "모기지 금리가 앞으로도 서너 달은 더 낮은 상태를 유지할 것으로 기대되기 때문에 주택가격 역시 한 두 달은 더 오를 가능성이 있다"고 예상했다.

김병일 기자 06/18/19 경제 3면